El retracto de inquilino sobre un establecimiento de hostelería

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de industria de fecha 1 de Febrero de 2019, sobre establecimiento hostelero dedicado a la actividad de bar-restaurante, de aproximadamente 500 m2, junto con todos sus elementos, instalaciones, útiles y enseres.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: “En el caso de que el arrendador vendiera el inmueble, en cualquier momento del contrato, la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la ley de arrendamientos urbanos, tiene derecho al tanteo y retracto para la compra de dicho inmueble conforme a lo estipulado en dicho artículo. En caso de que vendieran a un tercero ajeno a las partes que intervienen en este contrato, la arrendataria asume explícitamente, que dará por finalizado el presente contrato, en el plazo máximo de dos meses desde que se le comunique fehacientemente la venta. Entregando dentro de ese plazo de dos meses, las llaves y con ello la posesión del inmueble libre de cargas y arrendamientos, previa indemnización por parte del Arrendador por los gastos y perjuicios causados al Arrendatario."

Así mismo se hace constar: Accesos y servidumbres. - El arrendador tendrá derecho de acceso a través de la puerta del patio a los almacenes y a vivienda posterior, ya que estos no forman parte de este contrato, es decir, no se arriendan, la parte arrendataria lo conoce y lo acepta."

La parte arrendadora, por escritura pública de fecha 18 de junio de 2021, vende la finca urbana, sobre la que se asienta el establecimiento hostelero citado anteriormente, con una superficie de 1.436 m2 y el precio asciende a la cantidad de 120.000€.

El arrendatario notifica su intención de ejercer el retracto respecto del establecimiento arrendado destinado a bar-restaurante junto con todos los elementos, instalaciones, maquinaria, útiles y enseres existentes en el mismo, bien vía extrajudicial, bien judicialmente, en caso de no llegar a un acuerdo y solicita se le indique el valor del edificio destinado a actividad hostelera, apercibiéndoles que, en caso de no obtener dicha información, la arrendataria entendería que el precio sería el resultante de aplicar a la superficie realmente arrendada, esto es, 500 m2, el precio por m2 (85€/m2) derivado de la propia escritura de compraventa (120.000€/1.415,78 m2), esto es, 42.500 €.

Al no ser admitida su solicitud, el arrendatario insta el retracto judicialmente.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 29 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que no es cuestión discutida, sino expresamente aceptada por las partes que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2019 es un Contrato De Arrendamiento de Industria, que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco es cuestión controvertida que el contrato de Arrendamiento de Industria no conlleva por sí mismo el derecho de tanteo y retracto a favor de la parte arrendataria.

Este derecho, en este tipo de arrendamientos existirá si así lo acuerdan la parte arrendadora y arrendataria, en virtud del principio de libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, en los términos y límites que convengan.

En el caso de autos, se incluyó este derecho en la cláusula Décima del contrato, "conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos."

Cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto. Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado. La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de interpretar restrictivamente. Es decir, para la procedencia del ejercicio de este derecho de retracto tiene que existir plena coincidencia entre lo vendido y lo arrendado siendo inviable la acción de retracto en otro caso.

Tampoco se puede admitir la petición subsidiaria, del retracto sobre la totalidad del inmueble, alegando que para poder entender válidamente ejercitado el retracto sobre la totalidad del inmueble debió ser consignada en el plazo previsto para su ejercicio, al menos la totalidad del precio conocido de la venta, requisito que no se ha cumplido, pues con su demanda, no consignó el precio de venta del inmueble 120.000 euros, ninguno de los gastos (Notaría, Registro, Gestoría e Impuestos) que hubo de abonar la compradora, limitándose a consignar en la cuenta del Juzgado 42.500 euros, importe en el que unilateralmente consideró era el valor de venta del inmueble arrendado conforme a los cálculos que señalaba.