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jueves, 22 de agosto de 2013

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (2)



Como ampliación a lo tratado en otro lugar y espigando entre sentencias sobre la materia hemos encontrado los siguiente:

I.- La  reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€ de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento , de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una  pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador (SAP Barcelona 23/01/2013)

II.- A partir de la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, puede estimarse probada la existencia de los daños en la puerta de la nevera, y su reparación a cargo del arrendatario por importe de 349 €. (SAP Barcelona 23/01/2013)

III.- No puede estimarse cumplidamente probado por la demandante que las demás facturas, respondan a daños imputables al arrendatario, no habiéndose producido ninguna prueba de que, al término del arriendo, estuvieran rotos o estropeados, un grifo, un enchufe, un calentador, o un cristal, desconociéndose si aquellos elementos fueron dañados por los ocupantes de la vivienda, o si se trata de elementos desgastados por el mero uso, o si su compra responde a la mera conveniencia del arrendador. (SAP Barcelona 23/01/2013)

IV.- La reparación del aire acondicionado, por importe de 274'92 €, es de fecha 17 de septiembre de 2007, por lo tanto posterior a la devolución de las llaves por el arrendatario, por lo que únicamente podría haberse reclamado como deterioro cuya  reparación fuera imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , en relación con el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  (SAP Barcelona 23/01/2013)

V.- No se ha probado que los inquilinos omitiesen la diligencia que les era exigible utilizando el radiador de modo inadecuado para servir al uso convenido, como exige el art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni que tuviese conocimiento de la fuga de agua ocurrida el 18 de abril de 2007 por lo que difícilmente cabe exigirle la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de su reparación en los términos expuestos. Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como " pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley.  (SAP Madrid 16/03/2012).

VI.- El arrendatario debe hacerse cargo de la reparación sólo de las dos persianas identificadas porque no habiéndose probado ningún fenómeno de fuerza mayor, los daños producidos se concluye que se deben a un uso inadecuado así como al déficit de una mínima tarea de conservación no siendo aceptable que el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo como causa inexorable del mismo. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012)

VII.-La sustitución del termo se incardina indudablemente en las exigencias previstas en el art. 21.1 de la LAU y a ello se añade que tal inversión permanece en la vivienda cuando se extingue el contrato. El argumento sobre el carácter de reparación necesaria (en este caso sustitución) y por ende también a costa del arrendador del termo del agua caliente justifica la revocación de la sentencia en este punto teniendo en cuenta que corresponde al arrendador el mantenimiento de los aparatos que se deterioran por el uso normal de las cosas. No es hecho discutido que el agua caliente es una condición necesaria para la habitabilidad. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).

VIII.- Reparación de aparato de aire acondicionado, no puede considerarse 'pequeña reparación' a cargo del inquilino habida cuenta que la fecha de concertación del contrato de arrendamiento (1 de febrero de 2007) pone de manifiesto que el aparato de aire acondicionado se encontraba averiado con anterioridad, sin que la arrendadora pueda pretender que el nuevo inquilino asuma el coste de la  reparación del deterioro producido por el desgaste de la vivienda causado por el uso de la misma por parte de anteriores arrendatarios. (SAP Málaga 11/04/2011)

IX.- La  sustitución de la ventana-puerta del balcón de la cocina que cerraba mal y por ausencia de una parte del cristal dejaba pasar el frío, es una obra de reparación necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que rebasara el concepto de pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La cuestión más espinosa es la de si era una obra urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Pero, si tenemos en cuenta que es uno de los elementos de cierre de la vivienda que condiciona su seguridad y el mantenimiento de una temperatura agradable, debemos concluir que si era una obra urgente para evitar una incomodidad grave. (SAP 22/03/2011)
 
X.- Los gastos de cambio del sistema del jacuzzi de electrónico a neumático en modo alguno puede entenderse pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario, sino como nueva mejora al cambiar el sistema porque fallaba la electrónica de forma que no se reparó el sistema eléctrico de la bañera sino que se sustituyó y por tanto esa sustitución supone una mejora a cargo del arrendador y además no quedó acreditado que el cambio del sistema del jacuzzi obedeciere  al mal uso que del mismo hizo la arrendataria y cuya sustitución excede del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario, a que se refiere el artículo 21,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (SAP Valencia 26/05/2010)

