HECHOS:
El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración
del plazo y reclamación de rentas.
El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la
demanda.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de
octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del
término pactado, del contrato de arrendamiento.
Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento,
de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el
vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima
legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se
produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta
el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo
10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita
reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo
1566 del Código Civil.
Que la parte demandante comunicó a los demandados
arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada
el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la
finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo
leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF
que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la
parte demandada en su contestación a la demanda.
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según
el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse
producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción
legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son
tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días
disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en
el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador,
entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho
que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y
3.- que no haya precedido requerimiento.
En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres
requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita
reconducción del artículo
1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto
precedió requerimiento del arrendador.
En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es
que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha
notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la
forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante
la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce
su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se
haya llevado a cabo tal comunicación.
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