El devengo del alquiler

 

HECHOS:

Con fecha 28 de enero de 2.020 se firma la resolución de un arrendamiento de vivienda y la entrega de llaves. Posteriormente los inquilinos devuelven el recibo del último mes, enero de 2020.

El arrendador presenta demanda en el juzgado reclamando, entre otras cosas, el importe de ese recibo, 1.339,04 euros, los gastos de devolución de 9,72 euros y, en concepto de clausula penal, pactada en el contrato, al haber impagado la última mensualidad, el doble de la misma esto es, 2.678,08 euros más.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda respecto a la renta de enero de 2.020 por importe de 1.339,04 euros, más los gastos de devolución (9,72€) al considerar probado que el reintegro de la posesión se produjo el 28 de enero de 2.020 en que ya se había devengado la renta de dicho mes; no obstante, rechaza la penalización reclamada al amparo de la cláusula 17ª del contrato, por considerarla abusiva al comportar un desequilibrio desproporcionado en perjuicio de los inquilinos que tienen la condición de consumidores frente a la entidad demandante que formaliza el contrato en el ámbito de su actividad empresarial.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de abril de 2025, desestima la apelación del inquilino en lo que se refiere a la renta del mes de enero de 2020.

Considera la Audiencia que aun admitiendo que la devolución de la posesión se hubiera producido el 9 de enero, no podemos suscribir el planteamiento de la parte arrendataria de que ello la eximiría del pago de la renta de ese mes, por cuanto es criterio mantenido por este Tribunal que aunque el inquilino reintegre la posesión antes de la finalización del mes, debe asumir la obligación de abonar íntegramente la mensualidad correspondiente, cuando el pago de la renta se devenga anticipadamente.

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que: Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes." Por lo que se hace necesario establecer la distinción entre:

1.- la periodicidad del pago de la renta: que, salvo pacto en contrario, será mensual.

2.- el devengo de la obligación de pagar la renta: que puede pactarse por períodos vencidos, o por adelantado, y

3.- el tiempo del pago de la renta: que, salvo pacto en contrario, habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, momento a partir del cual el deudor se constituye en mora.

En este caso, de conformidad con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento la renta (completa) se devengaba por meses adelantados, a abonar dentro de los cinco primeros días de cada mes, por lo que la circunstancia de que la devolución de la posesión se hubiera producido el 9 de enero, no impediría la procedencia del pago de la renta relativa esa mensualidad, pues es claro que se encontraba ya devengada la renta íntegra correspondiente a dicho mes cuando se produjo la devolución de la posesión, sin que sean admisibles, siquiera prorrateos ni fracciones de pago.

La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.

La entrega de llaves pone fin a un arrendamiento

 

HECHOS:

Loa arrendatarios de una nave industrial son condenados, entre otras cantidades, a pagar la suma de 28.456,12 euros por las rentas impagadas hasta el mes de enero de 2016.

En su recurso de apelación manifiestan que no discuten el impago de rentas, pero sí que se le obligue a abonar las que trascurren desde la fecha de extinción del contrato (28 de febrero de 2015) hasta el mes de enero de 2016. Si bien admite que no entregó las llaves de la nave hasta el 2 de febrero de 2016 afirma que ello fue debido a que estaba pendiente la retirada de las instalaciones o la fijación de su valor si se acordaba dejarlas en la nave, afirmando que, en realidad, la posesión correspondía ya a los propietarios de la citada nave.

La Audiencia Provincial de Palencia, sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal planteamiento no puede admitirse. La realidad es que la falta de entrega de las llaves por cualquiera de las formas admitidas en Derecho impide que podamos entender entregada la posesión a los propietarios pues esa tenencia instrumental exterioriza precisamente la posesión, aunque sea de hecho, de quien las tiene en su poder.

