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martes, 7 de enero de 2020

Compraventa inmobiliaria, la imposibilidad de financiación como causa de resolución.


HECHOS


La promotora inmobiliaria y los compradores suscriben contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que se estipulaba que parte del precio se pagaría mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, gestionado por la vendedora.


Como quiera que la parte compradora no atendió los requerimientos para otorgar la escritura pública de compraventa, la promotora interpuso demanda judicial que solicitaba que se declarase la validez y eficacia del contrato de compraventa celebrado por las partes, como consecuencia de ello, se condenase a los demandados a pagar 159.001,01 euros en concepto de precio pendiente de pago más IVA.


Los compradores se opusieron a la demanda alegando imposibilidad sobrevenida de abonar el resto del precio. Alegaron que, de acuerdo con el contrato concertado por las partes, el pago debía efectuarse mediante la subrogación de la parte compradora en el préstamo que estaba gestionando la promotora pero que, después de que la entidad bancaria concediera el préstamo a la promotora, denegó la subrogación de los compradores. Así mismo formularon reconvención solicitando la devolución de  VEINTINUEVE MIL EUROS (29.000€) más DOS MIL TREINTA EUROS (2.030€) en concepto de IVA, más los intereses legales, entregados a cuenta.


El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la promotora y estimó la reconvención.


La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la promotora.


El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019,  desestimó el recurso de casación de la promotora que invocaba infracción de los arts. 1105, 1124, 1182 y 1184 del Código Civil.


Considera el Supremo que en el presente caso no se discute la validez de una cláusula por la que un promotor impone a los compradores la obligación de subrogarse en el préstamo suscrito por él para financiar la construcción. Lo que se discute es el alcance de una cláusula contractual de subrogación ofrecida para facilitar la financiación de la adquisición.


El recurso de casación debe ser desestimado:


1. De acuerdo con lo expuesto, es cuestión que depende de la voluntad de los contratantes, sometida por tanto a las reglas de interpretación, si la subrogación en el préstamo hipotecario es una alternativa, una opción que se ofrece al comprador, o una obligación asumida por el vendedor. Cabe añadir que, en particular, en las ventas de vivienda realizadas por vendedores profesionales, deberán tenerse en cuenta, en su caso, las reglas especiales sobre información previa al contrato (en especial la referida al precio), sobre integración de la oferta, promoción y publicidad, y sobre interpretación e integración de los contratos con condiciones generales.


2. En el presente caso, la sentencia recurrida basa su decisión desestimatoria de la demanda y estimatoria de las reconvenciones en la interpretación del contrato que lleva a cabo atendiendo a las cláusulas del contrato y al principio de que, en caso de duda, debe escogerse la interpretación más favorable al consumidor. Interpretando el contrato, la sentencia concluye que la cláusula que preveía la asunción personal de la deuda se refería solo al caso de que la promotora no obtuviera el préstamo que estaba negociando, pero no era aplicable si la promotora no obtenía financiación; de este modo, obtenida la financiación por el promotor, el único compromiso de la parte compradora fue asumir que el pago del precio se haría efectivo mediante la subrogación en el préstamo, pero la negativa del Banco lo impidió.

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