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lunes, 13 de junio de 2011

EL PREAVISO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En el ámbito arrendaticio preaviso es el requerimiento previo que debe hacer cada una de las partes a la otra de su voluntad de dar por terminado el arriendo a su vencimiento.


La ley de Arrendamientos Urbanos contempla la figura del preaviso con distintos plazos:
A) Preaviso mínimo de treinta días para que en los arrendamientos de vivienda de duración inferior a cinco años el arrendatario manifieste su voluntad de darlo por terminado encada una de sus anualidades. (Art. 9.1)
B) Preaviso de al menos un mes el que deben cumplir las partes para dar por terminado un contrato de arrendamiento de vivienda cuando vaya a cumplirse su duración máxima forzosa (Art. 10)
C) Preaviso mínimo de dos meses que debe cumplir el arrendatario para desistir de un arrendamiento de duración superior a cinco años, cuando éste haya cumplido cinco años de vigencia. (Art. 11)
El incumplimiento del preaviso da lugar a la prórroga automática del arrendamiento con la duración que en cada caso señale el contrato, la LAU o el Código Civil.

En cuanto al preaviso del art. 11 la SAP de Soria de 8 de abril de 2011 señala un interesante criterio: “Aunque hubiera quedado acreditado que tales llaves se hubieran entregado el día 13 de noviembre anterior, la necesidad de existencia del preaviso de dos meses, hace que el contrato no pueda considerarse extinguido por desistimiento del arrendatario hasta dos meses después, lo que significa que las rentas han de pagarse hasta el día 13 de enero de 2010, tal y como fija la sentencia impugnada”.


¿Puesto que la LAU en los tres supuestos se refiere a plazos mínimos de preaviso, es posible pactar plazos mayores?



La SAP de León de 6 de abril de 2011 decide lo siguiente: “El preaviso tuvo lugar mediante burofax remitido el 30 de abril de 2010, fecha en que la arrendataria puso la vivienda a disposición de la arrendadora. No consta acreditado por medio de prueba alguna que la arrendataria hubiera efectuado ese preaviso telefónicamente en los dos meses anteriores a la entrega de las llaves, por lo que sólo podemos tomar como referencia la fecha en que se remitió el burofax. Al restituir la posesión de la vivienda sin cumplir con la obligación de preaviso indicado, ha incumplido el contrato y, por lo tanto, opera la pérdida de la fianza tal y como se había pactado”


En el mismo sentido la SAP de la Coruña de 25 de enero de 2011 cuando dice: "Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". De ahí que se considere que ha de estarse a que en la estipulación decimo-tercera del contrato de autos se establece que "en caso de que el arrendatario desee marcharse antes del tiempo pactado, deberá avisar de su intención con tres meses de antelación, para no incurrió en penalización algunas". La condena al abono de la expresada cantidad de 1.673,22 euros se efectúa por considerar que la parte demandada no habría probado la existencia del preaviso; correspondiéndose dicha cantidad, según expresamente se señala, con las tres mensualidades de renta siguientes a la fecha de entrega de las llaves".


En un arrendamiento de vivienda decide la SAP de Oviedo de 26 de enero de 2011: “El arrendamiento, celebrado el 1 de abril de 2006, se había pactado por un plazo de cinco años, con la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario con un preaviso de tres meses de antelación. Aunque fuera cierto que la arrendataria hubiera abandonado la vivienda en el mes de julio de 2009, como ella dice y no acredita, ello no le eximiría del pago de las tres mensualidades siguientes, pues menos aún justificó haber dado cumplimiento a esa obligación de preaviso convenida entre las partes, de tal suerte que el ejercicio efectivo del desistimiento sólo cabría tres meses después de que el arrendador tuviera conocimiento de esa intención firme de dejar la vivienda".



5 comentarios:

Adrián dijo...

Buenos días (le felicito por su post que en google aparece de los primeros en busquedas sobre arrendamientos). Una consulta breve:
En alquiler distinto al de vivienda, en que los arrendatarios indican que quieren rescindir el contrato a final del mes, y por ello incumpliendo el plazo de preaviso de 6 meses según contrato. Si al mes siguiente había que actualizar la renta según IPC, la indemnización por falta de preaviso ¿se calcularía sobre las rentas con el IPC aumentado en los meses que corresponda? ¿O todo al precio mismo del mes en que nos comunivan su voluntad?
Muchas gracias!

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Adrian: La indemnización por incumplimiento deberá ser pactada entre las partes o decidida por el Juez, por lo tanto no esta afectada por el coeficiente de actualización, salvo pacto.

Anónimo dijo...

Buenas tardes. Se que ha pasado tiempo desde que escribió este post, pero no pierdo la esperanza de que me pueda resolver esta duda. Si en un contrato de alquiler de un local comercial no se ha especificado un plazo de preaviso, hay alguno segun la LAU o similares?

Gracias y un saludo

Anónimo dijo...

Buenas tardes:

¿Y si se tratara de un arrendamiento de industria, habría que hacer el preaviso con algún plazo especial?

Gracias
Fco.Javier

Pedro Hernández Olmo dijo...

La LAU no establece ningun plazo de preaviso especial para locales comerciales