La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

Gastos de comunidad en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 2.902,46 euros al arrendador, correspondientes a los gastos de comunidad y desperfectos en la vivienda, al finalizar el contrato-

El inquilino apela la sentencia invocando que en el contrato de arrendamiento no se estipuló que la arrendataria debiera asumir el incremento de dicha cuota ni tampoco se determinó el importe anual de los gastos de comunidad y que, a la hora de valorar los desperfectos, omitió las pruebas aportadas por la demandada.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de  marzo de 2025, estima en parte la apelación y condena al inquilino a abonar a la actora la cantidad de 2772,5 euros, correspondientes a los desperfectos de la vivienda arrendada.

Considera la AP que en cuanto a los gastos de comunidad, en principio los mismos corresponden al propietario de la vivienda, si bien, pueden ser asumidos por el arrendatario. En este caso es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Pero además, es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuáles son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento (STS AP de las Palmas de 20.06.2013, AP de Burgos de 14.09.2009, AP de Valencia de 10.02.2011, etc). Tal determinación del importe no aparecía en Cláusula Séptima, donde únicamente se estableció que los gastos de la Comunidad de Propietarios serían por cuenta de la arrendataria sin especificar su importe, por lo que tal cláusula debe reputarse nula. Como consecuencia de ello, la parte arrendadora tampoco podía repercutir los incrementos de los gastos de comunidad a la arrendataria, por lo que tal motivo del recurso debe ser estimado.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda cabe recordar que esta segunda instancia ha de limitarse, cuando se trata de valoraciones probatorias, a revisar la actividad de la juzgadora a quo en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. En el presente caso, teniendo en cuenta la aparente imparcialidad del perito, quien emitió su informe en representación de AWP PC SA SUCURSAL EN ESPAÑA, la metodología utilizada, el hecho de que visitara la vivienda pocos días después a ser desalojada por el arrendatario, consideramos que la decisión de la Juzgadora de Instancia al acoger la propuesta del informe pericial no resulta ilógica, ni arbitraria, ni contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, motivo por el cual debemos desestimar el segundo motivo del recurso.

La devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

El inquilino de un local de negocio, al término del arriendo reclama la devolución de la fianza de seis mil euros procedente de contrato de arrendamiento de local de negocio –bar.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

El arrendatario apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 36 de la LAU, que le he producido indefensión conforme al artículo 24 de la Constitución.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de catorce de febrero de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba practicada en la instancia por parte de la jueza a quo, de modo que en su sentencia valora todos los medios de prueba practicados, en especial, la prueba pericial del informe de los desperfectos encontrados en el local por el arrendador - demandado - recurrido, así como la amplia documental consistente en los correos electrónicos remitidos a la arrendataria para arreglar los desperfectos, y las facturas abonadas por la propiedad para reparar los abundantes daños hallados en el local una vez entregado éste.

En lo referido a la infracción del Artículo 36.4º de la LAU que le ocasiona indefensión por constituir una vulneración de la tutela judicial efectiva, no se atisba vulneración alguna de tal derecho fundamental consagrado en el Artículo 24 de la CE, puesto que se ha tenido pleno acceso a la jurisdicción, se ha tramitado el procedimiento legalmente establecido, se ha dictado una sentencia ampliamente motivada y razonada ex Artículo 120.3 de la Carta Magna, se ha recurrido la sentencia y ahora se resuelve el recurso de apelación presentado en su día por la demandante.

Y en lo referido al Artículo 36.4 de la LAU queda acreditada plenamente a través tanto de la documental como de la testifical del anterior arrendatario, el conocimiento por parte de la arrendataria de la existencia de daños en el momento de la firma del contrato con la actora - arrendataria segunda, así como la comunicación de la existencia de tales importantes desperfectos a la ahora recurrente por parte de la propiedad que no se avino a alcanzar un acuerdo, y ni siquiera a buscar un segundo perito para valorar los daños del local que tuvieron que ser sufragados íntegramente por el arrendador con cargo a la fianza como garantía legalmente establecida, y esa es justamente la alegación principal de la contestación que no requiere reconvención en modo alguno y que supone la prueba ex Artículo 217 de la LEC de un hecho que impide la devolución de la fianza a la arrendataria ahora recurrente por un motivo legalmente establecido.

Se desestima pues, igualmente, este peregrino segundo motivo del recurso.

