HECHOS:
El arrendador demanda a su anterior inquilino en reclamación
del importe de reparación de los desperfectos causados en la vivienda por parte
de los arrendatarios; concretamente se reclamaba el importe de reparación de
pintura de techo y paredes, grifo y desagüe del lavadero, mampara y plato de
ducha, puertas de cocina, baño y lavadero.
El juzgado desestima la demanda y llama la atención
sobre el hecho de que, entregadas las llaves a la propiedad el 30 de enero del
2023, no es hasta el mes de abril de ese mismo año cuando se efectúa la primera
reclamación; que nada se hizo constar en el momento de la entrega de llaves.
Que no se ha aportado informe pericial alguno que determine la existencia de
los daños y su causa, y además los inquilinos llevaban cinco años y la vivienda
fue arrendada a un nuevo inquilino antes de la reclamación.
La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 30 de julio
de 2025, desestima la apelación del arrendador.
Considera la Audiencia que, como bien resume la SAP
Barcelona 30/11/2022, los principios básicos que han de regir la materia
relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en
los siguientes:
a) -A falta de expresión del estado de la finca al
tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen
estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).
b) -El arrendatario está obligado a usar de la cosa
arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art.
1555.2 CC).
c) - El arrendatario debe devolver la finca, al
concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se
hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
d) -El arrendatario es responsable del deterioro o
pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado
sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las
personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria
que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia,
posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición
probatoria, como creador de los riegos.
De todo ello se desprende que la inversión de la carga de la
prueba que establece este régimen se predica respecto de la culpa, pero no en
cuanto al daño. Es por ello por lo que el arrendador que ejercite la acción de
responsabilidad contractual contra el arrendatario no está eximido de probar la
existencia de daño. En caso de acreditarlo, la presunción "iuris
tantum" que resulta de estos preceptos obliga al arrendatario a probar que
los daños no se deben a su culpa, debiendo desplegar prueba suficiente para
demostrar que son imputables a otros agentes.
Examinadas la prueba obrante en autos así como lo actuado en
el acto del juicio hemos de concluir, al igual que hace la resolución
recurrida, que la documental no es esclarecedora, los daños apreciados pueden
ser debidos al uso, salvo la rotura de lo que parece la puerta de un armario,
que no consta reparada, en cuanto se adjunta tan solo un presupuesto para su
reparación.
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