El fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2016.

La inquilina fallece el 10 de enero de 2018.

La arrendadora inicia procedimiento civil de desahucio por falta de pago contra la inquilina, y toma conocimiento que la misma ha fallecido, mediante diligencia de notificación del emplazamiento de fecha 6 de agosto de 2022, según manifestaciones del hijo de ésta.

Dicha circunstancia provoca el archivo del procedimiento por falta de capacidad procesal de la demandada por fallecimiento.

La arrendadora sostiene que el hijo de la arrendataria fallecida, convivía con ella en la vivienda. Continuó ocupándola de forma exclusiva después del fallecimiento, mantuvo comunicaciones y gestiones con la arrendadora para regularizar su situación y recibió requerimientos de pago dirigidos personalmente a él.

La arrendadora dirige la demanda de desahucio y reclamación de rentas por importe de 20.571,42€, contra el hijo de la inquilina.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veinticuatro de julio del año dos mil veintiséis, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la AP que no consta acreditado que el arrendatario haya mostrado su voluntad de subrogación en el contrato de arrendamiento urbano suscrito por su fallecida madre.

En particular, dicha voluntad no puede presumirse, sino que en todo caso debe deducirse por un acto propio.

No existen comunicaciones reciprocas entre la arrendadora y el hijo de la inquilina.

No se acredita pago de renta alguna por esta persona.

En consecuencia, no existe un acto propio por parte del demandado que exprese su voluntad de querer subrogarse en la posición de arrendataria de su difunta madre.

En definitiva, no consta de ninguna manera acreditado, conforme las reglas de la interpretación de los contratos y el principio de buena fe, la subrogación del demandado en el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora por su difunta madre, en fecha 1 de mayo de 2016. Dicha circunstancia, tal y como aprecia el Magistrado de Primera Instancia, determina que el demandado carezca de legitimación pasiva al no reunir la condición de arrendatario, y por ello decaigan igualmente las dos acciones ejercitadas al amparo del contrato de arrendamiento urbano suscrito el día 1 de mayo de 2016.

La doctrina de los actos propios, expresada en la máxima venire contra factum proprium non valet, constituye una manifestación del principio general de buena fe consagrado en el artículo 7.1 del Código Civil y opera como límite al ejercicio de los derechos subjetivos. Su fundamento reside en la protección de la confianza legítima suscitada en la contraparte y en la exigencia de mantener, en el tráfico jurídico, un comportamiento coherente con la conducta anterior.

La doctrina no sanciona cualquier cambio de actitud o toda contradicción entre conductas sucesivas. Para que el acto propio despliegue eficacia vinculante debe poseer plena significación jurídica, no bastando comportamientos ambiguos, equívocos, provisionales, meramente tolerantes o susceptibles de distintas interpretaciones. Tampoco constituyen actos propios las simples manifestaciones de intención, las actuaciones realizadas por error ni aquellas que no hayan generado razonablemente en la contraparte una confianza legítima digna de protección.

La notificación del fallecimiento del inquilino.

 

El artículo 16.3 de la LAU establece la obligación de notificar por escrito, en el plazo de tres meses, el fallecimiento del inquilino por parte de quien se considere con derecho a subrogarse en ese arrendamiento, aportando el certificado de defunción.

Con base en este precepto, la arrendadora de una vivienda, al haber conocido de forma casual el fallecimiento de la inquilina, ocurrido en 24 de agosto de 2020, promueve juicio de desahucio contra su hija, actual ocupante de la vivienda.

La demandada se opone manifestando que, en agosto de 2020, se personó junto con una amiga en las oficinas de la arrendadora, donde hizo saber al personal de esta mercantil que era su voluntad subrogarse en la posición de arrendataria de su progenitora, ante lo que le hicieron firmar un documento, del que no le entregaron copia, en el que se plasmó aquella subrogación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se habían cumplido los requisitos exigidos en el citado artículo 16.3 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en la actualidad el Tribunal Supremo ha rectificado expresamente su doctrina anterior en relación con la prueba de los presupuestos de la subrogación por fallecimiento del arrendatario.