La reclamación de daños al finalizar un arriendo

 

HECHOS:

Una vez finalizado el arriendo y entregada la vivienda, la sociedad arrendadora reclama al inquilino, entre otros conceptos, la cantidad de 3.744,95 €, importe de sustitución de la puerta blindada exterior de la casa y 157,30 €, gastos de limpieza del inmueble.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a esos conceptos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se hace constar en el escrito de  liquidación del contrato la existencia de desperfectos en la puerta de entrada o, el valor de reposición de la puerta blindada por importe de 3.744,95 € y, que a tenor de la fecha de emisión de la factura de su cambio (18/5/2020) ya debía de conocerse.

No hay prueba en los autos de que el demandado haya llevado a cabo conducta contributiva alguna en los daños que pueda presentar la puerta del inmueble, ya que, del relato de la parte actora contenido en la demanda, se infiere que los daños en la misma los ocasionan los Mossos d' Esquadre en el desarrollo de una intervención policial, de entrada y registro, por lo que el propio actor indica claramente que no es el demandado quien lleva a cabo los daños en la puerta, por más que en el interior del inmueble, supuestamente se pueda haber cometido por el demandado u otras terceras personas desconocidas hechos de apariencia delictiva que nada tienen que ver con los daños a la puerta resultantes de la actuación policial.

En todo caso, podría existir, si se prueba, algún tipo de responsabilidad patrimonial de la administración por hechos cometidos por los funcionarios a su cargo, pero de lo actuado, también cabe indicar que no consta ello acreditado, por cuanto no se adjunta ni acredita (documental o testifical) prueba de la efectiva realización de la entrada y registro o, de que la misma haya comportado algún tipo de procedimiento penal en el curso del que se haya autorizado la misma. Es decir, se afirma la realización de daños en la puerta por valor de 3.744,95 € como resultado de una actuación policial, pero no se adjunta justificación documental de la efectiva realización de la entrada y registro por los MMEE, de que hayan sido ellos quienes en el desarrollo de la indicada actuación forzasen la puerta para dejarla inutilizada y, en su caso, la necesidad de su íntegra substitución, en lugar de su reparación.

En lo que se refiere a la necesidad de limpiar la vivienda objeto de autos y el coste de realización de la misma por 157,30 €, tampoco aquí se aporta factura justificativa de la contratación del servicio a una empresa tercera, ni explicación que el servicio de limpieza obedezca a una necesidad o circunstancias excepcionales que la justifiquen, más allá de la necesaria acomodación del inmueble para su ulterior comercialización, ni el testigo en el acto de juicio lleva a cabo una explicación de quien o como verificó el referido servicio, por lo que procede su exclusión en la liquidación practicada.

La devolución de la fianza al término de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda, una vez terminado el arriendo reclama judicialmente a la arrendadora la cantidad de 3.000 euros, en concepto de devolución de la fianza arrendaticia prestada.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención reclamando 4.768,20 euros, diferencia entre el coste de la reparación de los daños existentes en la vivienda (7.768,20 euros) y el importe de la fianza (3.000 euros).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de la inquilina y la condena a pagar 4.768,20 euros, importe de la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de la inquilina y reduce la suma a pagar a 1.380,20 euros.

Considera la Audiencia que el en presente caso debe partirse de que la arrendataria declaró al firmar el contrato que recibía la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y se comprometía a dejar el inmueble en semejantes condiciones el día del cese del arrendamiento, así como que ocupó la vivienda solo un año y cuatro meses y medio.

En cuanto a los daños y desperfectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

Cocina. - La placa vitrocerámica se encuentra bastante dañada, está totalmente rayada, y presenta una superficie muy deteriorada, que hace imposible su reparación. Se deberá sustituir por una placa vitrocerámica nueva. Respecto a la campana extractora de humos de acero inoxidable, presenta diversas manchas de óxido en la superficie que ha sido imposible limpiar. Afecta de manera notable al aspecto de la campana, por lo que se determina sustituir la misma por otra nueva, para su reposición al estado original.

Pintura. - Se comprueba que la pintura en general de toda la vivienda presenta un aspecto muy envejecido y deteriorado. Existen numerosas zonas manchadas y rozadas. Se observa en varios paramentos, zonas golpeadas y dañadas, en donde incluso se ha eliminado la capa de terminación hasta el revestimiento de yeso. También se observan zonas con restos de tacos, tornillos y agujeros en las paredes, de antiguas instalaciones de muebles o estanterías.

Instalaciones. - Respecto de las instalaciones de la vivienda, se han observado varios mecanismos eléctricos, en bases de enchufes y antena, que se encuentran afectados. Se comprueba la existencia de mecanismos que se encuentran desencajados, mal ajustados al paramento, desnivelados, o les falta el marco o tapa de plástico de remate del embellecedor. Asimismo, se comprueba el mal funcionamiento de un inodoro de la vivienda, por la rotura del mecanismo de descarga del sanitario.

