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jueves, 14 de enero de 2010

COARRENDAMIENTO: VIVIENDA COMPARTIDA; PLURALIDAD DE INQUILINOS; HOSPEDAJE

Se trata de examinar aquellos supuestos en los que en un arrendamiento urbano la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.



El primer supuesto que se puede considerar es el del inquilino que unilateralmente decide admitir en la vivienda que tiene arrendada a otras personas de modo permanente u ocasional, gratuito o remunerado.


A este respecto en el TRLAU1964 se autorizaba al inquilino el subarriendo parcial de la vivienda siempre que no excediera de dos personas el número de subarrendados, se respetara el límite del alquiler por el subarriendo y se notificará al arrendador en el término de treinta días.


Conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es posible mantener esta situación ya que independientemente de calificarla de subarriendo parcial o de hospedaje es evidente que, si admitiera otras personas, el inmueble dejaría de ser exclusivamente la vivienda habitual del arrendatario y además "la continua ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites" (SAP Barcelona 18/05/1999)


¿Qué ocurre por el contrario cuando se parte de una situación de pluralidad de arrendatarios sobre una misma vivienda, pactada en el contrato?


Cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil)


El arrendamiento concluido con dos arrendatarios debe reputarse mancomunado y siendo así ha de entenderse que la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por si solo y asumiendo la condición de arrendatario único supone una modificación en la situación arrendaticia que no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad, consentimiento que puede prestarse de cualquier forma, incluso tácitamente (SAP Barcelona 3/12/1999). El cese de un coarriendo mancomunado opera como causa resolutoria, si no se verifica con el consentimiento de la propiedad (SAP Granada 14/2/2005). Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida (SAP Madrid 22/12/2007)


Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.

15 comentarios:

  1. Pedro, el arrendamiento de habitaciones o arrendamiento de vivienda compartida a inquilinos que nada tienen que ver entre ellos, ¿está o no regulado por la LAU? Yo creía que no, que se regían por el CC, pero he leído que hay jurisprudencia que dice que SÍ se rige por la LAU.

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  2. A Amparo:
    No he conseguido llegar a una respuesta concluyente, a lo mejor es que no la hay y cada caso concreto deberá ser interpretado.

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  3. Hola Pedro
    Una duda:
    Si en una vivienda arrendada de forma solidaria a dos arrendatarios, ambos expresan de forma separada al arrendador su intención de desistir del arrendamiento de forma unilateral y en la mitad de la duracion del contrato , ¿que sucede?. Porque si es solo un arrendatario el que desiste, se supone que el otro debe asumir la totalidad de las obligaciones. Pero ¿si son los dos de forma independiente?. ¿Supondría la finalización del contrato sin que el arrendador tenga ningun derecho a reclamar daños y perjuicios?.
    Muchas gracias, y felicidades por el blog. Se entiende muy bien todo lo que dice.

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  4. A Noa: Nada tiene que ver que se trate de un arrendamiento solidario o mancomunado de los arrendatarios la obligación de ambos de cumplir el tiempo pactado en contrato.
    Si necesita ampliar lo consultado puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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  5. Hola Pedro, mi nombre es Lucas Ramperez, buscando informacion sobre un tema he encontrado su blog y me pregunto si podria resolverme una duda;
    Mi mujer y yo alquilamos un chalet que consta de dos plantas y una pequena casa aparte, nosotros estamos en la planta baja, arriba otra persona y en la casita de al lado la propietaria, cada uno de los tres tenemos derecho a una parte del jardin que esta separada de las otras dos y luego las zonas de entrada comunes a los tres, bien, mo problema es que la propietaria ha decicido hacer una obra (piscina)en la parte de su jardin y obviamente para nosotros va a ser una gran molestia tanto de ruido como de polvo...etc, mayor aun teniendo nosotros un bebe de 6 meses, la casa como ya dije es un chalet y como tal es una sola parcela aunque dividida en las partes antes mencionadas, tendria derecho la propietaria a realizar dicha obra?

    Espero su respuesta y reciba un cordial saludo

    Lucas Ramperez

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  6. A Lucas Ramperez:
    Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
    Llame al: 807 520 008
    Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil

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  7. Hola Pedro. Por lo tanto, en caso de que exista un contrato de arrendamiento, transcurrida la duración pactada, aunque no extinguida expresamente por escrito. Y posteriormente, entrasen dos inquilinos, que de manera verbal han pactado el coarrendamiento, ¿No se produciría una novación subjetiva?, ¿No soy yo coarrendatario, que he arrendado verbalemente, y he pagado mediante recibo bancario?

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  8. A Nacho:
    No entiendo bien su comentario, la novación de un arrendamiento no puede ser decidida unilateralmente por un coarrendatario

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  9. Necesito saber si me perjudica poner un segundo buzón en una vivienda que la formamos dos familias pero no esta así declarada. Arriba vive nuestra abuela y nosotros denajo. Los timbres constan 1 y 2, cada uno tiene su espacio separado pero a simple vista es una casa. ¿Qué ocurre al poner un segundo buzón?

    Gracias

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  10. Hola, soy quién hizo la consulta del buzón de correos el 19 de diciembre. Pedí información en la oficina de correos postal y me han asegurado que no hay ningún inconveniente en poner dos, pero... y a nivel municipal? puede el Ayuntamiento multarme y/o similar?

    Muchas gracias

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  11. Quisiera saber si alquilo una habitación de mi vivienda en propiedad, si el inquilino podría desgravarse el alquiler y si he de depositar la fianza que le pida en la administración o si al regirse por el Código Civil y no por la LAU, no se ingresa. Gracias.

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  12. Mi situación es la siguiente entre 3 firmamos un contrato(mancomunado) y una de las compañeras decide de un dia para otro abandonar el piso. El casero nos llama y nos indica que nos hagamos cargo nosotros y busquemos a una tercera persona, la cual al llegar entregaria su fianza a la anterior inquilina y se esta entregaria las llaves. Llego la inquilina, sin firmar contrato ingreso el dinero mensual de alquiler al casero y me entrego la fianza a mi, como la anterior me debia dinero de facturas, me quede la fianza se lo comente al casero y dio su aprobacion. Despues de un par de dias el casero me reclama la fianza de la nueva inquilina,la cual he gastado porque ese dinero me pertenecia.El caso es que la nueva inquilina esta sin contrato y que el casero dice que si no le entregamos la fianza no hará uno nuevo.Ademas de todo esto el contrato y la copia esta en mi poder.El casero puede desalojarme?? que es lo que puede pasar? y que solucion puedo darle a esto?Gracias.

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  13. Adrian: ¿Como acredita el casero que vd ha recibido la fianza? Ese no es el problema,sino que al tratarse de un arrendamiento compartido mancomunado el casero puede negarse a aceptar la modificación de los inquilinos y dar por terminado el arriendo exigiendo indemnización por incumplimiento.

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  14. Hola.
    Al estar el piso arrendado mancomunadamente por tres personas, y una decide irse de un dia para otro, pero presenta a un nuevo inquilino que le sustituya, ¿pueden las otras dos partes negarse? y si se niegan ¿están liberando a la parte que se fue de sus obligaciones? Gracias

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  15. Anonimo, para contestar a esas preguntas con rigor habría que conocer en profundidad el contrato, con los datos que facilita habría que decir que si los inquilinos que permanecen no admiten al sustituto el casero tiene dos opciones que paguen la totalidad del alquiler o dar por terminado el contrato

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