"No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe" (STS 23/10/2013).

En este caso concreto ha de estimarse, en juicio objetivo, que la declaración testifical aportada goza de la credibilidad suficiente para refrendar la tesis de la demandada, máxime cuando no concurre dato alguno que permita poner en entredicho la objetividad de la testigo, cuya declaración durante el acto del juicio oral, además, fue firme, coherente y asertiva.

Por lo demás, la relevancia del testimonio deriva de la indudable razón de ciencia y conocimiento de la testigo, por su posición de inmediatez con los hechos que se enjuician, y porque, en definitiva, nadie mejor que ella, pese a su relación de amistad con la demandada, para proporcionar los detalles relacionados con la comunicación a la propiedad de los extremos a los que se refiere el artículo 16.3 de la LAU, ya que la acompañó a las oficinas de la arrendadora.

Nada impide, desde la perspectiva probatoria, que se considere suficiente la testifical aportada para afirmar que los presupuestos de hecho de la tesis preconizada por la demandada han quedado suficientemente acreditados, singularmente por el valor del repetido testimonio y la posición y condición de quien lo ha prestado, según se ha expuesto.

La subrogación en un arriendo por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda insta la extinción de un contrato por falta de notificación del fallecimiento del inquilino y subrogación de su cónyuge.

 El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La esposa del inquilino fallecido apela la sentencia invocando que la arrendadora tenía conocimiento del fallecimiento del arrendatario, y autorizó a la misma a que viviese en el domicilio subrogándose en el contrato de arrendamiento, existiendo una subrogación implícita. Expresa la apelante que notificó verbalmente a la propiedad el fallecimiento del arrendatario y le manifestó su voluntad subrogatoria, motivo por el cual continuó residiendo en la vivienda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de julio de 2022, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia  que aun cuando la actual doctrina jurisprudencial permite analizar en cada caso concreto si el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y tiene asimismo conocimiento de la voluntad de subrogación, ello no significa que estos hechos no deban ser probados, y la prueba practicada no acredita en modo alguno que la arrendadora conociera el fallecimiento acaecido el 28 de octubre de 2018 , - la demanda se presentó el 18 marzo de 2019 -, ni existe justificación alguna de esa notificación o comunicación verbal de la que habla la recurrente de su intención de subrogarse.

La mera manifestación sobre una supuesta notificación verbal del fallecimiento y de la intención de subrogarse del demandado, no corroborada por ningún medio de prueba no permite concluir que dicha comunicación se produjo.

Y tampoco podemos deducir este conocimiento del hecho de que el actor promoviera el 14 de marzo de 2019 demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra la herencia yacente del arrendatario y contra la recurrente, respecto de esta última, conforme al art.-16.3 de la LAU, al responder solidariamente de la renta de los tres meses desde la muerte del arrendatario.

En esta demanda, pese a indicarse que la actora residía en la vivienda con el arrendatario y que continúa residiendo , nada se dice de que el fallecimiento se hubiera comunicado por la recurrente, dentro del plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento, incluso, el hecho de la residencia de la demandada en la vivienda arrendada, tras el fallecimiento, - ninguna renta, según se expresa en la demanda se abonó desde octubre de 2018-, es cuestionable, cuando tal y como consta en la documental aportada, en el referido juicio de desahucio, la apelante, ante la imposibilidad de su citación y emplazamiento, tuvo que ser citada por edictos.

La subrogación por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 18 de febrero de 1935.

El inquilino fallece el 12 de febrero de 1951

El 14 de septiembre de 1956, se celebra acto de conciliación al que no comparece la arrendadora para hacer constar que la demandante, hija del inquilino fallecido, se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento antes referenciado.

