LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

Propiedad Horizontal: Contrato de mantenimiento de ascensor

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios contrata el mantenimiento de sus ascensores por un precio anual de  2.620 € más IVA, según contrato celebrado en fecha 19 de diciembre de 2013 con una duración de cinco años prorrogable por períodos de la misma duración. En dicho contrato se señalaba una indemnización en caso de desistimiento anticipado.

Con fecha 22 de febrero de 2016 la Comunidad comunicó a la empresa de mantenimiento la pérdida de confianza en la misma y su descontento con la forma de llevar a cabo el servicio informando de su voluntad de resolver el contrato.

La empresa de mantenimiento reclama un importe de 4.307,90 € en aplicación de la citada cláusula así como 322,69 € por pérdida de la bonificación.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de febrero de 2020, desestima el recurso de apelación de la empresa y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante un contrato de adhesión, siendo precisamente la cláusula de penalización una cláusula predispuesta en el contrato y siendo una de las partes, la Comunidad de Propietarios consumidora en cuanto destinataria final del servicio prestado por la empresa de mantenimiento de ascensores.

Se refiere a su sentencia de 2 de mayo de 2018 y afirma que  son circunstancias similares por no decir idénticas que las analizadas en este procedimiento, lo que lleva a concluir que un plazo de cinco años, al no haberse justificado por la actora su necesidad para amortizar las inversiones realizadas, debe considerarse una "duración excesiva" y, consecuentemente, nula la cláusula que la establece y deberá tenerse por no puesta en el contrato.

Si la cláusula de duración del contrato es nula la de penalización por su incumplimiento queda vacía de contenido al no existir ya "plazo pactado" que pudiera ser incumplido.

Por ello, y teniendo en cuanta la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de marzo de 2014 debe confirmarse la resolución recurrida: la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada

Y es que la actora no ha desarrollado prueba alguna del perjuicio sufrido con la resolución anticipada limitándose a reclamar la cantidad resultante de aplicar la cláusula declarada nula. La pretensión habría de fundarse en el art. 1124 CC, pero como quiera que la actora no ha acreditado haber sufrido perjuicio alguno por la resolución contractual, tampoco cabe efectuar pronunciamiento de condena conforme a dicho precepto.

Compraventa inmobiliaria, la imposibilidad de financiación como causa de resolución.

HECHOS

La promotora inmobiliaria y los compradores suscriben contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que se estipulaba que parte del precio se pagaría mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, gestionado por la vendedora.

Como quiera que la parte compradora no atendió los requerimientos para otorgar la escritura pública de compraventa, la promotora interpuso demanda judicial que solicitaba que se declarase la validez y eficacia del contrato de compraventa celebrado por las partes, como consecuencia de ello, se condenase a los demandados a pagar 159.001,01 euros en concepto de precio pendiente de pago más IVA.

Los compradores se opusieron a la demanda alegando imposibilidad sobrevenida de abonar el resto del precio. Alegaron que, de acuerdo con el contrato concertado por las partes, el pago debía efectuarse mediante la subrogación de la parte compradora en el préstamo que estaba gestionando la promotora pero que, después de que la entidad bancaria concediera el préstamo a la promotora, denegó la subrogación de los compradores. Así mismo formularon reconvención solicitando la devolución de  VEINTINUEVE MIL EUROS (29.000€) más DOS MIL TREINTA EUROS (2.030€) en concepto de IVA, más los intereses legales, entregados a cuenta.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la promotora y estimó la reconvención.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la promotora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019,  desestimó el recurso de casación de la promotora que invocaba infracción de los arts. 1105, 1124, 1182 y 1184 del Código Civil.

Considera el Supremo que en el presente caso no se discute la validez de una cláusula por la que un promotor impone a los compradores la obligación de subrogarse en el préstamo suscrito por él para financiar la construcción. Lo que se discute es el alcance de una cláusula contractual de subrogación ofrecida para facilitar la financiación de la adquisición.

El recurso de casación debe ser desestimado:

1. De acuerdo con lo expuesto, es cuestión que depende de la voluntad de los contratantes, sometida por tanto a las reglas de interpretación, si la subrogación en el préstamo hipotecario es una alternativa, una opción que se ofrece al comprador, o una obligación asumida por el vendedor. Cabe añadir que, en particular, en las ventas de vivienda realizadas por vendedores profesionales, deberán tenerse en cuenta, en su caso, las reglas especiales sobre información previa al contrato (en especial la referida al precio), sobre integración de la oferta, promoción y publicidad, y sobre interpretación e integración de los contratos con condiciones generales.

