¿Hay copropiedad entre los titulares de una cuenta bancaria indistinta?

La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2013 recuerda la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil sobre el particular:

Una cuenta corriente bancaria expresa una disponibilidad de fondos a favor de los titulares de la misma contra el Banco que las retiene, no pudiendo aceptarse el criterio de que el dinero depositado en tales cuentas indistintas pase a ser propiedad de uno de ellos, por el solo hecho de figurar como titular indistinta, porque en el contrato de depósito, la relación jurídica se establece entre el depositante, dueño de la cosa depositada, y el depositario que la recibe, no modificándose la situación legal de aquel, en cuanto a lo depositado, por la designación de persona o personas que la puedan retirar.

Los depósitos indistintos no suponen por ello comunidad de dominio sobre los objetos depositados, debiendo estarse a cuanto dispongan los tribunales sobre su propiedad.

El mero hecho de apertura de una cuenta corriente bancaria, en forma indistinta, a nombre de dos o más personas, lo único que significa prima facie, es que cualquiera de los titulares tendrá frente al Banco depositario, facultades dispositivas del saldo que arroje la cuenta, pero no determina por sí sólo la existencia de un condominio que vendrá determinado únicamente por las relaciones internas y, más concretamente, por la propiedad originaria de los fondos o numerario de que se nutre dicha cuenta.

La actio communi dividundo

En sentencia del Tribunal Supremo de veintiocho de Enero de dos mil once, se realiza un interesante análisis sobre la división de la cosa común, estableciendo una serie de conceptos que parece oportuno subrayar:

 

El ordenamiento jurídico considera la situación de comunidad de bienes estado transitorio mirado con disfavor por la ley – STS de 7 de julio de 2006 y 27 de marzo de 2009 "la idea que se mantiene desde el principio es que nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad (nemo invitus compellitur ad conmmunionem), que no es sino un estado transitorio mirado con disfavor por el ordenamiento (communio est mater discordiarum)".

La división de la cosa común y los posibles acreedores. El papel que tienen los acreedores de los copropietarios es, ante todo, que carecen de legitimación activa para pedir la división y que no pueden llevarla a cabo ellos mismos. El derecho que les reconoce el artículo 403 del Código civil es triple. La concurrencia, la oposición y la impugnación, en relación con la división. Concretando la primera, conocida doctrinalmente como "facultad de inspección" no va más allá de la concurrencia a la misma, para comprobar que la división se hace de una manera correcta, sin que se produzca fraude; es una intervención potestativa, sin que participen en la división propiamente dicha, pudiendo manifestar sus opiniones pero sin llegar a la partición directa como si se tratara de un comunero más.

La división de la cosa común y el beneficio de inventario. La ley pone a disposición del llamado a la herencia el beneficio de inventario para que pueda adquirirla separada de su propio patrimonio, hasta que se hayan pagado todos los acreedores (y legatarios). Su función esencial, no otra, es limitar la responsabilidad del heredero al valor del activo hereditario. La división la ampara el artículo 400 del Código civil, precepto de derecho cogente; el beneficio de inventario está contemplado y admitido en los artículos 1010 y siguientes del mismo cuerpo legal. Este no empece a aquél: dividida la cosa, quedará concretada la parte que corresponde a las demandadas que se han acogido al beneficio de inventario y esta parte formará parte de su herencia, sin más.

Local en copropiedad alquilado ¿Puede uno de los condueños dar por terminado el contrato?

HECHOS:

Garaje propiedad de tres personas alquilado desde 1984.

Uno de los condueños solicita del Juzgado la extinción del arriendo por transcurso del plazo de duración, al no haberse revisado la renta.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia estimaron la demanda y declararon resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a desalojar el local y a dejarlo libre y a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. trece de Julio de dos mil doce) anula la resolución y, en su lugar, desestima la demanda condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia.

Considera el Tribunal Supremo que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 398 del Código Civil , así como la jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los comuneros por la falta de legitimación de la demandante al ostentar únicamente una parte en la comunidad de  bienes a la que pertenece el inmueble arrendado.

Recuerda el Tribunal Supremo que es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embargo no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción.

En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad.

EL IRPF Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

No es infrecuente que en los supuestos de ruptura matrimonial al disolver la sociedad de gananciales se adjudique uno de los cónyuges la vivienda habitual compensando el que la recibe con una cantidad a metálico a quien la cede.

¿Constituye ganancia o pérdida esta operación en el IRPF?

La Ley reguladora del Impuesto después de definir que “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél”, declara lo siguiente, “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: … b. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”.

