HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de
septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían
satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del
arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11
de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por
un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la
redacción entonces vigente).
En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue
enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia
de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar
por resuelto el contrato.
La demanda de resolución del arrendamiento por finalización
del plazo es desestimada por el juzgado.
La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y
declara resuelto el contrato.
El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima
el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la
comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la
sentencia de la Audiencia.
Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de
esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo 1566 CC
da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el
contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los
pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de
duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el
inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para
tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como
declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un
contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del
contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por
el Código en virtud de la remisión que el art.
1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso
pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un
consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su
permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado
del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que
puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".
Un presupuesto necesario para que opere la tácita
reconducción del art.
1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por
el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la
comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y
expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.
Al margen de que
cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del
arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que
sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que
puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo
relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la
tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación
de la demanda.