9 comentarios:

  1. He dado con tu post buscando casos de devolución de llaves y finalización de contrato, porque el mes qué viene dejo un piso alquilado, y tengo serias dudas de qué el casero me devuelva la fianza por como ha sido su comportamiento en los casi cuatro años que he tenído alquilado su piso. Se dice mucho sobre el inquilino, pero nada sobre la circunstancia de qué los pisos que se alquilan no siempre están en las condiciones óptimas. Los caseros no suelen acometer grandes obras, sino qué hacen pequeñas chapuzas para disimular desperfectos, muchas veces de poca profundidad. Así te dicen que la nevera que se está descascarillando por todos lados es nueva, que las cortinas son un bien a cuidar como un tesoro y tienen tantos años que una no se explica como las cintas que las sujetan se tienen todavía. Las cocinas, el día que entras no están limpias, solo han pasado la bayeta por donde se ve,.. De los colchones ni hablemos, en fin..
    La Ley les permite definir como vivienda "en buen estado" un habitáculo del qué no pueden presentar ni una sola factura de alguna reparación o inversión de fondo de menos de 15 años. Y es un decir, porque hay carpinterias que se deshacen a trozos, sobre todo las ventanas. Así qué posiblemente otros en 30 años no hayan hecho ninguna.
    Entonces entra alguien al piso paga 650€ por un bodrio, porque no puede acceder a los de 750 que están algo mejor y se carga con una cantidad de "muertos" considerables. Vives pensando en no abrir algunos armarios de cocina que son pura viruta ya, o ventanas a las que se les deshacen los bajos, o sillas que se desencolan y sofas en los que te hundes porque la espuma se ha podrido... En fin. Qué la reforma del alquiler no ha equilibrado nada de nada las obligaciones y los derechos, más bien al contrario...

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    1. Hola en algunos casaos quizas sea de esa manera que tu dices,pero en mi caso yo he alquilado mi vivienda por dos años y el inquikino se marcho a los 10 meses,me ha arrancado dos puertas de un armario empotrado,en puertas nuevas de roble pegado perchas algunas con tite,en baño y cocinas reformados igualmente perchitas por todas partes en muebles y azulejos,muebles aunque no fueran modernos estaban en buen uso me los ha sacado al patio,cortinas algunas recortadas ycestaban sin estrenar,muebles apinados en dos habitaviones,piteras etc estas personas se han llevado lo que han querido y la casa hecha una pocilga ahora son insolventes quien me paga a mi los desperfectos? Para habilitar la casa me tengo que gastar un dineral aparte que pierdo todo ese tiempo del alquiler por no poderla alquilar en las condiciones que me la ha dejado y mientras ellos van de vivienda en vivienda haciendo lo mismo me han informado por lo menos llevan diez viviendas haciendo lo mismo aparte de una que le quito el banco por no pagar ninguna letra es una persona con una nomina fija de unos 1800 euros .aparte pendientes recibo de la luz y agua.que arias tu en mi lugar o en el lugar de otros en las mismas circuntancias.yo he estado dos años de alquiler y he dejado la vivienda como me la dieron.

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  2. Anonimo, lo que expongo no es mi opinión sino la de los Tribunales, pienso que debería leer en este mismo blog el DECALOGO DEL CASERO y exigir a sus inquilinos garantía suficiente para que lo dejen en la situación que describe, al menos eso es lo que yo haría

