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viernes, 31 de octubre de 2014

Problemas entre casero e inquilino por la idoneidad del inmueble arrendado



El arrendador pone demanda de desahucio por falta de pago y reclama la cantidad de 27.225.- euros correspondientes a las rentas devengadas desde febrero de 2013 hasta el momento de la interposición de la demanda.

El inquilino se opone manifestando que nada adeuda a la actora toda vez que el contrato no llegó a tener efecto, dada la inhabilidad del objeto por inexistencia de salida de humos, siendo que nunca llegó a ocupar el local; que la actora se comprometió a recabar la autorización de la Comunidad de Propietarios para poder realizar la instalación y que ante la negativa de ésta, se procedió a la devolución de las llaves del inmueble, dando por resuelta la situación.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 16/09/2014) revoca la del juzgado y estima en parte el recurso de apelación, condenando al inquilino a paga a la actora la cantidad de 9.000.- euros, más IVA (y sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y hasta su completo pago.

Considera la Audiencia:

Que debemos comenzar señalando que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio y se perfeccionan por el mermo consentimiento, obligando desde entonces cualquiera que sea su forma ( arts. 1254 , 1258 y 1278 del Código Civil ), siempre que concurran los requisitos que establece el artículo 1.261, a saber, el consentimiento de los contratantes, el objeto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca.

En el caso, no se niega por el demandado haber suscrito el contrato de arrendamiento que se adjunto con la demanda y el abono de la fianza pactada, y aunque niega haber tomado posesión del mismo, tal alegación resulta incompatible con el propio hecho que aduce en orden a que procedió a devolver las llaves de los inmuebles alquilados en junio de 2013, dando por perdida la fianza prestada.

Acudiendo a los propios términos del contrato, no puede considerarse probada la inhabilidad del objeto que se opone, antes al contrario, ha resultado plenamente probado que el demandado, sino en nombre propio sí a través de empresas familiares se dedica a la restauración, teniendo otros establecimientos abiertos al público, como reconoció en prueba de interrogatorio, de manera que si como profesional del sector decidió firmar el contrato de arrendamiento, sin contar con un asesoramiento técnico previo, a fin de que constatar las características del local, para la nueva actividad que pretendía desarrollar en el mismo, debe pechar con las consecuencias de dicha decisión, que en modo alguno pueden tildarse como un incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora, toda vez que en primer lugar, sólo se arrendó el local, no una industria ni actividad mercantil y si se consignó que se iba a destinar a la actividad de restauración (heladería, cafetería y restaurante), lo fue con el objeto de limitar el tipo de actividad que podía desarrollarse en el local, tal y como se deduce de la estipulación Quinta del contrato.

La arrendadora no asumió ninguna obligación referente al cumplimiento de cualquier tipo de normativa administrativa en orden a la concesión de la licencia, antes al contrario, en la estipulación antes referida expresamente se convino que "En modo alguno se responsabiliza la arrendadora, si los organismos administrativos competentes deniegan las licencias, bien de apertura, bien de funcionamiento o bien de cualesquiera otras necesarias para la instalación o funcionamiento de las fincas arrendadas del negocio o actividad cuya apertura pretende la arrendataria, que se ha informado previa y debidamente".

No resulta lógico que de resultar inapropiado el local para el uso pactado, el demandado no hubiera resuelto el contrato, con extrema inmediatez, máximo cuando el propio técnico que le asesoró, según el demandado con posteridad a la firma del contrato, reconoció que realizó la primera inspección de los inmuebles en el mes de febrero. El hecho de encontrarse el demandado en posesión del local hasta el mes de junio (como después se razonará), revela que fue el demandado quien, decidió no desarrollar en el mismo ninguna actividad, en contra de lo que sostiene la resolución recurrida.

En el propio contrato se pactó de forma expresa la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario (estipulación tercera), por lo que al resultar probado que las llaves de los inmuebles se devolvieron a la propiedad en junio de 2013, debe entenderse que en ese mismo momento el demandado hizo uso de su facultad de desistir del contrato, quedando resuelto el mismo, por lo que sólo viene obligado a satisfacer el importe de las rentas devengadas durante el tiempo en que estuvo subsistente la relación locativa (febrero a junio de 2013) y que ascienden a un total de 9.000.-euros, más IVA (sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), único extremo en que debe ser estimada la demanda

jueves, 30 de octubre de 2014

No se presume la prórroga forzosa en los alquileres del Decreto Boyer



Nuevamente el Tribunal Supremo, (s. 23/10/2014) revocando la sentencia de la Audiencia Provincial,  da por terminado   un alquiler de vivienda suscrito durante la vigencia del llamado Decreto Boyer, por considerar que no estaba sujeto a la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Recuerda el TS la doctrina sobre este particular:

"La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 y 
de 7 de julio de 2010)

El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo (STS 5 de diciembre de 2013)

Resulta particularmente interesante destacar los argumentos del Supremo para desvirtuar los de la Audiencia Provincial que sustentaban la sentencia revocada:

1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.

