El tabaco en los arrendamientos de vivienda.

 

HECHOS:

Al finalizar un arrendamiento de vivienda, la sentencia de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 3.438,05 euros - como consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Teruel, sentencia de 26/11/2025, estima en parte el recurso del inquilino y lo condena a pagar la cantidad de 123,99 euros -como consecuencia de dichos daños y perjuicios.

Considera la AP que el hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza. Por eso, la obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió se concreta en el artículo 1561 CC, cuando dice que El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos imperativamente establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones.

Examinando los concretos conceptos que la propiedad intenta imputar a la arrendataria:

a) Luminarias fundidas en baño, habitación y cocina, 47,51€: su sustitución es una reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del arrendatario.

b) Grifo de ducha y pulsadores baño, 30,43€: es asimismo, pequeña reparación del uso, a cargo del arrendatario.

c) Sustitución de sofá, 170,58€, y tres colchones (50,90€, más 205,94€ ): no se ha acreditado su deterioro ni menos que sea necesario su sustitución, a través de la prueba pericial y testifical practicada. El perito afirma que dada la situación de la vivienda, "olerían a tabaco", lo que no pudo comprobar, lógicamente, en la videoconferencia.

d) Sustitución del frigorífico, 189,40€ : no consta ninguna referencia en el informe pericial de tal deterioro que requiera su sustitución, pues refiere "nevera con plástico exterior amarillento", y en el presupuesto de pintura se incluye "nevera", lo cual es contradictorio con la adquisición de una nueva

e) Sustitución de bombillo de la puerta de entrada, 24,53€ : debe reintegrarse el importe, pues no hubo una entrega de las llaves al arrendador, sino que el arrendatario reconoce que dejó las llaves dentro.

f) Limpieza, 420€: La necesidad de limpieza se liga al humo del tabaco, sin que conste en el contrato la prohibición de fumar dentro de vivienda. Nada distinto consta en el informe pericial acerca del mal estado de limpieza, tampoco consta la factura, sin que pueda imputarse al inquilino la necesidad de una limpieza general, que es precisa por razones de higiene antes de ocupar la vivienda un nuevo inquilino.

g) Pintura, 1950€ : es criterio jurisprudencial generalizado entre las Audiencias, que salvo actuaciones vandálicas, no corresponde al arrendatario la pintura del piso al término del contrato. Se explica la necesidad de pintar por el humo del tabaco, tras casi dos años de utilización por el inquilino, sin que en el contrato constara que estaba prohibido fumar, como se ha dicho. A ello se añade que, en lugar de factura, se aporta un mero presupuesto del pintor, quien es cuñado de la parte demandante.

La devolución de la fianza en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 30 de enero de 2014, con fecha 26 de febrero de 2016 se da por terminado el arriendo.

Los inquilinos presentan demanda contra el casero reclamando la cantidad de 7.301,76 euros, correspondiente a la fianza entregada, menos 48,24 euros en concepto de suministro debido de gas natural. Después reconocieron que debían la renta del mes de febrero de 2016 (1.850 euros) y aceptaron que se dedujese de la suma reclamada, que se redujo así a 5.451,76 euros.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda condenando al casero a pagar 5.043, 21, por considerar que debía descontarse la reparación de una caldera existente en la casa, por importe de 308,55€.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima en parte la apelación del casero fijando la cantidad a devolver en 3.126,81 euros

Considera la Audiencia que hay que deducir 1.000 euros de la suma reclamada, conforme al siguiente razonamiento: la deuda es indiscutible (los arrendatarios tenían que pagar una cantidad concreta cada mes), los acreedores de esa deuda afirman que quedaron por pagar mil euros y los deudores no han aportado ni una sola prueba de que pagaron la totalidad de las rentas en ese período, ni muy lejano ni demasiado extenso.

No puede tomarse en consideración la invocación de que los inquilinos no cumplieron el preaviso de cuatro meses previsto en el contrato. La cláusula es en efecto ilícita, porque el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía y permite al arrendatario desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. Por tanto, no podía exigirse a los arrendatarios, en este caso, que la comunicación fuese con 4 meses de antelación.

