Los MASC en los pleitos arrendaticios.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 24 de abril de 2023, con una duración pactada de un año prorrogable a cinco.

Con fecha 14 de noviembre de 2025, el arrendador dirige burofax al inquilino requiriendo el desalojo de la vivienda arrendada antes del 1 de mayo de 2026, para que su hija MJ, que cumple 18 años, pudiera satisfacer su necesidad de vivienda independiente a partir del 1 de mayo de 2026, siendo entregado el burofax el 19 de noviembre de 2025.

En dicho requerimiento, redactado y remitido por el letrado de la arrendadora, se hacía constar, entre otros extremos, lo siguiente: “Quedo afectuoso a su disposición, o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie".

En primera instancia, sentencia de 9 de abril de 2026, se estima la demanda del arrendador declarando resuelto el contrato y condenando a los inquilinos a desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 2 de julio de 2026, estima la apelación de los inquilinos y revoca la sentencia de primera instancia, condenando al arrendador a las costas procesales de ambas instancias.

Considera la AP que, en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda debe acudirse previamente a algún MASC (medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional) de los que la Ley regula, configurándolo los arts. 264.4 y 399.3 LEC como requisito de procedibilidad insubsanable.

Atendido el contenido del burofax de 14 de noviembre de 2025, esta Sección considera, en contra de lo que mantiene la juez de primera instancia, que no se acredita el intento de negociación por el mero hecho de que al final del requerimiento el letrado de la propietaria expresara que quedaba a disposición de los arrendatarios "o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie", al no constituir una invitación formal a negociar.

El MASC exige exteriorizar una voluntad real de llegar a un acuerdo, proponiendo un marco o alternativas, sin que pueda considerarse un intento de negociación la simple invitación a ponerse en contacto con el abogado, sin más.

Errónea notificación de la necesidad de una vivienda alquilada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de agosto de 2021.

En fechas sucesivas 7 de octubre y 21 de octubre de 2025 los arrendadores notifican al inquilino que "necesitan la vivienda objeto de su alquiler (...) para ellos" (énfasis añadido por la AP).

Con fecha 27 de noviembre de 2025, la representación procesal de los arrendadores interpuso demanda de desahucio frente al inquilino, en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento con base, además de en una supuesta falta de pago, en la concurrencia de una situación de necesidad en favor de su hijo.

La sentencia de primera instancia de fecha 9 de abril de 2026 estima sustancialmente la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 30 de junio del 2026 estima el recurso de apelación del inquilino, con expresa imposición de las costas procesales de primera instancia y de esta alzada a la arrendadora.

Considera la Audiencia que, respecto del contenido del contenido mínimo del preaviso o comunicación previa del artículo 9.3 de la LAU, "se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador”.

En el presente caso, en primer lugar, se advierte que, en el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 1 de agosto de 2021, únicamente se previó la posibilidad de resolución o rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad del "arrendador".

En segundo lugar, en ningún momento se alude en el escrito inicial de demanda a la voluntad, deseo o intención de la demandante (o de su marido) de recuperar el inmueble arrendado para satisfacer su propia necesidad de vivienda, apreciándose una evidente contradicción entre la necesidad alegada en la comunicación o preaviso remitido al arrendatario -en favor de ellos mismos- y la expuesta (de forma ciertamente somera o sin mayor justificación o detalle) en el escrito rector (demanda) de la parte apelada -en favor de su hijo-.

En tercer lugar, en la demanda no se explica o justifica en forma alguna, ni la modificación o (sobrevenida) alteración del sujeto (hijo) con base en cuya necesidad se sustenta la acción de desahucio ejercitada en el ámbito del presente procedimiento -respecto a la (meramente) alegada en la comunicación previa, en favor de los propios arrendadores-, ni se expone o detalla, siquiera de forma mínimamente descriptiva o introductoria, la concreta necesidad que ampara dicha acción o, en todo caso, la específica causa que justifica dicha necesidad

Un supuesto de acoso inmobiliario

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda son condenados en primera instancia como autores responsables de un delito leve de coacciones, sin concurrir circunstancias modificativas de la responsabilidad criminal, por considerar probado que cambiaron la cerradura a la vivienda que tenían alquilada con opción a compra, posteriormente los inquilinos fueron a entrar en la vivienda detectando que su llave no entraba.

