HECHOS.
Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las
llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento
suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".
Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.
La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al
reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que
presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en
ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación
de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad
utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.
El juzgado de primera instancia estima la demanda y
desestima la reconvención.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de
diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y
confirma la condena a devolver íntegra la fianza.
Considera la Audiencia que tanto la acción como la
reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de
desperfectos en la vivienda y su valoración.
Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la
doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos
1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del
mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en
la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el
artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de
la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y
excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las
presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor
de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió
la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable
del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe
haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en
consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven
del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u
objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha
aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración
probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo,
que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las
reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se
impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan
llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que
tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados
durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de
introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la
agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de
la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las
mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando
la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se
constató que "todo ok".
