Un recurso de apelación ¿absurdo?

 

HECHOS:

El tribunal de instancia dicta sentencia, con fecha 12 de diciembre del 2024, declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 2015, y condenando a la inquilina a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores en la posesión sobre la finca alquilada y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 27 de mayo del 2026, desestima el recurso de apelación de la inquilina, confirma la sentencia de instancia y condena en costas a la apelante.

Considera la Audiencia que dos son los motivos de recurso que plantea la demandada, ninguno de los cuales puede prosperar.

El primero denuncia infracción del artículo 10 LAU según redacción dada por la Ley 12/23, que exige que el arrendador que desista del contrato lo notifique al arrendatario "al menos con cuatro meses de antelación".

El motivo debe decaer por las siguientes razones.

(1) No es de aplicación esa redacción al contrato de autos, puesto que fue celebrado el 1 de junio de 2015, antes de esa reforma.

(2) La redacción del artículo 10 LAU aplicable al contrato es la introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, que contempla un preaviso de 30 días.

(3) No cuestiona la apelante que el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato 30 días antes de que expirara el plazo.

El segundo motivo del recurso sostiene que, encontrándose la apelante en situación de especial vulnerabilidad, no procede declarar extinguido el contrato por expiración del término. El motivo debe decaer, porque que esa situación debe hacerse valer no en la fase declarativa del juicio de arrendamiento, sino en la de ejecución, esto es, en fase de lanzamiento.

La notificación del fin de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de junio de 2017 por tiempo máximo de tres años, que se prorrogó con arreglo a lo dispuesto en el contrato, habiendo manifestado la arrendadora su voluntad de no renovarlo en fecha 23-4-21, con la pretensión de la extinción de su vigencia en fecha 5-6-21.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia reiterando la ausencia de acreditación de la notificación al mismo de la voluntad de resolución del contrato de arriendo por expiración del plazo y, asimismo, la aplicación de plazo contractual mínimo de cinco años fijado en el art. 9 de la LAU vigente en la actualidad.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticinco, estima el recurso, revoca la sentencia de instancia y declare que no ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que en lo relativo a la duración máxima de los contratos de arriendo, es aplicable el art. 9 LAU, en su redacción vigente al momento de la suscripción del contrato, siendo el plazo máximo de duración legal el de tres años, sin embargo es necesario abordar previamente la discutida comunicación efectuada por la arrendadora de su voluntad de extinción del contrato por expiración del plazo contractual, suscitado en el escrito de contestación a la demanda, y reiterado en el recurso de apelación planteado, a pesar de que no se interesó el complemento y/o aclaración de la sentencia dictada por el recurrente ante esta alzada.

Así, en lo relativo a la ausencia de comunicación de la voluntad de no renovación por parte de la arrendadora al arrendatario, ha de tenerse en cuenta que, ciertamente, la notificación prevista en la norma tiene carácter recepticio, es decir, que debe ser efectivamente recibida por su destinatario, pero ello ha de entenderse con la salvedad de que la no recepción sea imputable a su propia voluntad, pasividad o actuación, siendo distintos los pronunciamientos que en este sentido han tenido lugar en la jurisprudencia menor.

Pues bien, en el caso de autos, la parte actora acompaña a su demanda un certificado expedido por Logalty acerca de que los datos recogidos en el referido documento corresponden con el envío de documentación de la notificación certificada postal entre las partes abajo indicadas, esto es, entre Gefinco Gestión de Inmuebles SL que figura como remitente de la notificación y el inquilino , que figura como destinatario, siendo el documento sellado por Logalty como enviado una carta de fecha 23/4/2021 en la que se expresa la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato a su vencimiento el día 5/6/2021, debiendo proceder al desalojo y dejar el inmueble el arrendatario libre, vacuo y expedito en tal fecha, no constando que el mismo haya sido efectivamente entregado al destinatario, ni tampoco la imposibilidad de dicha entrega, por lo que no resulta realizada en forma la preceptiva comunicación, manteniéndose la vigencia del arriendo en su día concertado.

Prórroga de un alquiler de vivienda mediante anexo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 18 de julio de 2013, por plazo inicial de 1 año, prorrogable obligatoriamente a voluntad de la parte arrendataria hasta los 5 años de duración.

