La Comunidad de Propietarios acuerda la instalación de una
fachada transventilada, como única solución constructiva viable y duradera para
acabar con los problemas que padece el inmueble de manera definitiva, así como
la repercusión de dichas obras, en cuotas iguales para todos los
copropietarios, mediante una derrama extraordinaria de125 euros mensuales.
Varios copropietarios impugnan los citados acuerdos.
El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la
demanda interpuesta.
La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la
Comunidad y desestima la demanda de los comuneros.
El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de febrero de 2020, resuelve el recurso de casación de los copropietarios, en el sentido siguiente:
a) Declarar la nulidad parcial de los acuerdos de 26 de
septiembre y 14 de noviembre de 2013 de la Comunidad Propietarios demandada de
forma que la derrama o cuota que se gire por las obras de la fachada se habrá
de emitir conforme al coeficiente de participación en los elementos comunes.
b) Mantener la validez de los acuerdos, en cuanto aprueban
la obra de rehabilitación de la fachada mediante una nueva pared trasventilada
adherida a la original.
En cuanto al primer punto el Supremo, con invocación de jurisprudencia
al respecto, considera que, cabe deducir y concluir que el hecho de que la
comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos casos, al margen de lo
preceptivamente establecido sobre distribución de gastos según la cuota de
participación en elementos comunes, no impide su impugnación por parte de los
comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone modificación de las
reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la inexistencia de un acuerdo
unánime lo previsto en el art. 9.1 de la Ley Propiedad Horizontal, no pudiendo aceptarse la eficacia
de actos propios de la comunidad, al infringir normas imperativas, no pudiendo
exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales,
en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del
coeficiente de participación en elementos comunes, referidos a obras de
naturaleza extraordinaria que afectan al valor del edificio. La práctica de la
Comunidad sobre adopción de cuotas lineales no puede vincular frente a la
emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional
de las obras presupuestadas.
En cuanto al segundo punto entiende que, aunque se pretenda
por los recurrentes que al tratarse de una modificación de la fachada como
elemento común se habría precisado de la unanimidad para la aprobación de los
acuerdos, esta Sala debe declarar, que en la sentencia de apelación no se
infringe la doctrina jurisprudencial dado que:
1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de
manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un
elemento común.
2. Las obras no suponen alteración de un elemento común,
sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le
es propio sin generar riesgo.
3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de
reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la
fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y
estanqueidad de la que carecía.
4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared
trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y
conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH.
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