HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 25 de enero
de 2013. Modificado el 22 de marzo de
2013.
El inquilino desiste del contrato el 2 de octubre de 2015.
El inquilino reclama judicialmente a la arrendadora, entre otras cuestiones,
la cantidad de 58.300.-euros de alquileres anticipados, correspondientes a
fechas posteriores al desistimiento.
El juzgado de primera instancia condena a la demandada a
pagar la cantidad anteriormente citada.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de
julio de 2019, estima parcialmente el recurso de apelación de la arrendadora y
revoca la sentencia de instancia en el sentido de absolver a la demandada del
pago de la cantidad anteriormente expresada.
Considera la Audiencia que conforme al art. 11 de la LAU, en
su redacción vigente a la firma del contrato, cabe distinguir dos supuestos:
(i) en los casos de contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración
inicialmente pactada fuera de más de cinco años y, además, el contrato ya
llevara vigente al menos cinco años, la posibilidad de desistimiento unilateral
del arrendatario venía legalmente prevista y por tanto no precisaba pacto al
respecto, siempre y cuando el inquilino preavisara al arrendador de su
intención de desistir con una antelación mínima de dos meses. Y (ii) en los
supuestos de contrato, como lo era el de autos en cualquiera de sus versiones,
en que el plazo pactado fuera inferior a cinco años, la posibilidad de
desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del
quinto año, solo podía establecerse a través de un pacto expreso de las partes
al respecto que tenía carácter facultativo. Ese pacto autorizando el
desistimiento podía prever o no una indemnización en caso de ejercitarse tal
desistimiento por el inquilino, pero, si se establecía, era el mismo art. 11
LAU , en la redacción que señalamos, el que establecía la cuantía
indemnizatoria.
La AP discrepa de la interpretación que la juzgadora de
instancia realiza del alcance de la modificación contractual operada por el
documento suscrito por las partes el día 22 de marzo de 2013 y que, a nuestro
juicio, no se limitó a prolongar el plazo máximo contractual (hasta septiembre
de 2016, esto es, tres años y siete meses), para lo que hubiera bastado una
mera especificación sin otros actos, sino que, además, determinó que todo el
término contractual se considerara de obligado cumplimiento, y, consecuentemente,
impidió la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato por parte del
arrendatario durante el nuevo plazo fijado.
Este documento introdujo una novación, no extintiva, sino
impropia o modificativa (ex. arts. 1203 y siguientes del Código Civil ), siendo
el elemento consustancial a toda novación la sustitución de una relación
obligatoria por otra, hecha con el designio bien de extinguir bien de modificar
la anterior. En particular, la novación modificativa se caracteriza por suponer
un cambio en el contrato único que permanece subsistente. En este sentido,
efectivamente, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que la
novación modificativa o impropia, como su denominación implica, no tiene
efectos extintivos, sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de
los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter y naturaleza, del negocio
u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se
mantiene, aun modificado en alguno de sus aspectos, concluyendo que la novación
modificativa o impropia " no extingue las obligaciones sino que las
varía únicamente en el aspecto a que afecta la modificación.
Consideramos que el pacto contenido en el documento
modificatorio supone una variación de toda la cláusula tercera del contrato de
5 de enero de 2013, y no solo de su primer párrafo, como sostenía el actor en
la interpretación que acoge la sentencia recurrida, porque no podemos
desconocer que se firmó, como se especifica en el mismo, a solicitud del propio
arrendatario (1.288 CC), que por la razón que fuese quería asegurarse una
duración superior a la inicialmente pactada, y lo propuso siguiendo la misma
ordenación sistemática y obligacional que la recogida en el contrato primitivo.
Así, es de observar que en el primer contrato se fija un
plazo mínimo de un año, aunque se pacte hasta tres, año durante el cual, por
ser de obligado cumplimiento, se vetó la posibilidad de desistimiento
unilateral del contrato y se garantizó mediante el pago anticipado de la rentas
arrendaticias correspondientes a ese primer año obligatorio.
En el documento modificatorio, siguiendo ese mismo patrón o
sistemática, y respetando la misma base orgánica del contrato ( 1.285 CC), se
amplía el plazo máximo pero, además, se blinda el plazo de duración, convirtiéndolo
en un elemento esencial del contrato, que se garantiza también con el pago por
adelantado de la renta arrendaticia de esos tres años y siete meses, pues se
adelantan todas las mensualidades que restan hasta el término de extinción
previsto.
Estos hechos propios del arrendatario coetáneos a la
celebración del contrato (1.282 CC), al margen de los equívocos términos del
contrato, nos parecen reveladores de la voluntad común de las partes
contratantes y resultan incompatibles con el mantenimiento de la posibilidad de
desistimiento unilateral tras el primer año de vigencia del contrato, que era
una posibilidad que, de aceptarse la tesis del actor, suponía la obligación de
la arrendadora de reintegrar (en todo o en parte, en función de cuándo se
produjese el desistimiento) las rentas ya cobradas por anticipado y que se
apartaba del régimen legal entonces aplicable, por lo que consideramos hubiera
exigido una mención expresa en el documento de modificación contractual de
subsistencia del pacto que facultaba el desistimiento unilateral.
