La cesión de contrato en arrendamiento distinto a vivienda

HECHOS

La arrendadora de un local comercial ejercita contra la arrendataria, procedimiento de acción resolutoria del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito el día 1 de marzo de 1997, por cesión del contrato sin cumplir la obligación establecida en el contrato de notificarla a la arrendadora en el plazo de un mes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que no se había producido una cesión inconsentida del contrato pues, independientemente de la forma organizativa de la actividad laboral desarrollada en el local, la demandada continuaba siendo la arrendataria, ahora única, al haberse excluido la otra integrante de la sociedad civil que había suscrito el contrato.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de siete de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la arrendataria era  una sociedad civil, aunque por su objeto tenía carácter mercantil, y sin personalidad jurídica pues cuando se constituye una sociedad con un objeto mercantil, para adquirir personalidad jurídica precisa escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil; y no habiéndose respetado las formalidades recogidas en el artículo 119 del Código de Comercio . ("toda compañía de comercio, antes de dar principio a sus operaciones, deberá hacer constar su constitución, pactos, y condiciones, en escritura pública, que se presentará para su inscripción en el Registro Mercantil"), solo cabe hablar de una sociedad irregular sin personalidad jurídica. La arrendataria, carecía por tanto, de personalidad jurídica propia, siendo, por ello, sus socias las arrendatarias.

No existía, por tanto, una sociedad distinta de las personas físicas que la integraban, de tal forma que no puede decirse que se haya producido un cambio en la parte arrendataria, sea cual sea la forma organizativa que hubieran adoptado a efectos empresariales o tributarios.

Sí ha existido, sin embargo, una modificación subjetiva de la relación arrendaticia en tanto que, siendo las dos arrendatarias, solo ha quedado una de ellas, doña Amparo explotando el negocio. Aun cuando se considerara dicho cambio subjetivo como un traspaso por la cesión de la cuota correspondiente a doña Salome en beneficio de la otra arrendataria, ello no daría lugar a la causa resolutoria prevista en el artículo 35 en relación con el artículo 32 de la LAU .

El citado precepto considera como causa de resolución del contrato la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32, exigiendo este precepto que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio. 

En este caso, las partes convinieron quela arrendataria podía realizar la cesión, tal y como establece la ley, y la novación subjetiva que en este caso se produjo fue consentida por la arrendadora, debiendo entenderse cumplido el requisito de la notificación fehaciente establecido tanto en la ley como en el contrato. Y ello porque la actora reconoció que solamente una de las arrendatarias le pagaba la renta, cuando con anterioridad lo hacían las dos; nunca antes de este procedimiento, cuando las partes mantuvieron conversaciones sobre la duración del contrato se puso de manifiesto esa novación subjetiva y la propia demandante le reconoce la condición de única arrendataria al dirigir la demanda solamente contra ella.

El Tribunal Supremo aunque en el caso de la comunicación de la subrogación por fallecimiento del arrendatario en los casos de arrendamiento de vivienda, en la sentencia del Pleno de 20 de julio de 2018, ha modificado su doctrina anterior en relación a la exigencia de notificación.

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.