Daños al inquilino en una inundación

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 15 de noviembre de 2017 entre el inquilino y el BBVA.

El 8 de agosto de 2020 se registró en la vivienda arrendada una inundación de grandes proporciones a causa de una fuga de agua procedente del piso situado en la planta inmediatamente superior. Ello motivó que el 19 de agosto siguiente la inquilina, mediante correo electrónico, requiriera a la entidad arrendadora a fin de ejecutar urgentemente las obras necesarias para reparar los numerosos desperfectos ocasionados por el agua y la humedad y reestablecer la habitabilidad de la finca.

Como quiera que la arrendadora se ha desentendido de sus obligaciones y no ha otorgado una respuesta adecuada y definitiva durante prácticamente seis meses, la inquilina decidió acometer por su cuenta los trabajos y asumió íntegramente y en exclusiva el coste de tal reparación, que ha ascendido a un total de 41.384,97 euros.

Se interpone demanda contra el BBVA reclamando la cantidad antedicha.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que habría de responder de los daños la propiedad de la vivienda en la que se originaron las filtraciones y que no se había acreditado que la inquilina hubiera abonado cantidad alguna por las obras ejecutadas en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de diciembre de dos mil veinticinco estima en parte la demanda y condena a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. a abonar a la inquilina la suma de 19.758,09 euros.

Considera la AP que no puede compartirse que la jueza de primera instancia cuestione la legitimación pasiva de BBVA. Es evidente que la causación material de los desperfectos no es imputable a la ahora demandada desde la perspectiva de que no ostenta la condición de propietaria del inmueble sito en la planta inmediatamente superior, pero no se le demanda en su condición de agente productor del daño, sino como arrendadora y obligada, al menos sobre el papel, a asumir la reparación de los deterioros a los que hace referencia el artículo 21.1.

Sin embargo, la eventual responsabilidad de BBVA no puede alcanzar a unos elementos o efectos que, precisamente por no formar parte del ámbito objetivo del arrendamiento -porque eran propiedad, de la misma inquilina-, no pueden incluirse en las previsiones del artículo 21 de la LAU y debe inicialmente excluirse la cuantía de 6.525,97 euros, correspondientes al coste del mobiliario y electrodomésticos deteriorados por el agua.

El derecho de la inquilina a percibir una cantidad queda supeditado a la debida acreditación de que efectivamente la abonó a la persona o empresa que ejecutó la reforma y debe admitirse como razonablemente verosímil -teniendo en consideración también que, según el informe pericial, varias partidas no llegaron a ejecutarse-, que el coste real de los trabajos efectivamente realizados y abonados se pondere precisamente en una cantidad aproximada a la apuntada por el perito, es decir, 19.758,09 euros.

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

La responsabilidad por daños del dueño de un inmueble arrendado.

 

La aseguradora reclama 3.964,54 euros al propietario de un inmueble, que tuvo que pagar a su asegurado, derivados de una fuga de aguas producida en el inmueble de su propiedad.

El demandado alega su falta de responsabilidad, al tener el inmueble arrendado a un tercero y no haber infringido ningún deber de diligencia.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2023, desestima la apelación de la aseguradora.

Considera la Audiencia que en los supuestos de filtración de agua se ha aplicado el artículo 1907 y 1910 del Código Civil, aunque también puede acudirse a la normativa genérica de la culpa aquiliana del artículo 1902. La demanda, de hecho, se basa en tales preceptos.

En un supuesto de filtraciones a un piso inferior, la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2001 expuso la siguiente doctrina: "La mencionada responsabilidad "ex" art. 1910, limitada exclusivamente como acaba de decirse, al que, por cualquier título (arrendatario, en el caso que nos ocupa), habilita la vivienda como "principal" o "cabeza de familia" en la misma, no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella; 3ª. Si bien podría también exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico art. 1902 del Código Civil , ello sería en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario-arrendador conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas (núm. 2º, del art. 1554 del citado Código y art. 107 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos )".

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1987 se declaró: "La norma específica del artículo 1910 del CC impone al cabeza de familia que habita una casa o parte de ella la responsabilidad de los daños causados por las cosas que se arrojaron o cayeren en las mismas, norma que es clara muestra de un supuesto de responsabilidad objetiva, que constituye una obligación legal de indemnizar (artículo 1090 CC) e impone el deber de resarcir a quien sufrió el daño, medie o no culpa achacable al cabeza de familia, precepto aplicable al caso de autos por una masiva filtración de agua procedente de una cañería del piso de la demandada, rota por las fuertes heladas".

Dadas las circunstancias del caso, bien expuestas en la resolución recurrida, no apreciándose falta de mantenimiento o conservación (art. 553 - 38 CCCat) imputable al propietario, el recurso de apelación debe ser desestimado.

