HECHOS:
Contrato de
arrendamiento de vivienda con opción de compra, firmado el 1 de enero de 2015,
con una duración de diez años.
Se establece la una
cláusula penal para el caso de desistimiento del arrendatario en virtud de la
cual si éste se producía dentro de los dos primeros años del contrato, el
arrendatario debería abonar en concepto de indemnización la renta que correspondiera
a los meses que restaran por cumplir hasta los 24.
El inquilino da por terminado
el contrato y abandona la vivienda el a 31 de mayo de 2016.
El arrendador reclama
el importe de la indemnización pactada.
El juzgado de primera instancia desestima esta petición por
considerar que la cláusula es nula y que por tanto no procede indemnización
alguna por este concepto.
La Audiencia Provincial de Barcelona , sentencia de 25 de
junio de 2019, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de
instancia y condena al demandado a que pague al actor la cantidad total de ONCE
MILQUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS y las costas
de la primera instancia.
La Audiencia Provincial parte de que el artículo 6 de la LAU sanciona con nulidad las cláusulas que se oponen a la regulación imperativa de
la ley. Concretamente dice que Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario
las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma
expresamente lo autorice.
La cuestión, así, se reduce a determinar el alcance de la
nulidad establecida en la ley. Su redacción nos aboca a discrepar de la
decisión de la jueza, pues la ley no habla de 'cláusulas', sino de
'estipulaciones'. Estipulación significa 'Cada una de las disposiciones de un
documento público o particular'. Dichas disposiciones pueden estar comprendidas
en una cláusula o en varias, y una cláusula (que no es sino una forma de
organizar gramaticalmente el documento) puede contener una o varias
estipulaciones.
Si acudimos, entonces, a la cláusula penal, en ella se
contienen varias estipulaciones: se establece la posibilidad del arrendatario
de desistir del contrato, se contiene la previsión de que en ese caso se
indemnizará al arrendador, y se concreta la indemnización para el caso de que
se produzca el desistimiento.
Pues bien, la primera de las estipulaciones contradice al
artículo 11 de la LAU en tanto que no permite el desistimiento hasta que trascurran 24
meses de contrato, cuando la ley lo autoriza a los seis meses. Por lo tanto,
esta estipulación es nula y el arrendatario podía desistir a partir del sexto
mes. La segunda de las estipulaciones, en cambio, es válida, pues no hace sino
recoger lo que dice la ley: que se puede pactar una indemnización en caso de
desistimiento. Y la tercera de dichas estipulaciones es igualmente nula, en
tanto que se fija una indemnización no coincidente con la prevista en la ley.
El resultado de este análisis es que la cláusula es válida
en tanto que establece una indemnización para el caso de desistimiento. Los
términos de esa indemnización son lo que hay que ajustar a la ley.
Y llegados a este punto, tiene razón el apelante en que es
más favorable para el demandado la interpretación que hace él de aplicar la
indemnización prevista en la cláusula que la prevista en la ley, por lo que
debemos estimar el recurso en este punto.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Es posible que si formula una consulta, se quede sin respuesta. Le ofrezco no obstante otra alternativa:
Puede plantearla en el grupo de Facebook, Consultas Alquileres, donde será atendida su consulta.