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jueves, 12 de mayo de 2011

Inquilinos y jardines

La Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene precepto alguno acerca de la obligación de conservación y mantenimiento de un jardín cuando forme parte de la vivienda arrendada.



El Código Civil en su artículo 1.555.2 señala que el arrendatario está obligado: A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. A su vez el 1.561 señala que: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.



Teniendo en cuenta que el mantenimiento y conservación de un jardín puede llegar a ser sumamente oneroso y por lo tanto difícilmente encuadrable en el uso como un diligente padre de familia parece muy oportuno recomendar que en un contrato de arrendamiento de una vivienda con jardín se especifique claramente lo que atañe a la conservación del mismo, es decir las obligaciones adicionales que contrae el inquilino en lo que respecta a ese jardín, y se afiancen debidamente esas obligaciones.


En tal sentido puede ser útil recordar los criterios sostenidos en distintas Audiencias Provinciales:
SAP Madrid 3 de julio de 2006: La cifra reclamada por la actora parece excesiva y tendrá que moderarse, porque es claro que por descuido y falta de mantenimiento ordinario del arrendatario hay que acometer obras de reposición del jardín a un estado apropiado (…) Prudencialmente se fijará lo debido por este concepto (limpieza y adecuación de jardín por abandono y falta de mantenimiento y limpieza extraordinaria de la vivienda) en 3.000 euros


SAP Oviedo de 29 de enero de 2007: En cuanto a los gastos de jardinería, ya expone la Sentencia recurrida cómo el nuevo inquilino afirma en su declaración testifical que el jardín requiere un cuidado semanal. Frente a ello encontramos que los demandados aportan como única labor de mantenimiento la relativa a las labores de siega, poda general y limpieza llevadas a cabo en el mes de noviembre 2004, lo que por otra parte se corresponde con el estado de abandono del jardín que presentaba en el momento de su entrega a la propiedad el 18 mayo 2005 tal y como se aprecia en las fotografías aportadas junto con la demanda, por lo que se puede considerar ajustada la suma ahora reclamada por importe de 1.882,36 euros.


SAP Orense 27 de marzo de 2009: En cuánto a los trabajos de reparación a realizar en la parcela, se deriva de los términos del contrato, que resultaba un aspecto importante para la arrendadora el mantenimiento del jardín y del arbolado, hasta el punto, de que se convino expresamente que la parte arrendataria debía realizarlo a su costa, obligándose a contratar "a la persona que haya de encargarse de dicho mantenimiento", incluso obligándose a dar aviso a la arrendadora para que lo supervisase, si lo creía conveniente. Pues bien, el estado en que se encontraba la finca a la finalización del arriendo, según se acredita mediante las fotografías incorporadas al dictamen pericial, conduce a estimar que tal obligación no fue cumplida adecuadamente, por lo que respecta al mantenimiento del arbolado, alcanzando el seto perimetral una altura de cinco ó seis metros, invadiendo la vía pública, cuando su altura idónea alcanzaría los dos metros. En similar estado se observa el resto del arbolado, y seco el césped, lo que también evidencia una ausencia de riego y de mantenimiento del jardín, que si bien no justifica una nueva plantación del arbolado pretendida por la parte demandante, sí supone que sea precisa la realización de determinados trabajos de jardinería para reponerlo a un estado adecuado, que se cifran moderadamente en 600 €.