Daños por agua en vivienda arrendada

 

HECHOS:

1.- El hijo de la inquilina, por descuido, dejó el grifo del lavabo abierto durante bastante tiempo, que al desbordarse y caer el agua se produjo la inundación. La causa de la inundación, tiene su origen tanto en el descuido por dejarse el lavabo abierto durante tiempo y el atasco producido al existir suciedad en la tubería de desagüe.

2.- La aseguradora del casero indemniza por la reparación la cantidad de 3.717, 42 euros y a la perjudicada 3.365, 40 euros.

3.- No consta que desde que se inició el arriendo la inquilina o cualquier otra persona en su nombre comunicara a la arrendadora, o a su padre como administrador o gestor de sus intereses, la necesidad de sustituir, reparar o limpiar la tubería de desagüe del lavabo por su incorrecto funcionamiento -por acumular suciedad e impedir un correcto desaguado-.

La aseguradora reclama a la inquilina de la vivienda, la cantidad de seis mil setecientos cuarenta y seis euros con veintiocho céntimos (6.746,28 €), ejercitando la acción subrogatoria prevista en el art. 43 LCS tras pagar a su asegurado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de trece de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación de la inquilina y confirma la sentencia del Juzgado,

Considera la Audiencia que coincide con el juzgado en la identificación de la causa del siniestro, el descuido y el atasco -siquiera parcial- que provocó la inundación. Pero sobre todo coincide también en la apreciación relativa a la imputación de la responsabilidad, que parte de considerar que tanto el descuido -sobre el que no existe duda- como el atasco puntual derivado de la suciedad que obturaba en parte la tubería le son atribuibles a título de negligencia como ocupante de la vivienda y usuaria de sus elementos, con el matiz de que la justa distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC) le impone, para excluir su responsabilidad, la prueba suficiente de que la suciedad que pudiera obturar la tubería de desagüe hubiera sido comunicada a la propiedad para que adoptara las medidas oportunas para su adecuado funcionamiento, consecuencia de garantizar a la arrendataria el goce pacífico. Pero no existiendo dicha prueba, mal puede hacerse a la arrendadora copartícipe de la causa que contribuyó a la causación del daño.

Cita la STS de 15 de Abril de. 2021, que afirma como conclusión principal que “no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación”.

La responsabilidad de daños por agua en una vivienda arrendada

 

HECHOS

Se reclama por los daños sufridos por terceros como consecuencia de las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos de la vivienda arrendada, contra la propietaria y los inquilinos de esa vivienda.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda respecto a la propietaria y su aseguradora.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a la aseguradora de la propietaria de la vivienda a pagar la suma de 18.265,91 euros, más los intereses legales y las costas de primera instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de abril de 2021, revoca la anterior sentencia y confirma la del juzgado en el sentido de desestimar la demanda interpuesta contra la propietaria.

Considera el Supremo que es un hecho declarado probado que el día 28 de marzo de 2012 por las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos sito en el piso 3.º - 1.ª de la calle Balmes 203 destinado a consultorio/oficina, que se produjo durante la noche, según las declaraciones de los testigos, sin que conste cual es la causa que originó esa rotura.

De la doctrina jurisprudencial se infiere que no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación.

Por otro lado, el art. 1910 del C. Civil (supuesto de «responsabilidad objetiva o por riesgo») imputa la responsabilidad al que habite la casa o parte de ella, y es un hecho probado que el propietario no la habitaba dado que estaba arrendada.

En el caso de autos es un hecho probado que nadie avisó a la propiedad de la existencia de una posible rotura por fuga, ni de la necesidad de reparaciones. También consta que los arrendatarios tampoco eran conscientes de la necesidad de reparaciones, por lo que lógicamente ningún aviso efectuaron a la propietaria.

La jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del art. 1910 CC, argumentando sobre el espíritu y la finalidad del precepto, para permitir la inclusión de supuestos como los daños ocasionados por cosas que son arrojadas o que se caen dentro de las dependencias del inmueble o edificio y, en particular, los daños causados por filtraciones de líquidos y por cosas arrojadas dentro del edificio.

Procede estimar el recurso de casación interpuesto, y casar en parte la sentencia recurrida, en tanto no procede la condena de la propietaria de la vivienda arrendada (de la que procedía el agua que generó la inundación) y que, por tanto, no la habitaba (art. 1910 del C. Civil). Igualmente, no fue advertida la propiedad de necesidad del mantenimiento de la vivienda (art. 21.3 LAU)

¿Es responsable el casero de los ruidos molestos de sus inquilinos?

Conforme a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintinueve de Mayo de dos mil catorce, la respuesta ha de ser afirmativa.

En la citada sentencia, que ratifica la del Juzgado de 1ª Instancia, la Audiencia condena al propietario de un piso alquilado a  hacer cuanto sea necesario para evitar que en la vivienda de su propiedad  se produzcan los ruidos y molestias que padecen los demandantes propietarios, de la vivienda inferior y así mismo para eliminar las perturbaciones que originan la demanda incluyendo, de no cesar, la realización de obras de insonorización en su vivienda.