Dado que en el contrato se afirma que la vivienda se entregaba bien pintada y de esa forma se debía devolver, dado que, aunque los arrendatarios indican que no se les entregó pintada, esta afirmación no está confirmada por pruebas objetivas y sí matizada por la afirmación de que se les entregó estando impecable, se considera procedente aceptar en este punto la pretensión de la propiedad y deducir el coste de la pintura, reflejado por el documento 10 de la contestación, de 1.016,4 euros

En cuanto a la factura por reparación de cierre de puertas, de importe 72,60 euros. No permite deducir que se trate de conceptos imputables a los arrendatarios, por derivar de actuaciones incorrectas de éstos o del uso ordinario, en cuyo caso la estipulación novena del contrato imponía la responsabilidad a los inquilinos.

Por último, está la reparación del horno marca Teka, de importe 271,52 euros. Como en el caso del concepto anterior, tampoco hay medio de conocer la razón determinante de esta actuación, por lo que resulta imposible, a mi juicio, imputar el coste a los arrendatarios.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4).

 

El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introduce un concepto, “pequeñas reparaciones a cargo del inquilino”, que ha hecho correr ríos de tinta, no siempre coincidentes, en las resoluciones judiciales y hoy, nuevamente, vamos a examinar ese caudal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de dieciséis de Diciembre de dos mil veintidós: “corresponde al inquilino acometer las pequeñas reparaciones (…), deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta (artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta, (…) todos los daños anteriormente apuntados, - pintura; rodapié; mampara y grifo - deben ser calificados como propios del uso diario del inmueble”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25 de enero de 2023: “Sin embargo, aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 10 de febrero de 2023: “Tampoco queda acreditado un mal uso por el desconchado de la pintura del techo del aseo a causa de la humedad, techo que no presenta moho, lo que sí que haría pensar en una deficiente ventilación atribuible a la negligencia de los inquilinos. Por lo tanto, no cabe descontar de la fianza el coste de la reparación de pintura”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de diciembre de 2022: “Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquéllas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de octubre de 2022: “Referido a los focos LED, "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario" (art. 21.4 LAU). Ahora bien, se desprende del correo del arrendatario de 28.9.2015 y el arrendador reconoce que se entregaron bombillas fundidas, con la excusa de exceso de luz o procurar una "luz más cálida", cuya reposición no puede ser exigida. En el presupuesto se pide la reposición de siete focos, pero, como no sabemos cuántos estaban fundidos, esta partida debe excluirse en su totalidad ( -120 €), estimando el recurso en este punto.”

LAU 1994: Reparaciones a cargo del inquilino.

 

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de 04 de julio del 2022, resolviendo un recurso de apelación sobre reclamación de desperfectos al término de un arrendamiento de vivienda, establece los siguientes criterios:

Partiendo del art. 1561 del código civil, del artículo 21 de la ley de arrendamientos urbanos y del informe pericial aportado, examinando ahora las diversas partidas por las que se reclama, hay que indicar:

a)      Enchufes y salida de humo. Son pequeños desperfectos que deben asumirse enteramente por la parte arrendataria de conformidad con lo establecido en el art. 21 LAU y la previsión contractual del segundo contrato, expresamente referida a enchufes. El valor es de 100 y 50 respectivamente, más IVA, para la plena restitución del arrendador.

b)     Paredes, techo y solado. Las actuaciones que propone el perito exceden claramente de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y no tienen en consideración la depreciación de esos elementos tras tres años ininterrumpidos de uso. Estimando que las tareas de pintura y barnizado de paredes y suelos deben realizarse cada 6 años para mantener esos elementos en un estado excelente, como nuevo o casi nuevo, parece adecuado reducir al 50% el importe señalado por el perito para esas partidas a fin de evitar enriquecimientos injustos al arrendador. En consecuencia, la indemnización por estos conceptos se establece en 315 y 250 respectivamente, más IVA.

