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viernes, 7 de septiembre de 2012

La seguridad jurídica y los alquileres (2)


En el Boletín Oficial de las Cortes Generales de  7 de septiembre de 2012 se publica el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Para completar un anterior trabajo, en el que se examinaba la medida anunciada de inscripción registral de los arriendos procede examinar el alcance y contenido de esa medida en el proyecto de ley.

En primer lugar se dice en el preámbulo, -los subrayados son míos-: Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio.

Se introduce las siguientes modificaciones en la LAU (art. 7.2):
 En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad

Art. 14 Enajenación de la vivienda arrendada:
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen

Se añade un apartado al art. 27:
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario

Afirmar que el sistema existente hasta la fecha, la habitual no inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad ha perjudicado la seguridad del tráfico jurídico es en el mejor de los casos una afirmación gratuita.
Si los arrendamientos no inscritos van a carecer de efectos frente a terceros adquirentes se hace gravitar sobre el inquilino o arrendatario un coste añadido, el otorgamiento del contrato en escritura pública y su posterior inscripción registral,  que en muchas ocasiones no podrá asumir.
Hay que subrayar que el requerimiento judicial o notarial contemplado en el nuevo párrafo del art. 27 solo da derecho al arrendador a cancelar la inscripción registral, para recuperar la vivienda necesitará una resolución judicial de desahucio.
También cabe destacar la discriminación que supone obligar a los nuevos inquilinos a asumir el importante gasto que supone una inscripción, para proteger tres años de arriendo, cuando existen arrendamientos incluso verbales de 'tiempo inmemorial'  cuyos inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda vitaliciamente, y no se verán afectados por esta obligación.