Los arrendadores apelaron esta sentencia invocando error en la valoración de la prueba.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veinticinco, desestima la apelación

Considera la Audiencia que conforme señala la juzgadora de instancia que ha llegado a la conclusión expuesta en el fallo atendiendo fundamentalmente a lo declarado por el denunciante y dado que los propios denunciados han reconocido que habían cambiado la cerradura, si bien alegando que desconocían que estaban cometiendo un delito, sin embargo, resulta evidente que los recurrentes, hoy condenados, eran plenamente conocedores de que si cambiaban la cerradura los legítimos poseedores del inmueble (contrato de alquiler con opción de compra) no podrían entrar en la vivienda para desarrollar su actividad personal en la misma.

No puede servir de justificación para llevar a cabo estas conductas las conjeturas de que parecía que el inquilino se estaba mudando a otra localidad porque no podía adquirir la vivienda y que, ante tales rumores, conocidos por todo el pueblo, es por lo que decidieron cambiar la cerradura, mal aconsejados, para evitar el peligro de que les ocuparán la vivienda, ya que no podían contactar con el inquilino para resolver el contrato, ni les atendía, ni les cogía el teléfono, ni nada de nada. Y decimos que estas alegaciones no pueden servir de justificación puesto que ha hecho uso de una vía de hecho, como es el cambio de la cerradura, para impedir el acceso al inmueble de quién era su legítimo morador, de tal manera que para conseguir los fines que pretendía tenía que haber acudido a la vía civil.

Por tanto, concurre el elemento objetivo del delito leve de coacciones, ya que los condenados sin estar legítimamente autorizados han impedido al legítimo morador del inmueble que haga uso del mismo cambiando la cerradura para impedirle el acceso. Igualmente concurre el elemento subjetivo, pues se alega ignorancia, pero en ningún momento se prueba el motivo de dicha ignorancia, puesto que el desconocimiento de las leyes no impide su cumplimiento y además en la esfera del profano todo el mundo sabe que el actuar llevado a cabo por los condenados es delictivo y que no se debe de acudir a una vía de hecho sino a los tribunales para ejercer y hacer valer los derechos.

 

Arrendamiento de vivienda: Denegación de prórroga por necesidad

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador y condena a la inquilina desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de 2 de marzo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la AP que se apela la sentencia invocando en primer lugar que la ubicación de la cláusula de necesidad en el contrato no es correcta, se incluye en el apartado de las causas de rescisión del contrato y no en el apartado que regula la duración del contrato, lo que lleva a confusión que a partir de estas disposiciones tiene la expectativa de una relación arrendaticia de cinco años, creándole confusión.

Esta causa se incluye en la cláusula dedicada a las causas de terminación del contrato, lo cual resulta totalmente lógico. El contrato debe interpretarse como un todo, igual de importantes son las cláusulas dedicadas a la duración, al pago de rentas, al aval o a la terminación del contrato, cada una de ellas regula un aspecto diferente.

En el segundo apartado refiere la falta de concreción en el contrato de la causa de necesidad, afirma que cuando se firmó el contrato el arrendador ya conocía que su hijo había iniciado una relación sentimental y debió hacerlo constar.

Que su hijo mantenga una relación sentimental es una cuestión personal que no interesa al inquilino y no resulta exigible incluirlo en el contrato. Aunque la relación del hijo con su novia se remonte al año 2.022 no significa que entonces necesitasen la vivienda, quizás la decisión de independizarse fue posterior. Además, la independencia de una persona no tiene por qué ir ligada a una relación sentimental, puede que el hijo desee vivir solo.

En el segundo motivo se alega que la comunicación sobre la necesidad de ocupar la vivienda "un familiar del propietario en primer grado de consanguineidad" fue insuficiente, no especificaba de modo preciso los motivos de la necesidad de ocupar la vivienda ni se concretaba la persona que necesitaba la vivienda, solo mediante el procedimiento judicial se ha podido conocer que se trataba del hijo del propietario y que el motivo era su deseo de independizarse. Añade que no cuestiona el motivo de fondo, lo que alega es infracción de los requisitos formales para el ejercicio del derecho de resolución anticipada, cual es "especificar" la causa legal de necesidad.

La sentencia de instancia analiza este argumento aportando jurisprudencia de esta Audiencia sobre la causa de necesidad, que no requiere concreción, no se puede pretender que la propiedad cumpla con una obligación no impuesta legal o contractualmente. El burofax cumplió la exigencia legal contenida en la cláusula décima g) del contrato pactado.

Reñida finalización de un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de agosto de 2020.

La arrendadora fallece el 4 de agosto de 2021, aceptándose la herencia el 13 de octubre de 2021.

El 8 de agosto de 2021 se firmó un nuevo documento contractual.

