La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).