c)      Limpieza de alfombras y tapicería. Desde la consideración de que lo que se propone es la limpieza y no la sustitución de esos elementos dañados, una vez más hay que tener en consideración que es conveniente la limpieza más o menos intensa de alfombras y tapicería, cada cierto tiempo, pues estos elementos se ensucian con el uso, aun normal. De ahí que no pueda establecerse obligación alguna con cargo a la parte arrendataria, porque esta actuación, por el importe, excede de las pequeñas reparaciones (sobre todo si se comparan con la renta convenida), y de accederse a ello se estaría atribuyendo a la parte demandante un beneficio que no tiene justificación legal o contractual.

d)     Lavadora. La revisión de este electrodoméstico, se entiende que, como paso previo para su reparación, no corresponde al arrendatario toda vez que no puede calificarse esa actuación como de pequeña reparación, ni puede obviarse que la lavadora con 6-8 años de indiscutida antigüedad pudiera estar cerca de su obsolescencia.

e)     Cortinaje. Los defectos advertidos en relación con este elemento (decoloración, desprendimiento) no se resuelven con una pequeña reparación y corresponden al paso del tiempo, tras tres años de uso de la vivienda. De ahí que se opte por aplicar también un factor de corrección similar al aplicado respecto de paredes y suelos. En consecuencia, se reduce al 50% el importe señalado por el perito para esta partida, evitando así enriquecimientos injustos para el arrendador. Por tanto, la indemnización por esta partida se establece en 225 euros más IVA correspondiente.

La liquidación de la fianza, al término del arriendo

 

Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino reclama judicialmente al casero la suma de 3.709,62.- euros retenidos por el arrendador del total de la suma de 4.200.-euros abonada por la arrendataria en concepto de fianza arrendaticia.

El Juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona sentencia de 8 de julio de 2022, estima en parte la apelación del inquilino y condena al casero a devolver la cantidad de 1.490,15.-euros más los intereses legales desde el día 31 de diciembre de 2018 hasta el completo pago de dicha suma.

En su sentencia la Audiencia Provincial procede a examinar los distintos conceptos que el arrendador ha descontado de la fianza para determinar si ese descuento era o no procedente:

 1º.-REPARACION DE CALDERA: 447, 01€. Consideramos que este concepto no debe ser soportado por la arrendataria. Primero, porque el buen funcionamiento de la caldera, es indispensable para la habitabilidad del inmueble y, por lo tanto, su conservación y mantenimiento compete a la parte arrendadora. Segundo, porque la factura que se refiere a esta reparación se refiere al cambio de un "vaso de expansión", no habiendo dato alguno para achacar a la inquilina la necesidad de este cambio en tanto no consta que sea derivado de un mal uso; y, tercero, porque el perito designado por la actora, al analizar los desperfectos en la cocina, solo alude a que el regulador de la temperatura de la caldera de calefacción está roto, pero en ningún caso hace referencia al vaso de expansión.

2º.-SUSTITUCION LONA TOLDO:400.€. Tampoco este concepto puede repercutirse en la arrendataria habida cuenta que para justificar la necesidad de esta reposición de la lona del toldo el arrendador demandado aporta una factura emitida que data de 22 de octubre de 2014, es decir, incluso antes de que se iniciara el primer contrato de los dos consecutivos que concertaron los aquí litigantes.

3º.-REPARACION DE PERSIANAS: 193,60€. Consideramos que el mantenimiento de las persianas de la vivienda sí que corresponde a la arrendataria, de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 LAU.

4º.-REPARACION VENTANA BAÑO:58€. Consideramos que, el igual que el concepto anterior, el mantenimiento de las ventanas corresponde al arrendatario.

5º.-REPARACIONES Y MATERIALES VARIOS: 1.318 88€. Esta suma se corresponde con los conceptos relativos a reparaciones o reposiciones de elementos de electricidad y fontanería, cuyo mantenimiento correspondía a la arrendataria por razón de lo dispuesto en el art. 21 LAU. En esta factura también se recoge la reposición de un tablero para herramientas (60€) y un cabezal de cama que aparece recogida en el inventario unido al primer contrato suscrito por las partes. Consideramos que se debe imputar esta suma a la fianza prestada por la arrendataria.