No obstante la doctrina fiscal para aplicar este criterio no es tan categórica, y considera que “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En otro caso, cuando se atribuyen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su mitad, existe un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, en tal caso procede calificar al hecho como existencia de una adquisición (…) La adjudicación de una vivienda y, como contraprestación, el nacimiento del derecho a la percepción de la compensación como consecuencia de la misma, se traduce para el consultante en la adquisición del pleno dominio de la parte que pertenecía a su excónyuge, y para éste en una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio, puesto de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición ” (CV 30/04/2007)

En el mismo sentido cuando afirma “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. Ello siempre que la adjudicación se corresponda con la cuota de titularidad, pues en otro caso, de existir un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial.
Por tanto, si cuando se disolvió la sociedad de gananciales la adjudicación a los cónyuges se correspondió con las respectivas cuotas de titularidad, sin que se hubieran producido excesos de adjudicación, procederá computar como valor de adquisición de la nave industrial adjudicada el valor de adquisición originario y como fecha de adquisición la fecha de adquisición originaria” (CV 25/05/2007)

Y por último: “la partición de los bienes que integran las herencias recibidas, sobre los que los consultantes ostentan la titularidad del pleno dominio de unos bienes y de la nuda propiedad de otros, y la posterior adjudicación a cada uno de ellos de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición originaria.” (CV 23/04/2008)

PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿Cuándo se inicia?

En un supuesto en el que la entidad demandante que había permutado el derecho de superficie sobre un solar por inmuebles futuros resultantes de la división en propiedad horizontal, los cuales se relacionan en la escritura pública de permuta, solicita que se lleve a cabo de forma inmediata, es decir antes de finalizar la construcción del inmueble, la escritura de división horizontal del mismo.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintinueve de Abril de dos mil diez rectifica un Auto de la Audiencia Provincial que había declarado que la demandada no está obligada a otorgar la escritura pública de división en régimen de propiedad horizontal sino hasta la terminación de la construcción y declara a su vez:

Aunque lo habitual es que el otorgamiento de escritura pública como título constitutivo de la propiedad horizontal se lleve a cabo cuando el edificio esté ya terminado, nada impide que se otorgue cuando no lo esté, tanto más cuanto en el presente caso ya se había constituído un estado de propiedad horizontal aún no declarada mediante la escritura de división en régimen de propiedad horizontal, pero ya se preveía en la escritura de permuta. Es lícita y permitida por la Ley Hipotecaria la constitución y subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la situación que se ha llamado de "prehorizontalidad", como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada.

Ordena por tanto que la escritura de división y constitución del régimen de propiedad horizontal no debe dilatarse a la terminación de la construcción, sino se otorgará inmediatamente, sin dilación alguna.

COARRENDAMIENTO: VIVIENDA COMPARTIDA; PLURALIDAD DE INQUILINOS; HOSPEDAJE

Se trata de examinar aquellos supuestos en los que en un arrendamiento urbano la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.

El primer supuesto que se puede considerar es el del inquilino que unilateralmente decide admitir en la vivienda que tiene arrendada a otras personas de modo permanente u ocasional, gratuito o remunerado.

A este respecto en el TRLAU1964 se autorizaba al inquilino el subarriendo parcial de la vivienda siempre que no excediera de dos personas el número de subarrendados, se respetara el límite del alquiler por el subarriendo y se notificará al arrendador en el término de treinta días.

Conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es posible mantener esta situación ya que independientemente de calificarla de subarriendo parcial o de hospedaje es evidente que, si admitiera otras personas, el inmueble dejaría de ser exclusivamente la vivienda habitual del arrendatario y además "la continua ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites" (SAP Barcelona 18/05/1999)

¿Qué ocurre por el contrario cuando se parte de una situación de pluralidad de arrendatarios sobre una misma vivienda, pactada en el contrato?

Cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil)

El arrendamiento concluido con dos arrendatarios debe reputarse mancomunado y siendo así ha de entenderse que la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por si solo y asumiendo la condición de arrendatario único supone una modificación en la situación arrendaticia que no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad, consentimiento que puede prestarse de cualquier forma, incluso tácitamente (SAP Barcelona 3/12/1999). El cese de un coarriendo mancomunado opera como causa resolutoria, si no se verifica con el consentimiento de la propiedad (SAP Granada 14/2/2005). Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida (SAP Madrid 22/12/2007)

Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.

Diccionario Jurídico del Alquiler: Comunidad de bienes

Comunidad de bienes: (Civil) Situación legal que se produce cuando un derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en común. Su régimen de administración está constituido por el sistema de mayoría real de participaciones, con el subsidiario de recurso judicial.

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