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lunes, 9 de marzo de 2020

Propiedad Horizontal: ¿Una fachada transventilada es obra de mejora o reparación?


La Comunidad de Propietarios acuerda la instalación de una fachada transventilada, como única solución constructiva viable y duradera para acabar con los problemas que padece el inmueble de manera definitiva, así como la repercusión de dichas obras, en cuotas iguales para todos los copropietarios, mediante una derrama extraordinaria de125 euros mensuales.

Varios copropietarios impugnan los citados acuerdos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda interpuesta.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Comunidad y desestima la demanda de los comuneros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de febrero de 2020, resuelve el recurso de casación de los copropietarios, en el sentido siguiente:

a) Declarar la nulidad parcial de los acuerdos de 26 de septiembre y 14 de noviembre de 2013 de la Comunidad Propietarios demandada de forma que la derrama o cuota que se gire por las obras de la fachada se habrá de emitir conforme al coeficiente de participación en los elementos comunes.

b) Mantener la validez de los acuerdos, en cuanto aprueban la obra de rehabilitación de la fachada mediante una nueva pared trasventilada adherida a la original.

En cuanto al primer punto el Supremo, con invocación de jurisprudencia al respecto, considera que, cabe deducir y concluir que el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución de gastos según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la LPH, no pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas.

En cuanto al segundo punto entiende que, aunque se pretenda por los recurrentes que al tratarse de una modificación de la fachada como elemento común se habría precisado de la unanimidad para la aprobación de los acuerdos, esta Sala debe declarar, que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que:

1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH.

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