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lunes, 29 de julio de 2019

La opción de compra en un alquiler extinguido.


HECHOS


La sociedad arrendadora  solicita y obtiene en primera instancia una sentencia que declara la extinción de un contrato de arrendamiento por terminación del plazo contratado , y consecuentemente, se declara el desahucio, condenando al inquilino a que lo deje  libre y a disposición de la actora dentro del término legal.


El inquilino recurre en apelación contra esa sentencia por entender que estaba pendiente el ejercicio de una opción de compra pactada entre ambos.


La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de tres de junio de dos mil diecinueve estima el recurso y revoca la resolución de primera instancia, desestimado la demanda del arrendador y absolviendo de ella al inquilino.


Recoge la Audiencia que alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que la parte actora es la primera que incumple sus obligaciones contractuales, pues aún recibiendo un requerimiento notarial para formalizar la escritura de compra-venta pactado en contrato, no realizó ni un solo acto tendente a cumplir con su obligación, no atendiendo las llamadas y realizando un completo vacío con el interés de desalojar de la vivienda a la familia para poder vender posteriormente por precio distinto al pactado a un tercero


Por ello, no procede la resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y ni mucho menos el desahucio, pues la notificación fehaciente de esta parte en tiempo y forma requiriendo para ejercerla opción de compra pactada, debe ser suficiente para suspender el plazo de término del contrato de alquiler prolongándolo hasta que la contra parte cumpla con su obligación de acceder a la firma de la compraventa, conforme al precio pactado. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra resolviendo que no procede el desahucio y el contrato de alquiler debe de prolongarse hasta que cumpla la actora con su obligación de colaborar en la escrituración de la opción de compra conforme se estipuló en su día, todo ello, con condena en costas a la parte demandante, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.


En orden a las anteriores manifestaciones, debe apreciarse a tenor de la prueba practicada en autos, que efectivamente como establece la resolución de instancia, el demandado y hoy parte recurrente, llevó a efecto la manifestación de ejercer el derecho de opción de compra en plazo y forma. Dado, que teniendo vigencia el contrato de arrendamiento hasta Julio de 2016, y habiéndose prorrogado el mismo hasta Septiembre de 2017, el plazo para dicho ejercicio de la opción de compra comenzaría en los 90 días anteriores al vencimiento, por lo que realizado por el recurrente dicha manifestación, que fue recibida por la parte actora en fecha de 29 de Julio de 2016, es evidente que nada puede obviarse a dicha manifestación para concluir que fue efectuada en tiempo y forma. Siendo así, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, y en concreto de las cláusulas que regulan el ejercicio del derecho de opción de compra, que no es posible que el arrendatario, sin la cooperación de la propiedad, pueda siquiera concretar el precio final de la compraventa. Puesto que se precisa la práctica de diversas operaciones matemáticas, y la concreción del precio según las rentas abonadas hasta el momento, y otras circunstancias. Sin embargo, notificado el deseo de ejercicio de la opción de compra, ninguna acción tendente a poder concluir la compraventa, se ha llevado a efecto por la propiedad del inmueble, debiéndose reiterar, que en todo caso, precisamente la concreción de datos esenciales tales como el precio final, solo podían ser llevados a efecto por la propiedad.


Por ello, procede concluir, que el demandado y recurrente, no está en el caso de ocupar la vivienda, como arrendatario con un contrato ya expirado legalmente, sino en la calidad, de ejerciente de la opción de compra, a la espera de que la propiedad le facilite los datos precisos para llevar a buen término dicha operación de compra. No procediendo en consecuencia la acción ejercitada por la parte actora, sin perjuicio, de la obligación de abono de la renta correspondiente del demandado, hasta que se concrete la operación de adquisición de la vivienda por la parte actora, con la consecuencia económica que ello haya de tener sobre el precio del inmueble, y sin perjuicio tampoco, de que si a la postre el demandado no concluyera la operación de compra por no atender los actos que a tal fin realice la actora, deba de entenderse que su permanencia en el inmueble en base ya únicamente al contrato de arrendamiento extinguido, no deba continuar.

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