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jueves, 14 de enero de 2010

COARRENDAMIENTO: VIVIENDA COMPARTIDA; PLURALIDAD DE INQUILINOS; HOSPEDAJE

Se trata de examinar aquellos supuestos en los que en un arrendamiento urbano la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.



El primer supuesto que se puede considerar es el del inquilino que unilateralmente decide admitir en la vivienda que tiene arrendada a otras personas de modo permanente u ocasional, gratuito o remunerado.


A este respecto en el TRLAU1964 se autorizaba al inquilino el subarriendo parcial de la vivienda siempre que no excediera de dos personas el número de subarrendados, se respetara el límite del alquiler por el subarriendo y se notificará al arrendador en el término de treinta días.


Conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es posible mantener esta situación ya que independientemente de calificarla de subarriendo parcial o de hospedaje es evidente que, si admitiera otras personas, el inmueble dejaría de ser exclusivamente la vivienda habitual del arrendatario y además "la continua ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites" (SAP Barcelona 18/05/1999)


¿Qué ocurre por el contrario cuando se parte de una situación de pluralidad de arrendatarios sobre una misma vivienda, pactada en el contrato?


Cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil)


El arrendamiento concluido con dos arrendatarios debe reputarse mancomunado y siendo así ha de entenderse que la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por si solo y asumiendo la condición de arrendatario único supone una modificación en la situación arrendaticia que no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad, consentimiento que puede prestarse de cualquier forma, incluso tácitamente (SAP Barcelona 3/12/1999). El cese de un coarriendo mancomunado opera como causa resolutoria, si no se verifica con el consentimiento de la propiedad (SAP Granada 14/2/2005). Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida (SAP Madrid 22/12/2007)


Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.