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viernes, 13 de septiembre de 2019

Pago anticipado del alquiler y desistimiento del inquilino.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 25 de enero de 2013. Modificado el  22 de marzo de 2013.

El inquilino desiste del contrato el 2 de octubre de 2015.

El inquilino reclama judicialmente a la arrendadora, entre otras cuestiones, la cantidad de 58.300.-euros de alquileres anticipados, correspondientes a fechas posteriores al desistimiento.

El juzgado de primera instancia condena a la demandada a pagar la cantidad anteriormente citada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de julio de 2019, estima parcialmente el recurso de apelación de la arrendadora y revoca la sentencia de instancia en el sentido de absolver a la demandada del pago de la cantidad anteriormente expresada.

Considera la Audiencia que conforme al art. 11 de la LAU, en su redacción vigente a la firma del contrato, cabe distinguir dos supuestos: (i) en los casos de contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración inicialmente pactada fuera de más de cinco años y, además, el contrato ya llevara vigente al menos cinco años, la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario venía legalmente prevista y por tanto no precisaba pacto al respecto, siempre y cuando el inquilino preavisara al arrendador de su intención de desistir con una antelación mínima de dos meses. Y (ii) en los supuestos de contrato, como lo era el de autos en cualquiera de sus versiones, en que el plazo pactado fuera inferior a cinco años, la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año, solo podía establecerse a través de un pacto expreso de las partes al respecto que tenía carácter facultativo. Ese pacto autorizando el desistimiento podía prever o no una indemnización en caso de ejercitarse tal desistimiento por el inquilino, pero, si se establecía, era el mismo art. 11 LAU , en la redacción que señalamos, el que establecía la cuantía indemnizatoria.

La AP discrepa de la interpretación que la juzgadora de instancia realiza del alcance de la modificación contractual operada por el documento suscrito por las partes el día 22 de marzo de 2013 y que, a nuestro juicio, no se limitó a prolongar el plazo máximo contractual (hasta septiembre de 2016, esto es, tres años y siete meses), para lo que hubiera bastado una mera especificación sin otros actos, sino que, además, determinó que todo el término contractual se considerara de obligado cumplimiento, y, consecuentemente, impidió la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario durante el nuevo plazo fijado.

Este documento introdujo una novación, no extintiva, sino impropia o modificativa (ex. arts. 1203 y siguientes del Código Civil ), siendo el elemento consustancial a toda novación la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio bien de extinguir bien de modificar la anterior. En particular, la novación modificativa se caracteriza por suponer un cambio en el contrato único que permanece subsistente. En este sentido, efectivamente, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que la novación modificativa o impropia, como su denominación implica, no tiene efectos extintivos, sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter y naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene, aun modificado en alguno de sus aspectos, concluyendo que la novación modificativa o impropia " no extingue las obligaciones sino que las varía únicamente en el aspecto a que afecta la modificación.

Consideramos que el pacto contenido en el documento modificatorio supone una variación de toda la cláusula tercera del contrato de 5 de enero de 2013, y no solo de su primer párrafo, como sostenía el actor en la interpretación que acoge la sentencia recurrida, porque no podemos desconocer que se firmó, como se especifica en el mismo, a solicitud del propio arrendatario (1.288 CC), que por la razón que fuese quería asegurarse una duración superior a la inicialmente pactada, y lo propuso siguiendo la misma ordenación sistemática y obligacional que la recogida en el contrato primitivo.

Así, es de observar que en el primer contrato se fija un plazo mínimo de un año, aunque se pacte hasta tres, año durante el cual, por ser de obligado cumplimiento, se vetó la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato y se garantizó mediante el pago anticipado de la rentas arrendaticias correspondientes a ese primer año obligatorio.

En el documento modificatorio, siguiendo ese mismo patrón o sistemática, y respetando la misma base orgánica del contrato ( 1.285 CC), se amplía el plazo máximo pero, además, se blinda el plazo de duración, convirtiéndolo en un elemento esencial del contrato, que se garantiza también con el pago por adelantado de la renta arrendaticia de esos tres años y siete meses, pues se adelantan todas las mensualidades que restan hasta el término de extinción previsto.

Estos hechos propios del arrendatario coetáneos a la celebración del contrato (1.282 CC), al margen de los equívocos términos del contrato, nos parecen reveladores de la voluntad común de las partes contratantes y resultan incompatibles con el mantenimiento de la posibilidad de desistimiento unilateral tras el primer año de vigencia del contrato, que era una posibilidad que, de aceptarse la tesis del actor, suponía la obligación de la arrendadora de reintegrar (en todo o en parte, en función de cuándo se produjese el desistimiento) las rentas ya cobradas por anticipado y que se apartaba del régimen legal entonces aplicable, por lo que consideramos hubiera exigido una mención expresa en el documento de modificación contractual de subsistencia del pacto que facultaba el desistimiento unilateral.

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