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lunes, 8 de julio de 2019

La eficacia de una cláusula penal por desistimiento anticipado del inquilino.


HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de diez años.

Se establece la una cláusula penal para el caso de desistimiento del arrendatario en virtud de la cual si éste se producía dentro de los dos primeros años del contrato, el arrendatario debería abonar en concepto de indemnización la renta que correspondiera a los meses que restaran por cumplir hasta los 24.

El inquilino da por terminado el contrato y abandona la vivienda el a 31 de mayo de 2016.

El arrendador reclama el importe de la indemnización pactada.

El juzgado de primera instancia desestima esta petición por considerar que la cláusula es nula y que por tanto no procede indemnización alguna por este concepto.

La Audiencia Provincial de Barcelona , sentencia de 25 de junio de 2019, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena al demandado  a que  pague al actor la cantidad total de ONCE MILQUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS y las costas de la primera instancia.

La Audiencia Provincial parte de que el artículo 6 de la LAU sanciona con nulidad las cláusulas que se oponen a la regulación imperativa de la ley. Concretamente dice que Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

La cuestión, así, se reduce a determinar el alcance de la nulidad establecida en la ley. Su redacción nos aboca a discrepar de la decisión de la jueza, pues la ley no habla de 'cláusulas', sino de 'estipulaciones'. Estipulación significa 'Cada una de las disposiciones de un documento público o particular'. Dichas disposiciones pueden estar comprendidas en una cláusula o en varias, y una cláusula (que no es sino una forma de organizar gramaticalmente el documento) puede contener una o varias estipulaciones.

Si acudimos, entonces, a la cláusula penal, en ella se contienen varias estipulaciones: se establece la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato, se contiene la previsión de que en ese caso se indemnizará al arrendador, y se concreta la indemnización para el caso de que se produzca el desistimiento.

Pues bien, la primera de las estipulaciones contradice al artículo 11 de la LAU en tanto que no permite el desistimiento hasta que trascurran 24 meses de contrato, cuando la ley lo autoriza a los seis meses. Por lo tanto, esta estipulación es nula y el arrendatario podía desistir a partir del sexto mes. La segunda de las estipulaciones, en cambio, es válida, pues no hace sino recoger lo que dice la ley: que se puede pactar una indemnización en caso de desistimiento. Y la tercera de dichas estipulaciones es igualmente nula, en tanto que se fija una indemnización no coincidente con la prevista en la ley.

El resultado de este análisis es que la cláusula es válida en tanto que establece una indemnización para el caso de desistimiento. Los términos de esa indemnización son lo que hay que ajustar a la ley.

Y llegados a este punto, tiene razón el apelante en que es más favorable para el demandado la interpretación que hace él de aplicar la indemnización prevista en la cláusula que la prevista en la ley, por lo que debemos estimar el recurso en este punto.

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