Con fecha 24 de octubre de 2018, se firma se suscribe el documento denominado "novación", en dicho documento se fija un nuevo plazo de duración de 3 años, a contar desde el 31 de octubre de 2018.

El 26 de enero de 2022 las partes firman un nuevo documento que titulan "Anexo 1" y en el cual se rectifica un error referido a la identidad de la arrendadora/propietaria, al tiempo que se dice "Se acuerda prorrogar, aplicando la tácita reconducción, la duración de contrato por (1) año, es decir, hasta el 31 de octubre de 2022”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora de extinción del contrato por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de abril del 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque el documento suscrito el 24 de octubre de 2018 es, ciertamente, un nuevo contrato, si bien, a la fecha de su suscripción, no estaba aún en vigor la reforma operada por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, luego la redacción del art. 9 de la LAU aplicable es la vigente a dicha fecha, esto es, la que establece una duración mínima del arrendamiento de 3 años a voluntad de la parte arrendataria; es por ello que, a la firma del documento de 26 de enero de 2022, y como se hace constar en el mismo, el contrato, expirado ese plazo de duración de 3 años, se hallaba dentro del año de prórroga tácita a que se refería el art. 10.1 de la LAU, pactándose expresamente que la relación arrendaticia expiraría a su finalización, esto es, el 31 de octubre de 2022; A la vista de lo expuesto, habiendo comunicado fehacientemente la arrendadora al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de expiración de la prórroga, el 31 de octubre de 2022, el arrendamiento debe entenderse extinguido por expiración del plazo de duración, como acertadamente se declara en la resolución impugnada.

Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento, de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil.

Que la parte demandante comunicó a los demandados arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la parte demandada en su contestación a la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Vicisitudes de un alquiler de vivienda por divorcio de los arrendadores

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 22 de junio del 2019, firmado por la exesposa del copropietario en régimen de gananciales, de quien se había divorciado por sentencia de 6 de julio del 2018 sin que se haya liquidado la sociedad de gananciales.

Con fecha 14 de abril del 2021, dicho copropietario remite notificación al inquilino, que no fue recogida, en el que se le hacía saber que el contrato no le iba a ser renovado por necesidades personales del condueño que interesaba recuperar la posesión del inmueble, haciéndolo con tres meses de tiempo.

El citado copropietario presenta demanda de resolución del arriendo por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que sobre la vivienda en cuestión existe un régimen de comunidad post ganancial entre el actor y su exesposa, al no haberse disuelto la sociedad de gananciales, y que, no mostrando acuerdo entre ellos sobre el destino de la vivienda, en aplicación del artículo 398 del Código Civil, debían celebrar una junta de propietarios y en caso de desacuerdo, acudir a la vía judicial demandando al otro copropietario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cinco de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del copropietario.

Considera la Audiencia en primer lugar que el recurso de apelación vulnera los artículos 456 y 458 de la LEC, en tanto que en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación.

El recurso incluye hechos nuevos que no fueron planteados en la demanda como la nulidad del contrato de arrendamiento, que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba.

El procedimiento se inició como un desahucio por expiración del plazo, es decir por haber transcurrido el plazo fijado en el contrato, así lo expresa el encabezamiento de la demanda y en la parte dispositiva. No cabe en el recurso de apelación alegar que además se trata de un desahucio por causa de necesidad personal del actor, copropietario de la vivienda, para ocupar la misma, por tratarse de acciones distintas y que no fue planteada como tal en la demanda.

Es cierto que el Juzgador a quo motivó su resolución al margen de la relación arrendaticia, basándose más en la relación entre los copropietarios de la vivienda, sin entrar en si el contrato de arrendamiento se había extinguido por la expiración del término, tal y como se había planteado en la demanda, sin que ninguna de las partes le hubiera planteado una cuestión de falta de legitimidad activa, lo cual si supone una incongruencia.

Entrando en dicha cuestión y analizando el contrato de arrendamiento el mismo se firmó por la copropietaria de la vivienda como arrendadora y el arrendatario el 22 de junio del 2019, la duración del contrato era de un año prorrogable anualmente hasta un periodo de tres años, por lo tanto, el contrato no finalizaba hasta junio del 2022, pues sólo es el arrendatario, durante esos tres años el que tendría la facultad de desistir del contrato. Por tanto, cuando se interpuso la demanda el 29 de julio del 2021 el contrato no había finalizado.

