HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 18 de
febrero de 1935.
El inquilino fallece el 12 de febrero de 1951
El 14 de septiembre de 1956, se celebra acto de
conciliación al que no comparece la arrendadora para hacer constar que la
demandante, hija del inquilino fallecido, se halla subrogada en los derechos y
obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento antes referenciado.
El día 23 de noviembre de 1977, fallece la inquilina
subrogada, el día 18 de noviembre de 1978, su esposo contrae segundas
nupcias y fallece el 21 de mayo de 2009.
Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a
nombre del inquilino inicial, si bien a partir de esta fecha se han abonado a través
de una cuenta en la que era cotitular la segunda esposa del inquilino
subrogado.
La arrendadora insta demanda de resolución del
arrendamiento, contra la actual ocupante de la vivienda.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda
por considerar que la arrendadora demandante ha tenido conocimiento del
fallecimiento del inquilino subrogado, pues tras su fallecimiento se produjo un
cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo
que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa
hoy demandada.
La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y
declara resuelto el arrendamiento, revocando la sentencia del juzgado.
El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de septiembre de 2021, estima
el recurso de casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del
juzgado.
Considera el Supremo que, aunque esta sala ha venido
entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el
cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la
comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que
tiene la voluntad de subrogarse, ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala
considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede
ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias
que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro
ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).
“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato
puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una
notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo
de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de
subrogación de quien tiene derecho a ello.
No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen
legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca
la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el
arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho
que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato
cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse
resulta, por tanto, contrario a la buena fe”. (STS 20/07/2018)
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