Precisamente el mantenimiento de esa posesión de hecho obliga, a quien la ostenta, al abono de las rentas que se vayan generando por su causa y ya se entienda que tienen tal concepto o, como se afirma en el recurso, de mera compensación, pues en todo caso es la retribución por la extensión de la posesión pactada en el contrato arrendaticio, retribución que, con independencia del nomen iuris que se le quiera dar es evidente que se integra en la petición de resarcimiento formulada en la demanda.

Las obligaciones del avalista del inquilino en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha, 24 de octubre de 2014 con avalista solidaria del arrendatario.

El plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable hasta tres a voluntad de la parte arrendataria. La arrendadora comunicó por burofax de 11 de mayo de 2017 su voluntad de no continuar con el contrato.

La arrendadora presenta demanda, contra el inquilino y la avalista, solicitando el desahucio por terminación del contrato y las cantidades adeudadas por alquileres, más las cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La avalista recurre en apelación alegando:

a) carácter abusivo del aval, redactado por la inmobiliaria y, por tanto, su nulidad. 

b) expiración del aval por extinción del plazo anual de duración contractual pactado,

c) improcedencia de la condena de futuro a pagar 300€/mensuales hasta el desalojo de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

 Considera la Audiencia que no es aplicable la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, por cuanto ello necesita que la relación jurídica se establezca entre un consumidor y un profesional o empresario, el hecho de que el contrato fuera preparado por un agente de la propiedad, profesional, no desnaturaliza la condición del contratante. Quien contrata es el mandante, no el mandatario, y son las características de aquél las que determinan las circunstancias personales del contrato, de manera, que no ostentando la condición de empresaria la arrendadora, mal se convertirá en empresaria por el hecho de recabar asesoramiento de un profesional, sea API, administrador de fincas, abogado, etc.

En cuanto a la duración del aval, estamos plenamente de acuerdo con la apelante en que la fianza o aval no puede extenderse a supuestos no contemplados en el mismo, pero la extensión temporal a tres años (y la eventual prórroga posterior) está expresamente prevista en la cláusula.

Exactamente lo mismo cabe decir de la condena de futuro y hasta la recuperación de la posesión, de pago de 300€/mes. No estamos ante un 'ocupa', como pretende ahora la apelante, sino ante un arrendatario cuyo contrato, es cierto, se ha extinguido, pero que, a diferencia de lo que ocurriría con un precario, viene obligado a satisfacer la compensación por la posesión del inmueble.

La rebeldía del inquilino en un pleito de desahucio.

 

HECHOS:

El arrendador demanda al inquilino, solicitando la extinción del arriendo por expiración del término contractual a cuya pretensión se acumula la reclamación de rentas y tasa de basuras.

Se notifica al juzgado que la demandada había abandonado la vivienda, recuperando las llaves y la posesión de la vivienda, así como la falta de pago de la renta desde julio a noviembre de 2017. La demandada fue declarada en rebeldía procesal.

El Juzgado dicta sentencia en la estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando al desalojo, pero la desestima "respecto a las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas", pues "no consta ningún tipo de prueba que acredite el impago de la renta, ni de otras cantidades asimiladas, por lo que esta acción debe desestimarse." (sic), sin declaración sobre las costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de mayo de 2021, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca parcialmente la demanda y condena a la inquilina a pagar las cantidades reclamadas y las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que es al deudor a quien corresponde la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro hecho que la impida, excluya o extinga. Así, en el supuesto de autos, al arrendador demandante les basta con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.

Que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo, siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo, el artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo). En definitiva, es a la parte demandada a quien corresponde probar las rentas satisfechas por la misma, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o consignación y, no lo ha hecho.

Que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato,  por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En el mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves.

Problemas entre casero e inquilino por la idoneidad del inmueble arrendado

El arrendador pone demanda de desahucio por falta de pago y reclama la cantidad de 27.225.- euros correspondientes a las rentas devengadas desde febrero de 2013 hasta el momento de la interposición de la demanda.