6º.-REPARACIONES DE PINTURA: 646,14€.s, la pintura de las paredes y elementos  son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la LAU). Lo mismo ocurre con la carcoma cuya presencia no puede imputarse a un uso indebido de la arrendataria. Por ello esta partida, considerada en su totalidad, no debe descontarse de la fianza.

7º.-TASA VADO 2018: 122,52€ 8º.-TASA BASURAS 2018: 94,85€ 9º.-RECIBO DE AGUA (PROPORCIONAL): 33,48€ 10º.-RECIBO ALQUILER NOVIEMBRE 2018 PARCIALMENTE PENDIENTE: 400.-€

Estas cantidades se corresponden, por un lado, con la parte pendiente de pago de la renta de noviembre de 2018, que consideramos exigible al no haberse acreditado el pacto de compensación que invocó la actora en el acto de la vista. Y, por otro lado, con cantidades asimiladas y suministros, todas ellas acreditadas documentalmente cuyo pago corresponde a la arrendataria según la cláusula VII del contrato de arrendamiento, luego se deben descontar de la fianza.

LAU 1994: La reparación de daños en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar SETECIENTOS VEINTE EUROS, 720 € a los arrendadores, correspondientes a los daños apreciados en la vivienda arrendada, al término del arriendo.

Ambas partes, arrendador e inquilinos recurren la sentencia en apelación.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecisiete de Marzo de dos mil veintidós, estima en parte el recurso del arrendador en el único sentido de incluir en la cantidad objeto de condena el IVA correspondiente, desestimando las demás peticiones de ambas partes.

Considera la Audiencia que:

Que conforme a la prueba practicada se observa el daño en la puerta el horno y el estor del dormitorio que estaban realmente deteriorados, luego la culpa ha de imputarse a los inquilinos, sin que sea óbice para ello la circunstancia de que no fuera inmediatamente apreciado o el tiempo transcurrido hasta que el perito visitó el inmueble.

En cuanto a la reparación y pintado de la vivienda cuando estaba prohibido perforarla con colgadores. Este concepto es inaceptable toda vez que lo prohibido era la realización de obras, y la instalación de colgadores no merece dicha consideración a todas luces.

Respecto a la apreciación sobre el estado general de la vivienda y su necesidad de limpieza, cabe hacer las mismas consideraciones de la resolución a quo, se requeriría un plus de "suciedad" o deterioro del inmueble que lo hagan insalubre para que quepa la condena por este concepto que pueda encajar en el de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ex art.21.4 LAU.

No compartimos tampoco que el deterioro del tirador o del tirador de la cisterna quepa imputarse a los inquilinos en vez de al desgaste ordinario, máxime una vez visionadas las fotografías que obran en autos, y tratándose ambos de objeto de uso diario o muy frecuente, esto es, que se deterioran con facilidad y lo mismo pudo haberse producido después de finalizado el arriendo.

Que el lavavajillas estaba deteriorado es cuestión probada en la instancia, y la rebaja del precio por este motivo es perfectamente razonable.

Como en los casos anteriores, debe así mismo excluirse de la indemnización la existencia de baldosas dañadas en la cocina y salón, madera de salón, encimera de cocina, baldosas de hall y tarima dañada del dormitorio. Primero, porque no se ha acreditado el estado real previo de las mismas, el contrato ha de ser interpretado razonablemente, la casa no era nueva ni estaba renovada ad hoc para su uso por los demandados, por lo que cabe pensar que alguno de los daños reclamados era preexistente o bien que se deben a un desgaste ordinario.

Por último, en lo que se refiere a la partida de IVA, en el caso concreto no se está atendiendo a otra cosa más que a la restitución integral al demandante, y no al régimen fiscal del beneficiario de la indemnización que exija una interpretación de las normas administrativas, ni tampoco del tipo de IVA correspondiente -competencia de la jurisdicción contenciosa- es por lo que debe estimarse el recurso en este punto. En suma, no se trata de que la indemnización genere o devengue un IVA, sino que el impuesto ha de ser comprendido en ella como coste de la reparación de las partidas de las que responde el inquilino según la presente resolución y la de instancia.

LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4)

Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Deterioros en el parquet. El suelo del parquet está anormalmente desgastado, está marcado por profundas ralladuras y también está pintado, y el desmerecido estado en que se encuentra exige para su reparación su pulido y barnizado, acreditada la existencia de los desperfectos en el parquet y siendo los mismos imputables a los arrendatarios, corresponde a ellos la reparación  (SAP Barcelona 24/07/2020).

2.- Pintura: La partida reclamada no puede ser estimada, pues nos encontramos ante desperfectos por pintura que no exceden del desgaste propio del transcurso del tiempo o del normal uso de la vivienda arrendada, tampoco puede obligarse al inquilino, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 24/07/2020).

3.- Piscina: El vaciado, limpieza de la piscina y llenado, no es un daño, ni pequeña reparación a cargo del inquilino. (SAP Barcelona 13/07/2020)

4.- Daños por filtraciones: Corresponde asumirlos al inquilino que no ha determinado exactamente cuando han ocurrido los supuestos daños por filtración y que su origen fuera responsabilidad del arrendador, ni cual fue el origen de la filtración, o que el arrendador no hubiese actuado con diligencia necesaria. Tampoco se ha explicado porque no fueron separados los muebles de la pared para que no se dañasen. (SAP La Coruña 30/06/2020)

5.- Pavimento. Corresponde la reparación a la inquilina que no ha demostrado que el mal estado del mismo no es culpa suya, ya que la prueba practicada permite considerar acreditado que los daños en el suelo de la vivienda exceden del uso normal de la misma. (SAP La Coruña 19/06/2020)

6.- Pintura: Tras dos años de arrendamiento no está justificado que las paredes de la vivienda presentaran el estado que se refleja en el acta notarial, y el hecho de que los inquilinos tuvieran dos hijos menores no justifican los deterioros. En todo caso, el artículo 1564 CC dice que el arrendatario es responsable de los deterioros causados por personas de su casa, como es el caso de los niños. (SAP Barcelona 2/06/2020)

7.- Retirada de enseres: Sobre esta reclamación, es claro que el arrendatario debe desalojar la vivienda de aquellos enseres que no son de la propiedad y dejarla vacía. No se discute que se dejaron diversos enseres, debe asumir el coste de retirarlos. (SAP Barcelona 2/06/2020)

8.- Reparación de persianas y aire acondicionado. Por el tiempo transcurrido entre la devolución de la vivienda por el inquilino, en julio de 2015, y su reparación por la arrendadora, en junio y julio de 2016, no es posible alcanzar la conclusión probatoria, en los presentes

 

La reparación de la vivienda al término del arriendo

Una interesante y reciente sentencia, 25 de julio de 2019, de la Audiencia Provincial de Barcelona enumera pormenorizadamente  las reparaciones y gastos que debe asumir el inquilino al término del contrato de arrendamiento, distinguiéndolas de las que corren por cuenta del casero.

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 15 de diciembre de 2011.

En la primera quincena de mayo de 2016 los arrendatarios hicieron entrega de las llaves de la vivienda en el juzgado.

El arrendador reclama en  concepto de  suministros, daños y desperfectos de la vivienda arrendada la cantidad de 6606 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar al inquilino la cantidad de 3.992,63 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a la suma de 721,99 euros en la que se incluye el pago de suministros adeudados por el inquilino, conforme al siguiente razonamiento, que examina distintos aspectos del informe pericial, que sirvió de base a la sentencia apelada:

Partiendo de la presunción de buen estado de conservación de la finca objeto de autos, del juego de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , los arrendatarios son responsables del "deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada", causada por ellos o por las personas de su casa, salvo que se acredite que no se ocasionaron por su culpa. Sin embargo, el artículo 1561 CC  exime de responsabilidad en relación a "lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Falta de limpieza, aunque se constata una manifiesta falta de limpieza de las estancias y de los paramentos verticales y horizontales, así como del mobiliario, valorando la "limpieza general de la vivienda y retirada de muebles dejados por el inquilino" en 384 euros y el coste de "sanear, preparar y pintar" toda la vivienda en 1200 euros (Sin IVA). Conforme a la doctrina de la Sala, atendida la prueba documental obrante en autos, la valoración conjunta en un único concepto de la limpieza y la retirada de muebles y la falta de pacto expreso en el contrato de arrendamiento por el que los arrendatarios deban asumir la obligación de pintar el inmueble al finalizar el arriendo; ambas partidas deben considerarse que son consecuencia normal del uso de la vivienda arrendada.