2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.

3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente.

4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales.

5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.

6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada

martes, 28 de octubre de 2014

¿Es aconsejable hoy coger un traspaso?



En otro lugar de este blog ya hemos dicho que el traspaso, como lo concebía la vetusta Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no aparece en la actual Ley arrendaticia, sin embargo se pueden encontrar en las calles de nuestras ciudades carteles con los siguientes anuncios: "Traspaso por jubilación", "Traspaso, pero no me jubilo" o simplemente "Se traspasa este local".

Como quiera que en cualquiera de los casos al aspirante a "coger un traspaso" se le va a pedir una cantidad de dinero por ello, puede ser conveniente, para evitar desagradables sorpresas, clarificar algunos conceptos, examinado los tres principales casos que puede haber y subrayando que no se trata de meras cuestiones terminológicas.

a) Traspaso clásico: Supuesto de un inquilino de local de los llamados de "renta antigua" que cede sus derechos arrendaticios sobre ese local.

Antes de decidirse a quedarse con ese traspaso conviene saber que este caso está regulado por la antigua Ley de Arrendamientos de 1964 que exige toda una serie de requisitos cuyo incumplimiento puede significar la pérdida del local alquilado y consecuentemente del dinero entregado. No conviene por lo tanto dar ningún paso sin contar con el asesoramiento de alguien experto en este tema.

b) Dueño de un negocio instalado en local alquilado después de 1995, que lo 'traspasa'.

Quien  esté interesado en ese 'traspaso' debe saber que el titular  del negocio puede 'traspasarlo'(cederlo), sin necesidad de contar con la autorización del  dueño del local, salvo que el contrato de alquiler que tiene se lo prohíba. El dueño del local no tiene derecho a percibir cantidad alguna sobre el precio de esa cesión ('traspaso') pero puede incrementar la renta en un veinte por ciento. Conviene conocer previamente ese contrato de alquiler cuyos derechos se traspasan ya que la duración del mismo será la que figure en el contrato y quien se quede con ese negocio por cesión/traspaso no tendrá derecho a mayor duración. Es preferible que una vez consumada la cesión del negocio, el nuevo titular y el dueño el local pacten otro contrato de alquiler.

c) Dueño de un negocio instalado sobre local propio que decide 'traspasarlo'

En realidad lo que ocurre es que el dueño vende su propio negocio conservando la propiedad del local que alquila al comprador del negocio. En este caso conviene pactar por un lado las condiciones de esa compra y por otro las clausulas del contrato de arrendamiento del local en el que será del máximo interés no consentir la prohibición de ceder o subarrendar el local alquilado.

lunes, 27 de octubre de 2014

EL CONSTITUCIONAL Y LA PREFERENCIA DE LA MUJER EN LA CESIÓN DE LOS TÍTULOS NOBILIARIOS



El mes de octubre del 2006 se aprobó y publicó la Ley 33/2006,  de 30 de octubre, sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios (la LITN), por medio de la que se abrogaba la discriminación de la mujer en la sucesión de los títulos nobiliarios. Hasta este momento, hasta la entrada en vigor de dicha Ley, estaba vigente el principio de varonía o de preferencia del varón sobre la mujer en la sucesión de los referidos títulos nobiliarios. Hemos de recordar que el Tribunal Constitucional, en una Sentencia de 1997, dijo que el derecho histórico en esta materia (Leyes de Toro, Las Partidas, etc.) en el que se establecía la varonía, o preferencia del varón sobre la mujer, NO ERA INCONSTITUCIONAL, es decir, que la preferencia del varón sobre la mujer en la sucesión de los títulos de nobleza no era discriminatorio. Por ello, o más bien, a raíz de ello, el legislador, en el año 2006, aprobó la ley a la que hemos hecho referencia antes y por medio de la que se abolía la referida discriminación de la mujer.


