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miércoles, 24 de junio de 2015

La reparación de daños en la vivienda arrendada al finalizar el alquiler



Al término de un alquiler de vivienda suele ser frecuente la controversia entre casero e inquilino acerca del estado en que se entrega la vivienda.

El inquilino considera que, sobre todo en arrendamientos de larga duración, los desperfectos son consecuencia del uso normal y por tanto corresponde al casero su reparación.

El casero por el contrario suele opinar que el inquilino debe entregar la vivienda en "perfecto estado de revista".

Como regla general conviene recordar el artículo 1561 del Código Civil: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La interpretación que los Tribunales hacen de esta norma  es de sumo interés:

Así la SAP de La Coruña de 3 de junio de 2015 señala: El artículo 1561 del Código Civil , impone al inquilino la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda alquilada a él atribuidos. Siendo este extremo combatido en el recurso interpuesto pues no hay constancia de las condiciones en que la vivienda ha sido entregada; los desperfectos no pueden ser considerados extraordinarios, son consecuencia del uso de la vivienda durante 12 años, el que ha realizado asimismo la reparación de la puerta de entrada. Es suficiente observar las fotografías unidas con la demanda para concluir considerando que el estado en que se ha dejado la vivienda litigiosa es deplorable, pues el uso durante 12 años no puede llevar a tal estado; ciertamente no consta el estado en que éste lo recibió, se deduce que lo ha sido en perfectas condiciones, pues la cláusula cuarta del contrato dice "que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y se obliga a conservarla en perfecto estado" con lo que está reconociendo haberla recibido en buen estado, pues es impensable que se pudiera haber recibido en el estado en que la dejó, lo que determinó el realizar los arreglos pertinentes por el arrendador, incluida su limpieza, así como la reparación de la puerta de entrada, la que habiendo sido reparada por el inquilino no lo ha sido correctamente; la suma concedida por tal concepto en la sentencia apelada se considera ajustada, por lo que debe mantenerse.

SAP de Oviedo 1 de junio de 2015: La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. (...)En vista de ello, y respecto al estado adecuado estado de la vivienda y la presencia de los enseres que constituyen lo que de ordinario se conoce como vivienda amueblada existentes en ella al tiempo se suscribirse el contrato de arrendamiento, no ofrece discusión, al quedar debidamente acreditado por la prueba testifical tanto el perfecto estado del inmueble al momento de la firma, y que se trataba de una vivienda amueblada, que pese a no constar relación de muebles, su realidad, como constatan las fotografías de ambas partes es más que evidente, así como la propiedad por parte de la arrendadora, al no manifestarse en ningún momento por parte del arrendatario que alguno de ellos fuera de su pertenencia.

SAP Madrid de 19 de mayo de 2015: Constituye obligación de todo arrendatario, consustancial al propio contrato de arrendamiento, la de devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Obligación expresamente recogida en el artículo 1561 del Código Civil que puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador, pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente , judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, conforme a lo prevenido por el artículo 1563 del mismo Código Civil ; pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.(...) En el supuesto enjuiciado, los elementos probatorios aportados al proceso no acreditan, en modo alguno -el único elemento probatorio a tal fin encaminado, el documento obrante al folio 38, únicamente permite afirmar que la entidad XXX presupuestó, en fecha 31 de mayo de 2013, los trabajos consistentes en emplastecido de desconchón en el pladur de la chimenea, lijado y pintado de esmalte azul en la suma de 80,00 #- ni que, al tiempo de su entrega y recepción -el 28 de abril de 2013- la cosa arrendada presentase defecto alguno, ni que el hipotético daño, cuya eventual reparación determinó la confección del reseñado presupuesto, hubiere sido real y efectivamente originado por una actuación de la demandada, ni, tampoco, que tal supuesto daño derive de un uso indebido o inadecuado de la cosa arrendada y no de un uso ordinario del inmueble, conforme a su destino, durante el plazo de duración del arriendo.