La prueba del subarriendo inconsentido de una vivienda

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio contra los inquilinos de una vivienda por considerar acreditado que subarriendan la vivienda objeto de autos, sin el consentimiento del arrendador.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de la prueba y  que la juzgadora de instancia ha invertido en este caso la aplicación de las normas sobre carga de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de noviembre de 2024, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que los documentos acompañados a la demanda (anuncios de alquiler de habitaciones de la vivienda objeto de autos, publicados a través de los portales "Idealista" y "Facebook") no fueron impugnados durante la audiencia previa al juicio. Es cierto que esos documentos aparecen redactados en idioma extranjero, y sin duda debió haberse requerido a la parte que los había presentado para aportar la correspondiente traducción, conforme al art. 144 LEC. No obstante, el hecho de no haberse impugnado tales documentos hace que la parte apelante no pueda ahora alegar indefensión, ni pretender ahora que tales documentos se tengan por no presentados.

Las declaraciones de los testigos que prestaron declaración durante el acto del juicio fueron rotundas y concluyentes, respecto de la existencia de signos exteriores claros que permiten pensar que la vivienda arrendada fue alquilada a terceros. Así, se apuntó de manera inequívoca la existencia de muchas personas que acudían al inmueble con maletas, muchos de ellos sin llave del piso y llamando en ocasiones a otras viviendas por error. Se expuso durante el juicio el elevado número de quejas entre los vecinos, y la sensación generalizada de que hay un elevadísimo trasiego de personas que entran y salen del inmueble.

En cuanto a que las facturas de luz revelan un consumo bajo, que no es compatible con un alquiler continuo por habitaciones, lo cierto es que evidencian un notable descenso del consumo de electricidad, a partir de la fecha en que se dio traslado a los demandados de la demanda presentada en su contra y se les emplazó para contestar la demanda (28/02/2022).

Así, como señala la sentencia apelada, que incluso dicta resoluciones de esta sala (SAP Barcelona 8/02/2017), en casos de ejercicio de acción de resolución de contrato por arriendo inconsentido, ha de operar en este caso una suerte de inversión de carga de la prueba, de modo que, una vez acreditado el acceso de un número inhabitual de personas a una vivienda, recaerá sobre la parte arrendataria la carga de probar la legalidad de ese acceso, y que el motivo del mismo es diferente de la cesión o arriendo inconsentidos. Lo que no procede es pretender que el actor, o los testigos, hayan de aportar datos concretos respecto de la identidad de las personas que han accedido a esa vivienda, fechas y horas en que lo hicieron, y motivo o condición jurídica de ese acceso o posible derecho de uso.

 

¿Es aconsejable hoy coger un traspaso?

En otro lugar de este blog ya hemos dicho que el traspaso, como lo concebía la vetusta Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no aparece en la actual Ley arrendaticia, sin embargo se pueden encontrar en las calles de nuestras ciudades carteles con los siguientes anuncios: "Traspaso por jubilación", "Traspaso, pero no me jubilo" o simplemente "Se traspasa este local".

Como quiera que en cualquiera de los casos al aspirante a "coger un traspaso" se le va a pedir una cantidad de dinero por ello, puede ser conveniente, para evitar desagradables sorpresas, clarificar algunos conceptos, examinado los tres principales casos que puede haber y subrayando que no se trata de meras cuestiones terminológicas.

a) Traspaso clásico: Supuesto de un inquilino de local de los llamados de "renta antigua" que cede sus derechos arrendaticios sobre ese local.

Antes de decidirse a quedarse con ese traspaso conviene saber que este caso está regulado por la antigua Ley de Arrendamientos de 1964 que exige toda una serie de requisitos cuyo incumplimiento puede significar la pérdida del local alquilado y consecuentemente del dinero entregado. No conviene por lo tanto dar ningún paso sin contar con el asesoramiento de alguien experto en este tema.

b) Dueño de un negocio instalado en local alquilado después de 1995, que lo 'traspasa'.

Quien  esté interesado en ese 'traspaso' debe saber que el titular  del negocio puede 'traspasarlo'(cederlo), sin necesidad de contar con la autorización del  dueño del local, salvo que el contrato de alquiler que tiene se lo prohíba. El dueño del local no tiene derecho a percibir cantidad alguna sobre el precio de esa cesión ('traspaso') pero puede incrementar la renta en un veinte por ciento. Conviene conocer previamente ese contrato de alquiler cuyos derechos se traspasan ya que la duración del mismo será la que figure en el contrato y quien se quede con ese negocio por cesión/traspaso no tendrá derecho a mayor duración. Es preferible que una vez consumada la cesión del negocio, el nuevo titular y el dueño el local pacten otro contrato de alquiler.

c) Dueño de un negocio instalado sobre local propio que decide 'traspasarlo'

En realidad lo que ocurre es que el dueño vende su propio negocio conservando la propiedad del local que alquila al comprador del negocio. En este caso conviene pactar por un lado las condiciones de esa compra y por otro las clausulas del contrato de arrendamiento del local en el que será del máximo interés no consentir la prohibición de ceder o subarrendar el local alquilado.

La fusión de empresas y el alquiler

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo, veinte de Julio de dos mil doce, condena a la empresa arrendataria a pagar a la arrendadora casi OCHO MILLONES de euros en concepto de incremento de alquileres por subarriendo o cesión de local de negocio.

La sociedad arrendataria realizó sucesivas fusiones con distintas sociedades de su grupo que posteriormente  fueron absorbidas por la principal.

La arrendadora solicitó judicialmente que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada, desde la fecha en que tuvo conocimiento de las fusiones, con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como en  el contrato de arrendamiento, el cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente:

Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria.

El TS considera de aplicación plena el art. 32 de la LAU al que las partes expresamente se habían remitido, por lo que es claro que el arrendador ostenta el derecho a elevar la renta que la norma establece.

No considera de aplicación el artículo 18.3 de la LAU, referido a arrendamiento de vivienda, y en el que se regula el momento a partir del cual resulta exigible, bien por el arrendador, bien por el arrendatario, la renta actualizada.

Invoca el Tribunal "la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

 

Destaca que el contrato que suscribieron las partes es de arrendamiento de local de negocio y no de vivienda y no estamos ante un supuesto de actualización de la renta sino ante el derecho del arrendador a percibir por disposición legal una elevación o incremento de la renta pactada y en vigor como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades de su grupo, como así resulta del contrato y de la propia Ley - artículo 32 de la LAU -, lo que impide utilizar la analogía para aplicar una normativa prevista para un caso tan concreto, como es el de la renta de vivienda, a un arrendamiento de local de negocio que las partes excluyeron de su ámbito material.

La presunción de subarriendo

¿Puede el arrendatario mantener a otras personas, ajenas a su familia o actividad en la vivienda o local arrendado, sin incurrir en causa de desahucio por subarriendo inconsentido?

A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).

Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".

En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972