Pues bien, considerando lo establecido en la referida Ley y en dichas fechas un grupo de Señoras presentó ante los Tribunales de Justicia sus pretensiones: que se les reconociese que ellas, mayores que sus hermanos, tenían más derecho que ellos al uso del Título Nobiliario, todo ello pese a ser mujeres. Los tribunales, tanto en Primera Instancia como las Audiencias Provinciales denegaron el derecho de dichas Sras., si bien, el Tribunal Supremo en enero de 2012, en Pleno,  por unanimidad y estimando un recurso de casación planteado por este Letrado, dictó una Sentencia por medio de la que,  para una cesión de 1985, fijaba la siguiente doctrina:

La cesión de títulos nobiliarios efectuada con arreglo a la legislación vigente a la entrada en vigor de la Ley sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios (Ley 33/2006, de 30 de octubre, LITN) en la que regía el principio de varonía se encuentra en el ámbito objetivo  de aplicación retroactiva de la Disposición Transitoria de la LITN, dado que la transmisión de la posesión del título producida por cesión no es una situación definitivamente consolidada. Es decir, le daba la razón a la mujer.


Dicha Sentencia fue recurrida en amparo ante el Tribunal Constitucional, el cual, en Sentencia de 6 de octubre de 2014 (pendiente de publicación en el BOE), estimando nuestras alegaciones, ha denegado el referido Recurso amparo, confirmando lo indicado por Supremo, dando la razón a la Señora que había reclamado el título frente a su hermano menor, declarando que lo indicado por el Tribunal Supremo, máximo intérprete de la legalidad ordinaria, en relación con la cesión de los títulos nobiliarios y su no consolidación, es ajustado  a derecho.


Con este fallo del Constitucional entendemos que queda abierta, que sigue abierta, la puerta para que las primogénitas, aunque sean mujeres, puedan reclamar su mejor derecho al uso de un título nobiliario frente a sus menores hermanos cuando éstos los hubiesen recibido vía cesión. Ahora bien, habrá que estar al caso concreto y  a lo que digan los Tribunales, pleitos tengas ….


Ldo.- Tulio García O´Neill

viernes, 24 de octubre de 2014

Las arras o señal en las operaciones inmobiliarias



Aunque este tema ya ha sido tratado en otro lugar de este blog desde el punto de vista teórico o doctrinal también es útil analizarlo desde el punto de vista práctico.  

Suele ser más habitual de lo que sería conveniente que después de visitar, acompañado de un intermediario, un inmueble para comprar o alquilar, al ver que parece habernos satisfecho, nuestro acompañante , que también puede ser el dueño, manifieste que debemos dejar una cantidad en concepto de señal, añadiendo con evidente falta de coherencia, que ese dinero será devuelto caso de no llevarse a cabo la venta o alquiler.

A continuación se lleva a cabo esa  entrega contra un simple recibo. Si la operación señalizada se realiza, pues muy bien, pero si por un motivo u otro no llega a feliz término, el que recibió la señal suele "olvidar" su promesa de que sería devuelta y empiezan los problemas para el que la entregó.

Vamos a analizar los tres supuestos más comunes.

I.- Alquiler cuya firma se pospone porque el intermediario debe obtener la aprobación del arrendador para ese contrato.  
Es el supuesto que más problemas suele originar, examinándolo objetivamente no es lógico que entregue arras el aspirante a inquilino que no necesita ese aplazamiento del contrato y por lo tanto si las entrega con un simple recibo es fácil que tenga problemas, en razón a lo siguiente:

a)El dueño puede no haber autorizado la percepción de esas arras a un tercero, que las pide para asegurarse su comisión.

b) El dueño puede cambiar de opinión exigiendo condiciones no previstas o haber alquilado ese inmueble por su cuenta.

c) El dueño puede no considerar suficientemente solvente a la persona que ha entregado arras al intermediario.

Es por lo tanto absolutamente desaconsejable entregar arras en esas condiciones, máxime tratándose en la mayoría de los casos de cantidades que por su cuantía hacen inviable un procedimiento judicial.

II.- Compra en la que el otorgamiento de la escritura se pospone porque el vendedor no puede llevarlo a cabo en ese momento por la razón que sea, por ejemplo tener pendiente una testamentaría.

 En este caso, como en el anterior a quién beneficia  el aplazamiento no es la persona a la que se piden arras, que puede firmar la compraventa inmediatamente, luego lo lógico sería lo contrario que entregara arras el vendedor para obligar a comprar una vez terminada la testamentaría.

Lo aconsejable es, si el vendedor o su intermediario persisten en la exigencia de arras y el inmueble interesa al comprador, pedir a cambio la puesta en posesión, entrega de llaves en el momento de constituirse las arras.

III.- Compra en la que se aplaza el otorgamiento de la escritura porque el comprador debe obtener la financiación del precio de compra.
En este caso es lógica la exigencia de arras a esa persona puesto que el aplazamiento se hace a su instancia y beneficio. En tal caso será más que conveniente que en el contrato de arras se haga constar si en el caso de no obtener esa financiación por causas ajenas a la voluntad del comprador las arras se devuelven o no.