2. En el presente caso, la sentencia recurrida basa su decisión desestimatoria de la demanda y estimatoria de las reconvenciones en la interpretación del contrato que lleva a cabo atendiendo a las cláusulas del contrato y al principio de que, en caso de duda, debe escogerse la interpretación más favorable al consumidor. Interpretando el contrato, la sentencia concluye que la cláusula que preveía la asunción personal de la deuda se refería solo al caso de que la promotora no obtuviera el préstamo que estaba negociando, pero no era aplicable si la promotora no obtenía financiación; de este modo, obtenida la financiación por el promotor, el único compromiso de la parte compradora fue asumir que el pago del precio se haría efectivo mediante la subrogación en el préstamo, pero la negativa del Banco lo impidió.

¿Es exigible a una Comunidad de Propietarios la larga duración pactada en un contrato de mantenimiento de ascensor?

La empresa de mantenimiento de ascensores demanda a la Comunidad de Propietarios reclamando 3.111,01€ más intereses y costas, por haber rescindido el contrato de mantenimiento antes de la fecha acordada para ello.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda condenando en costas a la empresa.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. quince de septiembre de dos mil catorce) desestima el recurso de apelación , confirmando la sentencia anterior y condenando a la empresa a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia Provincial:

En primer lugar, cabe advertir que el contrato suscrito entre actora y demandada es un contrato de arrendamiento de servicios para el mantenimiento y conservación de ascensores y debe ser calificado como de adhesión en el sentido de que sus cláusulas, estipulaciones o condiciones de carácter general que aparecen incorporadas al mismo han sido redactadas previamente por una de las partes para aplicarlos a toda suerte de contratos que celebre con otros usuarios, con la aceptación expresa de la otra.

Igualmente se ha de advertir que nos encontramos dentro del ámbito subjetivo de aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues la Comunidad de Propietarios demandada ha de considerarse consumidora al ser destinataria final de los servicios prestados por la empresa de mantenimiento de ascensores.

La Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, introdujo en la Disposición Adicional Primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y usuarios -vigente al tiempo de firmarse el contrato de autos- como cláusula o estipulación que debía "al menos" considerarse abusiva, "las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al profesional de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados"

En relación a estas cláusulas de duración contractual, es verdad que algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales venían declarando que un plazo contractual de cinco años no podía considerarse de "duración excesiva" al entender que no rompe el justo equilibro de las prestaciones pues se trata de un contrato de mantenimiento en el que la empresa de ascensores asume el riesgo de que el aparato elevador se averíe, supuesto en el cual se obliga a su reparación sin coste alguno para el cliente, situación que justifica se asegure un periodo de tiempo de vida del contrato a fin de establecer una relación de equilibrio entre el referido riesgo y el pago de un número determinado de cuotas.

Ello no obstante, debe tenerse en cuenta como señala la sentencia de la AP Barcelona, sección 1ª de 7 de abril de 2014 , que la realidad negocial es cambiante en el tiempo y las pautas fijadas en un determinado momento histórico pueden no resultar válidas para otro posterior pues las empresas se van adaptando a la nuevos tiempos, tal y como sucede en el sector de mantenimiento de los ascensores en donde se ha pasado en pocos años de plazos de hasta diez años a tan solo tres años, o incluso un año, lo que demuestra que el equilibrio del contrato puede obtenerse por las compañías sin necesidad de imponer al consumidor periodos de tiempo tan amplios, lo que redunda en una mayor competitividad en el sector y mejores precios e incluso servicio para los consumidores ante la posibilidad real que tienen de cambiar de empresa.

En cuanto a la indemnización solicitada por la empresa de mantenimiento y denegada por el Juzgado: Todas las sentencias de la AP Barcelona que cita la recurrente se refieren a contratos que contemplaban una cláusula penal a modo de indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de resolución contractual anticipada. En el caso que nos ocupa, como bien pone de relieve la sentencia de instancia, el contrato suscrito por las partes no contiene ninguna estipulación de este tipo. En consecuencia, cualquier indemnización que se pretenda en concepto de daños y perjuicios exige necesariamente la prueba cumplida de la existencia de los mismos y de su importe. Y esta prueba es la que no se ha verificado, pues la empresa demandante se ha limitado a reclamar una indemnización consistente en el 50% del importe de los servicios dejados de prestar desde la resolución del contrato hasta la fecha de su finalización alegando que ésta es la indemnización que viene admitiendo la jurisprudencia como ajustada a derecho. (...)Ahora bien, entendemos que esta simple alegación del perjuicio no es suficiente. Consideramos que la empresa de mantenimiento no ha acreditado en autos que precisara del período de tiempo en que ha estado vigente el contrato (más de 26 años), ni siquiera el plazo inicial de 5 años, para asegurar la viabilidad económica del contrato o garantizar su rentabilidad en atención a las inversiones en medios técnicos y humanos que hubo de acometer en orden a garantizar la correcta prestación de los servicios comprometidos.