Las obras y gastos de reparación y conservación de la
vivienda arrendada suelen ser una fuente de conflictos entre casero e
inquilino.
Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona, 11 de octubre de 2017, trata de poner luz en este tema, clasificando
los distintos supuestos:
Distingue entre las obras de conservación y reparación , aunque
considera que es una cuestión de matiz, reparar es subsanar un daño ya
producido, conservar es evitar el deterioro de la finca.
A continuación describe los diferentes tipos de obras que
pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:
a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble
arrendado para mantener el uso que le es propio.
b) las de mejora, realizadas por el propietario;
c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario
para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (art.
114.7, párrafo 3, TRLAU);
d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio
o viceversa (114.6 TRLAU);
e) las obras urgentes del art. 110 TRLAU 1964 , cuyo párrafo
2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones
urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de
forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para
el uso pactado
f) las reparaciones pequeñas del art.
21.4 LAU 1994 , por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo
del arrendatario.
g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con
minusvalía (art.
24 LAU 1994).
Centrándonos en las obras necesarias del art. 107 TRLAU 1964
y del art. 21.1
LAU 1994 , para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de
habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las
siguientes notas definidoras:
1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o
imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen
el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.
2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr
aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero
transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta
conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso
fortuito o fuerza mayor
3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del
ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción,
reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e
importancia y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta,
sobrepasan el concepto de "reparación".
4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden
imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por
comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a
los arts. 1.563 y 1.564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario
haya asumido dicha obligación,.
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