Arrendamiento de una finca rústica para aparcamiento de vehículos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, consistente en la utilización de un terreno para el aparcamiento de camiones.

Al su término, la arrendadora reclama 23.421,72 euros, correspondiente al coste de dejar el terreno en el estado originario tras retirar los restos de construcción (hormigón, cerámicas, y otros) que consideraba indebidamente acumulados en su terreno en forma de taludes y en el subsuelo fruto de la actividad de la arrendataria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que no resultaron acreditados los daños por los que se reclamaba.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, en primer lugar, si bien en este caso la finca arrendada tenía la consideración catastral de rústica, el contrato no tenía por objeto el desarrollo de actividades agrícolas, lo que conduce inexorablemente al régimen del Código Civil y excluye la aplicación, en este caso, del Codi Civil de Catalunya.

Los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

Es por cuanto antecede que se debe concluir que no se ha producido ninguna infracción de los arts. 1562 y concordantes del Código Civil, ya que ninguna indebida inversión de la carga de la prueba resulta de la sentencia apelada, en la medida en que, según se desprende de su lectura, la misma se limita a constatar la ausencia de prueba sobre los concretos daños por los que acciona la parte actora, lo que lleva a la desestimación de la demanda.

En el contrato ni siquiera se hace referencia a que la finca arrendada es un terreno rústico y no se incluye una cláusula específica sobre el estado en que tenía que restituirse el inmueble, con lo que solo cabe acudir a la genérica previsión del art. 1561 CC. De todo ello se deduce que el hecho de que la finca arrendada fuese rústica no significa que debiese restituirse en estado cultivable, sino en el que lo había recibido.

Para contextualizar la contienda también es necesario subrayar que el arrendatario no era el primero que destinaba esta finca formalmente rústica a usos industriales, había estado arrendada para esa finalidad desde 1978.

Sin perjuicio de que las serias dudas sobre la antigüedad de los taludes y los restos de construcción hallados en el subsuelo podrían bastar para rechazar las pretensiones de la parte apelante, se debe señalar que los peritos de la parte demandada concedieron en juicio que es posible que parte de los escombros hallados en los taludes tuviesen un origen reciente, con lo que podrían provenir, si bien no de una actividad de acumulación de materiales de construcción, del propio desmantelamiento del planché de hormigón que el arrendatario erigió para poder estacionar camiones. No obstante, la valoración del daño que efectúa la parte demandante en el informe del perito es manifiestamente genérica, escueta y poco rigurosa, con lo que no es posible identificar ni cuantificar, siquiera de forma parcial, un eventual daño parcial causado al apelante.