El inquilino se opone manifestando que nada adeuda a la actora toda vez que el contrato no llegó a tener efecto, dada la inhabilidad del objeto por inexistencia de salida de humos, siendo que nunca llegó a ocupar el local; que la actora se comprometió a recabar la autorización de la Comunidad de Propietarios para poder realizar la instalación y que ante la negativa de ésta, se procedió a la devolución de las llaves del inmueble, dando por resuelta la situación.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 16/09/2014) revoca la del juzgado y estima en parte el recurso de apelación, condenando al inquilino a paga a la actora la cantidad de 9.000.- euros, más IVA (y sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y hasta su completo pago.

Considera la Audiencia:

Que debemos comenzar señalando que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio y se perfeccionan por el mermo consentimiento, obligando desde entonces cualquiera que sea su forma ( arts. 1254 , 1258 y 1278 del Código Civil ), siempre que concurran los requisitos que establece el artículo 1.261, a saber, el consentimiento de los contratantes, el objeto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca.

En el caso, no se niega por el demandado haber suscrito el contrato de arrendamiento que se adjunto con la demanda y el abono de la fianza pactada, y aunque niega haber tomado posesión del mismo, tal alegación resulta incompatible con el propio hecho que aduce en orden a que procedió a devolver las llaves de los inmuebles alquilados en junio de 2013, dando por perdida la fianza prestada.

Acudiendo a los propios términos del contrato, no puede considerarse probada la inhabilidad del objeto que se opone, antes al contrario, ha resultado plenamente probado que el demandado, sino en nombre propio sí a través de empresas familiares se dedica a la restauración, teniendo otros establecimientos abiertos al público, como reconoció en prueba de interrogatorio, de manera que si como profesional del sector decidió firmar el contrato de arrendamiento, sin contar con un asesoramiento técnico previo, a fin de que constatar las características del local, para la nueva actividad que pretendía desarrollar en el mismo, debe pechar con las consecuencias de dicha decisión, que en modo alguno pueden tildarse como un incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora, toda vez que en primer lugar, sólo se arrendó el local, no una industria ni actividad mercantil y si se consignó que se iba a destinar a la actividad de restauración (heladería, cafetería y restaurante), lo fue con el objeto de limitar el tipo de actividad que podía desarrollarse en el local, tal y como se deduce de la estipulación Quinta del contrato.

La arrendadora no asumió ninguna obligación referente al cumplimiento de cualquier tipo de normativa administrativa en orden a la concesión de la licencia, antes al contrario, en la estipulación antes referida expresamente se convino que "En modo alguno se responsabiliza la arrendadora, si los organismos administrativos competentes deniegan las licencias, bien de apertura, bien de funcionamiento o bien de cualesquiera otras necesarias para la instalación o funcionamiento de las fincas arrendadas del negocio o actividad cuya apertura pretende la arrendataria, que se ha informado previa y debidamente".

No resulta lógico que de resultar inapropiado el local para el uso pactado, el demandado no hubiera resuelto el contrato, con extrema inmediatez, máximo cuando el propio técnico que le asesoró, según el demandado con posteridad a la firma del contrato, reconoció que realizó la primera inspección de los inmuebles en el mes de febrero. El hecho de encontrarse el demandado en posesión del local hasta el mes de junio (como después se razonará), revela que fue el demandado quien, decidió no desarrollar en el mismo ninguna actividad, en contra de lo que sostiene la resolución recurrida.

En el propio contrato se pactó de forma expresa la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario (estipulación tercera), por lo que al resultar probado que las llaves de los inmuebles se devolvieron a la propiedad en junio de 2013, debe entenderse que en ese mismo momento el demandado hizo uso de su facultad de desistir del contrato, quedando resuelto el mismo, por lo que sólo viene obligado a satisfacer el importe de las rentas devengadas durante el tiempo en que estuvo subsistente la relación locativa (febrero a junio de 2013) y que ascienden a un total de 9.000.-euros, más IVA (sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), único extremo en que debe ser estimada la demanda