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  3. Señor D, Pedro Hernández del Olmo, buscando desesperadamente información he llegadio a su página.Ruego me eche usted una mano en el tema que planteo y es el siguiente.
    Hace año y medio compré una casita pareada por el valor de 180.000 euros, me aplicaron nlas ventajas por tener menos de 35 años y una discapacidad del 54% y movilidad reducida,en total me costó escriturar poco más de 6.000 euros, ahora hacienda dice que mi casa vale 249, 000 euros y que tengo que pagar casi 15000 euros de impuestos de transmisiones patrimoniales, perdiendo el descuento por discapacitada ya que el valor de la vivienda, según hacienda, sobrepasa los 180.000 euros. Hpy día se está vendiendo aún más baratas estas casas, es decir que si tuviera que venderla le perdería dinero. Presenté un escrito en haciendo exponiendo el tema y en un mes han vuelto a contestarme y no dan su brazo a torcer porque hay que pagar el valor que ellos dicen aunque hoy día sea menor. Mi pregunta es ¿ si hay que pagar porn ley lo que ellos tienen estipulados y no podemos contradecir esa ley, puedes ellos contradecir otra ley que dice que según el valor real,y real es que me costó 180.000 euros, tengo el derecho como discapacitada a pagar un 50% menos en impuestos de transmisiones patrimoniales? es decir si ellos dicen que está registrada por valor de 249.000 euros y sobre eso hay que pagar, vale que pague sobre esa cantidad pero como saben que el valro va bajandono faltan a la ley sobre dicapacidad que nos da ese recurso del 50% menos en impuestos de transmisiones patrimoniales, tengo alguna salida por ahí para pagar algomenos? no tenbgo esa cantidad y estoy hipotecada, por favor ayuda.
    Gracias
    Rebeca

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  4. Rebeca, la cuestión que plantea no es infrecuente, las comunidades autónomas no han revisado a la baja el valor que asignan a los inmuebles a pesar de que indudablemente se ha producido una depreciación. Su caso necesita de una tasación y deberá llevar el asunto hasta el final, reclamación económico administrativa e inclusive recurso contencioso, necesitará un profesional avezado en la materia.

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  5. Hola.

    Se me estropeó el calentador del agua caliente hace más de tres semanas. Como era agosto, no pude localizar al administrador hasta el 2 de septiembre, fecha en la que le comuniqué el problema y me exigió que pagara yo el informe del técnico que valorara el daño del aparato, cosa que hice inmediatamente. El técnico resolvió que el calentador tenía 16 años de antigüedad y había muerto por viejo. Me puse en contacto con una abogada de la Generalitat y me dijo que le correspondía al dueño sufragar el cambio del aparato, cosa que comuniqué al administrador, quien me dijo que hablaría con el dueño y me llamaría. Ha pasado casi una semana y sólo obtengo largas de la secretaria del administrador cada vez que llamo. Mi pregunta es la siguiente: Si me hago cargo yo de los gastos del cambio del aparato, ¿puedo descontarle el coste del mes siguiente del pago del alquiler y ya está -puesto que la ley está de mi parte- o tendría otros problemas legales derivados de esa acción?
    Gracias.

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  6. Anónimo todo depende de la constancia escrita que tenga de los hechos que relata en su consulta

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  7. Hola,

    Le consulto una duda:

    Recientemente se ha producido una avería en la caldera que ha requerido el reemplazo de una pieza (bomba/circulador) por valor de 250 euros. Esta avería ha surgido a los días de conectar la calefacción por primera vez (pues hasta entonces sólo teníamos el agua caliente) y llevamos en la vivienda menos de tres meses.

    En este tiempo hemos abonado la mitad de una goma de lavadora (45 euros) que estaba podrida desde el primer día y la revisión de la caldera (ya que no se había efectuado en los últimos 5 años y nos quedábamos más tranquilos) (50 euros) cuando la teníamos sólo con el agua caliente (sin calefacción).

    Partiendo de la base de que llevamos ni tres meses en la vivienda, que la calefacción apenas funcionó unos días (en cuanto la subimos un poco falló) y todos los gastos que hemos acarreado sin quejarnos, ¿debemos abonar la mitad de la avería como nos propone el propietario? ¿puede considerarse un desgaste producido por el uso en una vivienda en la que llevamos ni tres meses y sólo días con la calefacción puesta? ¿Es 250 euros una "pequeña reparación"?

    Muchas gracias por anticipado.

    Un cordial saludo.

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  8. Anonimo, yo le podría dar mi opinion al respecto, que es que ese gasto corresponde al casero tal como lo describe, pero seria solo mi opinion y si el casero no esta de acuerdo deberá acudir al Juzgado para que determine si estoy en un error o no, y me temo que no resultara rentable. Mejor solucion es la transaccional de pagar a medias.

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