Los intereses de demora en la devolución de la fianza

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014, que, tras sucesivas prórrogas se da por terminado el día 1 de febrero de 2021, suscribiendo las partes un documento en donde se acordaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza (y garantía adicional) entregada, por importe de 3.900 euros, a expensas de la existencia de posibles suministros pendientes o desperfectos de los que debiera responder el arrendatario, que no se hacen constar en dicho documento.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de la fianza con intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de junio de 2024, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la factura que aporta el casero por el concepto de repaso zócalos, reparación persiana, reposición tela mosquiteras , reparación guía armario, sustitución embellecedor cisterna, cambio flexo de ducha , reparación guía cajón fregadero, repasos muebles cocina y baños, repaso luces, grifos y baños, techo tejadillo barbacoa y cambio de cerradura no acredita suficientemente  la realidad de los desperfectos que se tratan de reparar, pues el daño no se justifica con la factura aportada (no adverada) y, en consecuencia, tampoco la necesidad de su reparación.

Pero es que, incluso de admitirse, siquiera a efectos dialécticos, la realidad de los desperfectos cuya reparación se factura, consideramos que, en puridad, se trataría de repasos necesarios derivados del uso normal de la vivienda después de casi ocho años de contrato, repasos que deben ser acometidos por el arrendador por resultar necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que puedan englobarse dentro de la pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario.

En segundo lugar, por lo que se refiere a las sumas reclamadas en concepto de limpieza en profundidad de la vivienda, este tribunal viene considerando, manteniendo un criterio que esta sala ha expuesto en muchas resoluciones anteriores, que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato que no consta en el contrato de autos, los trabajos de limpieza.

En cuanto a los intereses, una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

La pintura en los pisos alquilados

Suele ser motivo de controversia e incluso de litigio ente casero e inquilino si es lícito descontar de la fianza  el costo de pintar de nuevo el piso.

Ante todo hay que subrayar la doctrina general:

El arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Dicho esto podemos examinar distintos enfoques del asunto según las Audiencias Provinciales:

SAP Barcelona veintiuno de febrero de dos mil doce: Puesto que la arrendataria realizó obras en la finca arrendada, sin el consentimiento de la propiedad, consistentes en (...) la pintura de las paredes en cuatro colores en función de las separaciones mediante tabiques, por lo que al retirarlos fue necesario pintar de granate y de blanco las paredes y el techo, por lo que no se estima excesivo el importe de 1.726'36 € fijado en la factura aportada por la demandada. Sin embargo el importe de 246'40 €  no ha sido claramente probado por la demandante que la pintura de puertas, en semilaca mate blanca, responda a cualquier desperfecto imputable al arrendatario.

SAP Coruña de veintiocho de marzo de dos mil doce: No se evidencia en las fotografías aportadas es que la pintura de las paredes  hubiera resultado dañada por un uso inadecuado debido al cuál haya de repintarse la totalidad de la vivienda, ni se recoge en el acta manifestación alguna del perito en tal sentido, no pudiendo considerarse como tal las rozaduras que pudieran haberse producido por el uso normal, o desconchados que pueden ser debidos a causas distintas, y pintar un piso alquilado, cuando se quiere volver alquilar, no se deriva necesariamente de un uso inadecuado, por lo que consideramos procedente excluir dicha partida, valorada en 1.352 euros más IVA.

SAP Madrid de nueve de marzo de dos mil doce: Vista la referencia que la sentencia hace a la partida de "pintura de la totalidad de las paredes de la vivienda", hay que reseñar que en este supuesto concurre una obligación contractual de asumir esta partida por parte del arrendatario, por cuanto en el pacto 17º del contrato suscrito el arrendatario se obligó expresamente a devolver el piso "recién pintado", por lo que huelga cualquier consideración al respecto.

SAP Vitoria de veinticuatro de enero de dos mil doce: Sostiene el casero que es incorrecto pintar rodapié o armario en el modo que se ha hecho. Su opinión carece del respaldo técnico preciso, porque es obligación del arrendatario conservar la vivienda en buen estado, lo que obliga a realizar labores de pintura y entretenimiento. No precisa consentimiento de la propiedad, quejosa de que se pintara un armario de otro color, porque es una obligación que le impone el art. 21.4 LAU . No es de aplicación, como pretende, el art. 23.2 LAU , que permite exigir la reposición de las modificaciones al estado anterior, porque pintar, sean muebles, armarios, rodapiés o paredes, no es modificar, sino conservar y entretener tales elementos. Finalmente si entiende que se ha pintado incorrectamente tendrá que acreditarlo

El finiquito del alquiler

Del mismo modo que no es discutible la necesidad inexcusable de consignar por escrito antes de empezar un arrendamiento mediante el oportuno contrato, las clausulas y condiciones que han de regirlo, así también es absolutamente inexcusable que la finalización de ese arriendo, sea por desistimiento consentido, terminación del plazo o simple acuerdo de voluntades, conste por escrito, aunque equivocadamente en ocasiones se omita este trámite.

Por otra parte se trata de un documento sumamente sencillo que incluso puede consistir en una diligencia al final del contrato que se cancela.

Las menciones que debe contener son las siguientes:
1a) Declaración de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves de conformidad por ambas partes, o en otro caso,
1b) Si procede, además de lo anterior, manifestación de quedar alquileres, deudas o devolución de fianza pendientes de pago o existencia de daños en la finca imputables al inquilino.
2) Fecha del documento o diligencia
3) Identificación y firmas de los intervinientes. Si se hace por diligencia bastaran las firmas.

Lo anteriormente expuesto exige que haya ese acuerdo para dar por terminado el arriendo entre las partes contratantes pero ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?

Aunque parezca exagerado cabe afirmar que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato. Cualquier otra forma de considerar terminado el arriendo –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- puede tener la consecuencia no deseada de que el inquilino sea condenado a pagar los alquileres desde el abandono físico del inmueble hasta el día que el Juez declare terminado el contrato así como las costas de ese procedimiento.