El día 23 de noviembre de 1977, fallece la inquilina subrogada, el día 18 de noviembre de 1978, su esposo contrae segundas nupcias y fallece el 21 de mayo de 2009.

Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre del inquilino inicial, si bien a partir de esta fecha se han abonado a través de una cuenta en la que era cotitular la segunda esposa del inquilino subrogado.

La arrendadora insta demanda de resolución del arrendamiento, contra la actual ocupante de la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandante ha tenido conocimiento del fallecimiento del inquilino subrogado, pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento, revocando la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de septiembre de 2021, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que, aunque esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe”. (STS 20/07/2018)

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.

La subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino.

En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en calidad de arrendatario de la vivienda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018, estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia, desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.

Entiende el Supremo  que esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta 

excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Cómo ser inquilino muerto durante 15 años

Después de tantos años en este tema de alquileres de vivienda, parece imposible encontrar otro "hallazgo" de "picardías de inquilino" para prolongar un arrendamiento de vivienda en perjuicio del dueño, aquí va una auténtica "perla".

HECHOS

-Contrato de arrendamiento de vivienda de 2 de noviembre de 1988.

-Arrendador: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid. EMVSM

-Fallece el inquilino el 29 de diciembre de 2001.

-El 25/05/2012 la EMVSM pide el desahucio de la actual ocupante de la vivienda, Valentina,  por no haber comunicado el fallecimiento y no tener derecho de subrogación.

-Valentina niega el fallecimiento y como no llega al Juzgado la certificación de defunción el Juzgado desestima la demanda, 15 de abril de 2014

El Juzgado argumenta así su resolución desestimatoria:

Siendo el fallecimiento del titular del arrendamiento el hecho causante para que opere la subrogación mortis causa o, en su caso, se produzca le extinción del contrato, y negado este hecho por la parte demandada, corresponde a la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 LEC , la prueba de dicho hecho.

El resultado del oficio dirigido al Registro Civil ha sido negativo, resultando por tanto que no existe una prueba fehaciente del fallecimiento del arrendatario. El hecho de que en el padrón municipal conste su baja por fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento de una persona se acredita mediante su inscripción en el Registro Civil, presumiéndose que vive hasta que no se constate el mismo. Teniendo en cuenta además que no puede presumirse que por su edad (73 años) deba haber fallecido.

-La EMVSM pone un segundo pleito contra su inquilino y Valentina, 16 de junio de 2014, pidiendo la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de destinar dicha vivienda a domicilio habitual y permanente, y por cesión no consentida de la vivienda arrendada.

-En este pleito Valentina, a requerimiento del Juzgado, acredita la defunción del inquilino, aportando el certificado.

-La EMVSM interpone entonces demanda de revisión de la primera sentencia .

-El Tribunal Supremo sentencia de  22 de abril de 2016, rescinde totalmente la primera sentencia, devolviendo todo al Juzgado para que las partes usen de su derecho, según convenga, en el juicio correspondiente, sin costas.

Considera el Supremo que:

Examinadas las actuaciones, la demanda de revisión ha de ser estimada. El documento, certificado de defunción, ha sido obtenido después de pronunciada la sentencia cuya revisión se pretende. En el procedimiento judicial se libraron los mandamientos al Registro Civil para constatar este hecho, al constituir este medio la forma prevista en nuestro ordenamiento para acreditar la defunción. Por circunstancias que, desde luego, resultan ajenas a la parte demandante de revisión, no se obtuvo el certificado de defunción, de forma que su no disposición para acreditar los hechos constitutivos de la demanda obedeció a razones de fuerza mayor. Por último, el certificado aportado que acredita el fallecimiento del arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda de extinción del arrendamiento, por tanto, anterior al proceso, resultó decisivo en la medida en que el fallo de la sentencia, precisamente, fuera desestimatorio de la demanda por la no acreditación de este hecho.(...) sin que proceda hacer pronunciamiento alguno sobre las costas procesales