El cambio de propietario en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia en la que se declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo de duración y se condena a la inquilina a abandonar la vivienda, bajo apercibimiento de desalojo.

La inquilina apela la sentencia invocando, entre otros motivos, error en la apreciación de la prueba ya que, por una parte, no se tomó como fecha de inicio del arriendo la de comunicación a la arrendataria del cambio de propietario de la vivienda arrendada, ocurrido el 1 de diciembre de 2018, sino el 9 de enero de 2018, fecha en que se firmó el contrato y, por otra, niega que haya habido requerimiento fehaciente a la demandada para impedir la prórroga del contrato.

La Audiencia Provincial de Ávila, sentencia de dos de diciembre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que, en cuanto al primer motivo, el cambio de titularidad dominical no afectó al contrato ya firmado, ni en cuanto a su contenido ni en cuanto a su duración, pues el cambio de titularidad lo único que comportó fue una novación subjetiva del contrato por cambio de arrendador. Por ello, carece de sentido sostener que la vigencia del contrato no debe situarse cuando se firmó, sino cuando se comunicó la subrogación del nuevo arrendador en la posición del anterior.

En cuanto al segundo motivo de recurso, el plazo de duración del contrato se fijó en un año a contar desde la vigencia del contrato (9-1-2018). Se pactó que, llegado el día de vencimiento se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que se cumpliera tres años (hasta 8 de enero de 2021). Transcurridos los tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría durante un año más, según lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente cuando se formalizó el contrato.

A este respecto, la sentencia de instancia recoge de forma acertada lo siguiente: "según consta como DOC 6, la parte arrendadora (al amparo del artículo 10.1 LAU ) comunicó a la inquilina la finalización del contrato por medio de burofax de fecha 14 de noviembre de 2020 (recepcionado por la ahora demandada el 30 de noviembre de 2020), por lo que cumplió con los treinta días de antelación.

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento (3)

 

HECHOS:

Sentencia del juzgado de primera instancia declarando extinguido un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo y en su virtud, el desahucio de la finca objeto del mismo.

El inquilino apela la sentencia invocando que la notificación de la finalización de contrato fue enviada por SMS que nunca fue recepcionado, y la certificación que se acompaña únicamente justifica el envío, no la recepción. Además, se trata de medios de notificación que no son fehacientes, tal y como exige la cláusula segunda del contrato.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la remisión de un SMS certificado por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre es un medio idóneo y fehaciente para comunicar la decisión del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, a los efectos prevenidos en el artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos. Así resulta de la regulación contenida en el artículo 162 LEC y de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, norma esta última que fue derogada por la actualmente vigente Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza.

En autos consta que dentro del plazo de preaviso se remitió por el arrendador una comunicación por SMS certificado que alegan los demandados no recibieron bajo pretexto de que les había sido sustraído el teléfono móvil el día 21 de enero de 2020, es decir, dos días antes del día en que se les remitió la comunicación por el arrendador. No obstante, dicha excusa es poco creíble si tenemos en cuenta que no aportan documento alguno que acredite la supuesta sustracción o la baja de la terminal, por lo que ha de entenderse que es a dicha parte y no al actor al que corresponde la carga de la prueba de la falta de conocimiento del SMS que les fue remitido. Por tanto, ante la falta de prueba ha de entenderse que los demandados tuvieron pleno conocimiento del contenido de la comunicación que les fue remitida el 23 de enero de 2020.

Alegan asimismo en el recurso los apelantes que la comunicación remitida el día 21 de enero de 2020 no es válida por cuanto para su validez precisaría de la efectiva recepción del mensaje. Dicho argumento no es atendible por lo anteriormente expuesto, dado que no han probado el hecho que determinó que no recibieran el mensaje a través del teléfono.

Por último, alegan que no es válida dicha comunicación al no haberse practicado mediante comunicación escrita al domicilio de la finca o el lugar señalado en el contrato, argumento que tampoco es atendible por cuanto la cláusula segunda del contrato nada dice al respecto