COVID-19: La cláusula rebus sic stantibus en el arrendamiento de un bar

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio dedicado a bar, solicita la reducción del alquiler que viene pagando en un 30%, durante las restricciones acordadas por el gobierno en la pandemia, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda y modificó el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes el 1 de febrero de 2019 y redujo la renta pactada en un 30%, con carácter retroactivo a abril de 2020 y hasta que cesen las restricciones acordadas.

La Audiencia Provincial estima la apelación del casero y deja sin efecto la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de diciembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que la cuestión controvertida es si, partiendo de la existencia de una alteración de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes al contratar como consecuencia del covid-19, la aplicación de la doctrina de la denominada cláusula rebus sic stantibus debe llevar en este caso a la reducción de la renta arrendaticia.

Según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. (STS 6/03/2020).

En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En consecuencia, el recurso de casación se desestima. Si partimos de la ausencia de prueba sobre la concurrencia de los datos económicos que permitirían valorar si en el caso concreto concurrían los presupuestos para la aplicación de la cláusula, la mera reiteración de la invocación genérica de las consecuencias que tuvo la pandemia en el sector de la hostelería no puede justificar la estimación de las pretensiones del recurrente.

Impago del alquiler a causa del COVID-19

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con fecha 1 de junio de 2015, con opción de compra y una duración de diez años.

El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €. Se advirtió que la sociedad demandada había ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva enervación de la acción.

Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora

La sentencia de primera instancia desestimó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2025, desestima el recurso de casación de la arrendadora.

Considera el Supremo que en el caso presente, la entidad demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad durante dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes respecto de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.

La arrendataria había llevado a efecto importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.

En la tesitura expuesta, la solicitud de la arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. El deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango normativo.

La petición de la parte arrendataria de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación de la obligación de pago.

Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas.

Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resolución del contrato, tan solo doce días después de que se produjera el impago parcial de la renta.

No es un problema de capacidad económica, sino de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.

Efectos del COVID19 en un arrendamiento suntuario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha 11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7 años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con su marido e hijos.

Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la propietaria con una antelación de 30 días.

El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración que, como mínimo, se había establecido.

La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional

La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando 75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos ocasionados a la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo. Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría con cualquier ciudadano.

La situación creada no permitía tampoco una modificación del contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”. Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.

Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo supletoriamente por lo establecido en el título II citado.

Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso. De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía prestadas.

Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.

La cesión inconsentida y el uso distinto al autorizado de un inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local, destinado a oficina, promueve acción de resolución del contrato por el desarrollo de actividades nocivas e inmorales en el interior del local arrendado, cesión inconsentida y destino del inmueble a uso distinto del pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por falta de prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de septiembre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que resulta de especial relevancia la manifestación del demandado en el interrogatorio de haber permitido la ocupación del local arrendado a una persona durante la pandemia, reconocimiento expreso que acredita acto de disposición del uso del local o cesión del inmueble.

Tratándose de un arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda el artículo 32 de la LAU no exige para su viabilidad el consentimiento del arrendador, pero si exige la comunicación de la cesión de forma fehaciente en el plazo de un mes, cesión que autoriza la elevación de la renta.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la comunicación de la cesión al arrendador se sanciona en el artículo 35 LAU, previsión legal que regula las causas de resolución de pleno derecho del contrato a instancias del arrendador con remisión al artículo 27 LAU.

A tenor del citado precepto la cesión no comunicada fehacientemente en el plazo de un mes deviene en causa de resolución del contrato.

La acción de resolución por destino a un uso distinto al autorizado, al estar destinado el local a oficina y almacén conforme a la cláusula quinta del contrato suscrito, ha de ser estimada ante el reconocimiento del arrendatario de haber permitido la ocupación por tercero durante la pandemia lo determina la concurrencia de la causa de resolución por incumplimiento contractual al amparo del artículo 1555.2º del CC el cual establece que el arrendatario está obligado: (...) 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

La Sala coincide con la sentencia de primer grado por la que se desestima la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local por desarrollo de actividades nocivas en su interior pues si bien el interrogatorio del demandado nada acredita sobre las actividades desarrolladas en el local, tampoco resultan acreditadas del Oficio por el que se solicitó a la Policía informe sobre las intervenciones realizadas en el local arrendado desde el día 01/12/2018, de cuya cumplimentación resulta que en el local no se ejerce actividad industrial y que se encuentra cerrado lo cual nos lleva a concluir la falta de prueba del desarrollo de actividades nocivas en el interior del local fundamento fáctico de la acción ejercitada.