Falta de un adecuado mantenimiento y conservación, se incluye en este concepto "Recolocación de persianas de ventana que se han desencajado e instalación de topes de persiana rotos", por valor de 150 euros así como "Sustitución de puerta cancela de jardín rota por zona de bisagras" por valor de 190 euros. Apreciándose que, efectivamente, existen dichos deterioros y constatándose que no puede atribuirse al mero uso normal de la vivienda y el transcurso del tiempo, el coste de su reparación debe ser asumido por los arrendatarios.

Sin embargo, no merecen la misma consideración las partidas incluidas de:

  

Limpieza de canales de evacuación pluvial que están embozados de pinaza y rotas o dobladas siendo un elemento exterior de la vivienda (que se encuentra a la intemperie) y constando qu

e la inspección ocular por el perito se produce en fecha 21 de junio de 2016 (transcurrido un mes desde la entrega de las llaves), se produce la ruptura de la necesaria relación espacio temporal, por lo que no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir piezas vierteaguas en alfeizar de ventanas y  Lijar y pintar ventanas de madera en todas las estancias se trata de desperfectos propios del menoscabo sufrido en la vivienda por el transcurso del tiempo y no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir cristal de ventana en aseo y ajuste de marco y hoja de madera y sustituir dos puertas de armarios de cocina, ninguna prueba concurre sobre la realidad de dichos desperfectos. En consecuencia, dichas partidas no pueden ser repercutidas a los arrendatarios.

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (3)

Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Trabajos de revisión de la instalación eléctrica por importe de 75 euros. No obstante, al tratarse de una revisión periódica de la instalación eléctrica y no de una operación mayor que afecte a la correcta conservación del inmueble, entendemos que dicha cantidad, dada su pequeña cuantía y su naturaleza, entraría dentro del concepto de gastos menores que deben ser satisfechos por el arrendatario, más aún cuando en el propio contrato se pactó expresamente que correspondía al inquilino dar de alta el suministro de la luz. (SAP Barcelona 24 de mayo de 2019)

2.- La  limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (SAP Barcelona 18 de diciembre de 2018)

3.- Cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 22 de enero de 2019)

4.- Los desperfectos del sistema de eléctrico, salvo que se acredite que se han producido de un modo doloso, o bien se pacta en el contrato, o no son obligación del arrendatario sino del arrendador en tanto en cuanto no se trata de pequeñas reparaciones sino de trabajos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda, que el apartado primero del art. 21impone al arrendador y sin aumento de renta. (SAP Logroño 27 de marzo de 2019)

5.- Lo que sucede, en el presente caso, es que sí consta en el contrato la existencia de un pacto expreso sobre la limpieza y pintura, a tenor del cual "la vivienda se entrega en perfecto estado de pintura y limpieza, por lo que el arrendatario deberá devolverla en el mismo estado". Por lo tanto, la arrendataria asumió la obligación contractual de devolver la vivienda en perfecto estado de conservación y pintura, lo que se contradice con las fotografías aportadas por la propiedad en las que se aprecian numerosos agujeros en paredes y puertas. (SAP Barcelona 27 de marzo de 2019)

6.- Las obras del cuarto de baño y las de la barandilla podrían encajar en el régimen de realización de las obras de reparación necesarias para la habitabilidad de la vivienda a las que está obligado el arrendador pero en todo caso la arrendataria debería haber puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de hacerlas, para que o bien sea éste quien las verifique directamente y proceda a su arreglo o bien, en casos urgentes, las hiciera directamente el arrendatario exigiendo su importe al arrendador, pero siempre previa comunicación al arrendador. Lo que no consta que la arrendataria hubiera hecho. (SAP Canarias 30 de noviembre de 2.018)