Las arrendadoras en enero de 2025 preavisaron de su intención de no renovar el contrato, lo que reiteraron en julio de 2025. interpusieron demanda contra el inquilino reclamando desahucio por expiración del plazo.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 04 de junio de 2026, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que el recurrente pretende una valoración aislada de una única prueba documental, como es el documento contractual suscrito entre las partes en 8 agosto de 2021. Sin embargo, la prueba practicada en esta litis es bastante más amplia que dicho documento y, valorada en su globalidad como decimos, es una prueba que no sustenta la pretensión de novación contractual en agosto de 2021.

Consta que ese documento fue firmado por la hija en nombre de la arrendadora, lo que conforma un relevante déficit desde el momento en que ésta había fallecido, el día 4 de agosto de 2021 y la aceptación de herencia por sus herederos tuvo lugar con posterioridad, el 13 de octubre de 2021. Por tanto, la seriedad y eficacia de este documento se muestra desde inicio bastante dudosa.

Decisivo resulta, finalmente, el hecho de que este nuevo documento fija un plazo limitado de vigencia contractual, entre el 19 de agosto de 2021 y el 31 de diciembre de 2021, lo que por tanto convertiría al contrato (si se quisiera interpretar que es un contrato nuevo) en contrato de temporada y no de vivienda habitual. Y el contrato de temporada no se encuentra sujeto a las prórrogas legales obligatorias de los arts. 9 y 10 de la LAU. El art. 3 de la LAU diferencia y separa el arrendamiento de temporada del arrendamiento de vivienda (lo considera arrendamiento para uso distinto de vivienda), y el art. 4 LAU remite a los arrendamientos para uso distinto de vivienda a lo pactado, al título tercero de la LAU y al Código Civil. Las prórrogas obligatorias de la LAU solamente se contemplan para el arrendamiento de vivienda, no para el de temporada (o el de uso distinto de vivienda), ya que quedan incluidas dentro del título II de la LAU (regulador del arrendamiento de vivienda) y no existen en el título III (regulador del arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

Así, la parte demandante documentó la firma por ambas partes contratantes en fecha 8 de agosto de 2021 de otro documento particular con el siguiente contenido: "Estimado XXX: Por la presente le comunico que, al fallecer mi madre, hemos decidido poner en venta el piso del que es usted arrendatario. Al finalizar su contrato de alquiler el próximo 18 de agosto lo prorrogaremos hasta el 31 de diciembre para darles tiempo a buscar nuevas acomodaciones". Como decimos este documento contiene la rúbrica de ambas partes contratantes. Y es un documento esencial para contextualizar y comprender el desatinado formato dado al otro documento de la misma fecha en el que el recurrente pretende identificar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. Con este otro documento queda evidenciado que el 8 de agosto de 2021 no existía voluntad de las partes de firmar un nuevo contrato.

La obligación del inquilino de dedicar el inmueble a vivienda

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por haber dejado de estar destinado el inmueble arrendado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, conforme a lo previsto en el artículo 27.2 de la LAU.

El inquilino apela la sentencia alegando los siguientes motivos: 1 conocimiento previo por la arrendadora de que el inmueble no se ocupaba como vivienda habitual; 2 abuso de derecho; 3 infracción del art 14 LAU.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de junio del 2026, desestima la apelación.

Considera la AP que la causa de la resolución del contrato no guarda relación con el conocimiento que la arrendadora pudiera tener del tipo de uso que el arrendatario daba a la vivienda, sino con la infracción tanto del contrato, como de la LAU. En ambas fuentes el arrendatario de vivienda queda obligado a destinar de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27. Se acepta que no es ese el destino dado al inmueble, y por lo tanto procede la resolución acordada.

No apreciamos infracción del art 14 LAU, que establece la subrogación del adquirente de una vivienda arrendada en los derechos y obligaciones del arrendador. Pero no una derogación de las causas de resolución de pleno derecho del art 27.2 LAU, ni de las contractuales previstas.

La apelante vincula el abuso de derecho que propone con una intención puramente especulativa en la adquisición de la vivienda. Como recuerda la STS de 20/02/2025 para la apreciación del abuso de derecho es necesario la concurrencia de «una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)», y como la Sala indicó en sentencia de 20/09/2017 «la aplicación de la doctrina del abuso del derecho, o la apreciación de mala fe, depende de las circunstancias del caso concreto».

No apreciamos inmoralidad de la conducta, ni subjetiva (intención de dañar o ausencia interés en su ejercicio), ni objetiva (ejercicio anormal, contrario a fines económico-sociales). Como regla, y así lo recuerda la STS de 23/07/2024, no se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato, pues la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminem laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda.