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lunes, 14 de junio de 2021

LAU 1994: Pago de alquileres habiendo terminado el contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de noviembre de 2013, con una duración pactada de un año.

Por burofax de 21 de septiembre de 2017 los arrendadores notificaron al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento con fecha 30 de noviembre de 2017 requiriéndole para que desalojara la vivienda y les reintegrara la posesión de la misma.

El inquilino no ha cumplido este requerimiento, manteniéndose en la posesión de la vivienda y abonando las rentas.

Presentada demanda de desahucio por finalización del plazo el inquilino se opone alegando que no procede declarar la extinción de la relación contractual, pues debe estimarse que el contrato se ha renovado parcialmente, y que prueba de ello es el hecho de que ha seguido abonando las rentas habiendo sido aceptados los pagos por los arrendadores.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara terminado el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de abril de 2021, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la controversia que plantea el recurrente en esta alzada se centra en establecer si cabe estimar que la aceptación de rentas posteriores a la demanda comporta una renovación de contrato que superaría la situación creada a partir del burofax remitido por los arrendadores.

Pues bien, siguiendo un criterio jurisprudencial que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por la arrendadora no entraña la renovación del contrato, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos expuestos en el fundamento precedente.

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