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

El Covid-19, fuerza mayor para no pagar el alquiler

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 10 de enero de 2018.

Con fecha 15 de enero de 2021 la arrendadora interpone demanda de desahucio por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia de 13 de enero de 2022, que estima íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendataria, sentencia de 2 de junio de 2023.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de julio de 2024, desestima el recurso de casación y confirma las sentencias anteriores.

Considera el Supremo que el recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 3.1 y 1105 CC.

Para justificar el interés casacional, la recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se opondría la sentencia recurrida citando distintas sentencias explicando que en estas sentencias se establecen los elementos característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.

A efectos de delimitar la cuestión sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es objeto del recurso de casación.

En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.

Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación.

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

La prescripción en la reclamación de alquileres

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino al pago de 4.040,63 euros en concepto de alquileres atrasados.

El arrendador apela la sentencia solicitando que la condena se incremente en 1.215,49 €, correspondientes a alquileres declarados prescritos por el juzgado, devengados con anterioridad a 25 de julio de 2017.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 6 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, resulta de lo actuado, en relación con la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, antes del 25 de julio de 2017:

 1º.- que hubo una primera reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 25 de julio de 2017, que es el momento a partir del cual quedó interrumpida la prescripción, comenzando de nuevo su cómputo, y que fue entregada al demandado el 26 de julio de 2017.

2º.- que, por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se acordó la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos desde su entrada en vigor que, según la Disposición final tercera, se produjo el 14 de marzo de 2020; y que, por el artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se acordó, con efectos desde el 4 de junio de 2020, alzar la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones.

3º.- que hubo una segunda reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 15 de octubre de 2020, cuando ya habían transcurrido tres años desde la primera reclamación extrajudicial, habiéndose presentado la demanda el 7 de noviembre de 2020.

Por lo que, siendo esencial a los efectos de la prescripción la valoración de la voluntad del titular en orden al mantenimiento y subsistencia de su derecho, no habiendo quedando patente el "animus conservandi", opuesto a la inactividad que sustenta la idea de fundar la prescripción en la presunción de abandono, debe entenderse prescrita la acción de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta el 25 de julio de 2017, por haber transcurrido el plazo de tres años del artículo 121.21. a) del Código Civil de Cataluña, contado desde la primera reclamación extrajudicial, de 25 de julio de 2017, hasta la segunda reclamación extrajudicial, de 15 de octubre de 2020.

Los efectos del RDL 11/2020 sobre un contrato de arrendamiento extinguido.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento vivienda de fecha 21 de abril de 2016, en el que se pactó una duración del contrato de un año.

El 21 de febrero de 2020, transcurridos los tres años del contrato, y hallándose este en prórroga, la arrendadora remitió un burofax en el que comunicaba al inquilino carecer de interés para prorrogar el vínculo contractual un año más.

En fecha 8 junio de 2020, la arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en la que solicitaba la declaración judicial de extinción del contrato por expiración del plazo contractual.

El inquilino aportó carta remitida, por vía burofax, de 15 de julio de 2020, por la que comunicaba a la entidad demandante que se acogía a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo y con tal base normativa sostuvo que el contrato necesariamente se prorrogaba 6 meses más, toda vez que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar con posterioridad al 2 de abril de 2020 (entrada en vigor RDL 11/2020 de 31 de marzo), causa por la que el arrendador deberá pasar por lo anterior y quedar vinculado por la prórroga legal del vínculo contractual.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2022, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que s no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU, así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórroga de un año en aplicación del art. 10 de la LAU, en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020. La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.