La sentencia desestima la alegada excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandados los inquilinos, ya que entiende que la demanda solo afecta a al demandado-apelante, en tanto que propietario de la vivienda en la que debe evitar se produzcan ruidos molestos y en la que en su caso, debe ejecutar las obras necesarias al efecto de impedir aquéllos. Los inquilinos de la vivienda propiedad del apelante, son terceros a los que el contenido de la sentencia dictada no afecta, desconociendo en todo caso esta Sala quienes sean los ocupantes del piso en cuestión.

Partiendo de los hechos relatados entendemos que de los mismos ha quedado acreditada la existencia de ruidos y molestias procedentes del piso del demandado-apelante, sin que sea suficiente para desvirtuar esta apreciación la interesada valoración, subjetiva y parcial, que el mismo en su recurso realiza de la prueba practicada, entendiendo acertado el criterio de la Juzgadora de imputar a los ocupantes de la vivienda litigiosa las denuncias realizadas en base a ruidos no constando identificada su localización.

Se afirma que de la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditado que los actores en el procedimiento durante años, y especialmente de noche han venido soportando ruidos continuos provenientes de la vivienda del demandado-apelante, siendo en ocasiones superior al permitido dicho ruido, como se desprende de la medición acústica realizada el día 18 de Octubre de 2008, conllevando estos ruidos y molestias constantes una perturbación grave de la vida de los demandantes en su propio domicilio que les impide un normal descanso, y desde luego el disfrutar de su propio hogar, imponiéndoles un ruido que no tienen obligación de soportar.

No cabe duda que la conducta de los inquilinos del piso propiedad del demandado ha venido siendo de forma constante la causante de las molestias padecidas por los actores, incluso en fecha posterior a la de la presentación de la demanda que nos ocupa, como se desprende de los documentos unidos a los autos.

Daños corporales por rotura de un cristal en vivienda alquilada

La inquilina de una vivienda reclama a la aseguradora del casero por los daños corporales sufridos por la rotura de una puerta de cristal mientras la estaba limpiando.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial de Salamanca (s. dieciséis de abril de dos mil catorce) confirma la sentencia y desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que el presente proceso se ha centrado en la determinación de si los daños y lesiones cuya indemnización solicita la actora, han sido producidos por culpa exclusiva de la víctima, como alega en su defensa la Compañía de Seguros demandada o más bien por culpa del mal estado y colocación del cristal, y por consiguiente por culpa del propietario de la vivienda.

En el presente caso se produce un conflicto entre las obligaciones del propietario por virtud del contrato de arrendamiento de entregar la vivienda en un buen estado de uso para su habitabilidad, y las obligaciones del arrendatario de utilizar y usar la vivienda arrendada con la diligencia adecuada, la de "un buen padre de familia", devolviéndola en el mismo estado en que la recibió.

Pues bien, en primer lugar hemos de indicar que el seguro contratado por el propietario de la vivienda arrendada se refiere a la responsabilidad civil hasta 70.251€, que en los casos de seguros del hogar como el de autos, cubre la responsabilidad civil extracontractual que le sea legalmente exigible al asegurado por daños y perjuicios causados a terceros. Por el contrario, en el caso presente esa responsabilidad civil no es extracontractual, sino contractual, ya que entre el asegurado y la demandante existía un contrato de arrendamiento de vivienda que obligaba al arrendador a entregar la vivienda en buen estado de uso y al arrendatario a conservarla con la debida diligencia mientras hace uso de la misma, y, como acertadamente se dice en la sentencia impugnada, el artículo 1562 CC permite presumir que la arrendatario recibe la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario.

Como causa del siniestro en el juicio oral la demandante al parecer manifestó que el cristal tenía falta de masilla, pero este defecto corresponde a las obligaciones de mantenimiento de la arrendataria, que de haberlas cumplido, habría evitado la rotura, la cual se produjo así por su culpa exclusiva, que se presume ex art. 1563 CC . Por consiguiente, al no hacer un mantenimiento adecuado de dicho cristal después de ocho meses de haber utilizado la vivienda, constando como consta por la presunción del artículo 1562 CC que le recibió en buen estado, debe asumir la actora los perjuicios y daños sufridos

En definitiva, nos encontramos ante un accidente doméstico acaecido durante el uso por el arrendatario de uno de los bienes de la vivienda arrendada, la puerta del salón, al parecer mientras realizaba labores de limpieza del mismo, incidente que no consta que estuviese expresamente cubierto por la póliza objeto de juicio.

Por lo que no cabe sino concluir, como se alegó por la compañía de seguros demandada y con total acierto se resolvió por la sentencia impugnada, que los daños reclamados se debieron a la exclusiva culpa de la demandante.