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miércoles, 4 de noviembre de 2015

La prima o precio de la opción de compra



HECHOS:

Con fecha 20 de octubre de 2010 se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, con una duración de cinco años.

El inquilino entrega la cantidad de 450 euros en concepto de fianza arrendaticia y 4.950 euros en concepto de prima o precio de la opción, 3150 euros pagados por este concepto a la firma del contrato, más 1800 euros abonados en diversas mensualidades.

El inquilino con fecha 17 de octubre de 2013 envió un burofax a la arrendadora solicitando el desistimiento de forma anticipada tanto del contrato de arrendamiento como de la opción de compra, y solicitó la devolución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra  así como la fianza.

En fecha 2 de diciembre de 2013 se dio por rescindido el contrato con entrega de llaves por parte del arrendatario

El Juzgado de 1ªInstancia desestima las anteriores reclamaciones.

La Audiencia Provincial de La Rioja (s. 2/10/2015) desestima el recurso de apelación formulado por el inquilino contra la anterior sentencia, que queda confirmada

Pone de manifiesto la Audiencia que el arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles , relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" (STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (STS 5 julio 2006 , y 14 febrero 1997). Pero como sucede en nuestro caso, se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (STS 18 abril 2001). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (STS 12 febrero 1999).

Es importante significar que, en nuestro caso, del examen del contrato resulta que la opción de compra está pactada inserta como cláusula décima en el contrato arrendaticio; por lo tanto, está claramente pactada como contrato accesorio del contrato de arrendamiento de finca urbana (vivienda) del que forma parte.

El desistimiento unilateral del arrendamiento por el arrendatario, conlleva la renuncia también unilateral de ese mismo arrendamiento al derecho de opción pactado como accesorio a tal contrato.

En consecuencia, la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.

La solución contraria daría lugar a convertir en papel mojado los términos pactados por las partes en este contrato de opción, cuya bilateralidad fue expresamente pactada al establecerse un precio o prima a pagar por el optante. Ello es así porque este pacto de pago de precio sería inane y quedaría al arbitrio del optante, el cual según esta tesis sería libre de desistir del arrendamiento cuando quisiera, extinguiendo así la opción, y no obstante recuperaría el dinero entregado pactado como precio de la opción, no sufriendo perjuicio alguno, mientras que por el contrario, el concedente, a pesar de haber cumplido sus compromisos y haber respetado la duración del contrato, tendría que devolver el precio pactado por la opción pese a que mientras la opción estuvo vigente no habría podido vender a ningún tercero esos inmuebles sobre los que versaba el derecho de opción.

En este sentido, es ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 21 de abril de 2015 razona que "la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado)."