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miércoles, 14 de marzo de 2018

La reparación y conservación del inmueble arrendado.



Las obras y gastos de reparación y conservación de la vivienda arrendada suelen ser una fuente de conflictos entre casero e inquilino.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 11 de octubre de 2017, trata de poner luz en este tema, clasificando los distintos supuestos:

Distingue entre las obras de conservación y reparación , aunque considera que es una cuestión de matiz, reparar es subsanar un daño ya producido, conservar es evitar el deterioro de la finca.

A continuación describe los diferentes tipos de obras que pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:

a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio.

b) las de mejora, realizadas por el propietario;

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (art. 114.7, párrafo 3, TRLAU);

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU);

e) las obras urgentes del art. 110 TRLAU 1964 , cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.4 LAU 1994 , por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía (art. 24 LAU 1994).

Centrándonos en las obras necesarias del art. 107 TRLAU 1964 y del art. 21.1 LAU 1994 , para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de "reparación".

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación,.