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jueves, 24 de febrero de 2011

La presunción de subarriendo

¿Puede el arrendatario mantener a otras personas, ajenas a su familia o actividad en la vivienda o local arrendado, sin incurrir en causa de desahucio por subarriendo inconsentido?

A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).

Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".

En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972

7 comentarios:

  1. Buenas noches Pedro, ¿qué tal?
    Estaba navegando por la Red y encontré este blog tan interesante y, al ver que es usted abogado, me preguntaba si tendría la amabilidad de repsonderme a una rpegunta que llevo un par de días dándole vueltas, le explico.
    El otro día leí la noticia de que las empresas de electricidad se niegan a ofrecer precios competitivos en el mercado eléctrico, por lo que supongo que están incurriendo en alguna ilegalidad, llámeses cártel o monopolio, y me preguntaba hasta qué punto sería defendible el hecho de que me declarara insumiso a la factura de la luz hasta que las empresas se decidieran a jugar limpio en un libre mercado en el que oferta y demanda establecieran los precios. Es decir, dejar de pagar la factura de la luz por el hecho de que su precio es, de origen, una estafa para el consumidor, y así obligar, mediante el impago, a que me ofertaran un precio competitivo. No sé si me he explicado, no soy estudiante de leyes....
    agradezco su respuesta Pedro, un saludo!
    Andrés Sánchez

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  2. A Andrés:
    Me temo que lo único que podrá conseguir es que le pongan un pleito de reclamación de cantidad, eso solamente funciona a base de un gran grupo que ejerza esa presión.

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  3. Buenos días don Pedro,

    yo, como el que me antecede, también navegaba por la red en busca de información relacionada.

    Le felicito por su excelente blog y aprovecho para compartir con usted una duda al respecto:

    ¿Qué ocurre si el arrendatario es una persona jurídica que ha renunciado a su derecho del 32.1 y lo que ocurre es que su capital social es adquirido por otra sociedad?

    En puridad no hay novación subjetiva pero subyace una cesión del arrendamiento...

    Gracias y enhorabuena de nuevo por su blog!

    Juan Pérez

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  4. A juan Perez: Para responder a su pregunta tendría que examinar ese contrato en su integridad. Y responder a la mía ¿la sociedad arendataria subsiste?

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  5. buenas noches,

    he subarrendado un piso de buena fe y desconociendo que el inquilino no podia subalquilar la vivienda.

    Desde hace varios dias recibo amenazas del sub arrendador y en el dia de hoy me solicito por mail que desaloje mañana, quiero saber si alguna ley o derecho me asiste en tan desagradable situación.

    muchas gracias

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  6. Anonimo es difícil acreditar un subarriendo de buena fe, puesto que está prohibido por la LAU a no ser que el inquilino tenga autorización escrita del dueño para subarrendar

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  7. Anonimo, se me ha quedado un asunto, quien desde luego no puede aprovecharse de ello es el subarrendador.

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