Solados de tarima de madera. - Debe concluirse que no está acreditada ni la causa de la inundación, ni la producción de la inundación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues bien pudo colocarse la tarima sintética encima de la madera original para ocultar su deterioro por humedades anteriores y, en consecuencia, tratarse de un daño anterior a la ocupación por la arrendataria aunque sus efectos salieran a la luz después del inicio del arriendo, toda vez que la tarima sintética ya estaba colocada al comienzo de la ocupación por la arrendataria.

La valoración total de la reparación de los daños y desperfectos conforme al informe pericial asciende a 7.768,20 euros IVA incluido, por lo que, excluido el importe de la reparación de solados de tarima por tratarse de defecto no imputable a la arrendataria y valorada la partida en 2.800 euros más 21% de IVA (2.800 + 588 euros = 3.388), el coste a cargo de la arrendataria es de 4.380,20 euros, por lo que, deducida la cuantía de la fianza (3.000 euros), la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de la suma de 1.380,20 euros (4.380,20 euros - 3.000 euros).

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Se finaliza contrato de arrendamiento de vivienda, mediante entrega de las llaves a la inmobiliaria que había intervenido en el contrato, cuyo representante se personó en la vivienda, y tras observar su estado manifestó que todo estaba correcto.

Sin embargo, el propietario de la vivienda remitió un mensaje a los inquilinos en el que se indicaba que no se iba a devolver la fianza por los desperfectos que la misma presentaba, sin más detalle ni explicación, a lo que se opuso la parte arrendataria que asumió únicamente el coste de reparar la puerta de entrada, arañada por sus perros.

Los inquilinos presentan demanda solicitando la devolución de 5.149,18€, importe a que asciende la fianza y garantía suplementaria, en su totalidad más intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia desestima en su totalidad esa reclamación, al considerar que, efectivamente, la finca fue entregada con desperfectos imputables a la parte arrendataria a cuya reparación debían aplicarse las garantías constituidas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de febrero de 2022, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos y condena al arrendador a pagar la cantidad de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que el posicionamiento de los que reclaman la devolución de la fianza es todo menos claro, pues se pide la estimación completa de la demanda cuando se admite que se deben los recibos de agua y que la puerta de entrada está dañada por arañazos de perro.

Por ello, repasaremos todos los conceptos aplicados por la propiedad a la fianza.

Respecto al gasto de agua, corresponde al período del arrendamiento, luego no hay duda de que deben pagarlo los arrendatarios; y en cuanto a la persiana, es obvio que debía estar en perfecto estado al devolver la posesión, ya que no consta que al inicio del contrato se entregara en mal estado.

Respecto de la puerta, la parte actora admitió que los perros la habían dañado, pero niega el importe, sosteniendo que basta con barnizarla. Ésta es la opinión de la actora, pero no viene apoyada en prueba alguna, mientras que la demandada acredita el gasto efectivamente producido en la reparación.

Es cierto que venimos diciendo que, normalmente, tras un período de arrendamiento, el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad, atendido que las casas tienen un desgaste que puede calificarse de ordinario y que no puede hacerse recaer sobre el arrendatario. Sin embargo, en el caso concreto observamos que no pretende cargarse la pintura general de la casa al arrendatario sino sólo la del salón, y a la vez se concreta en la factura que ha habido que proceder a la reparación de desperfectos en las paredes del mismo.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a los daños en puertas y marco de acceso al salón, cuando está admitido por la actora que los perros causaron daños en la puerta de entrada a la vivienda; luego los mismos daños pudieron causar en las otras.

Sustitución de aspersores y reparación goteo. Partiendo, conforme al artículo 1562 CC de que la finca se entregó en buen estado, es obvio que las reparaciones indicadas eran procedentes.

No es procedente sin embargo la factura por acondicionamiento y puesta a punto general del jardín, por importe de 786,50€. Como hemos apuntado antes, tras un período de arrendamiento, no puede exigirse al inquilino que devuelva la casa a punto para alquilar de nuevo, sino que, precisamente, la puesta a punto y acondicionamiento general previos a un nuevo arrendamiento corresponde a la propiedad.

Tampoco la factura de una empresa de limpieza, por importe de 605€, la puesta a punto de la casa no es imputable al arrendatario saliente, y a falta de mayor precisión sobre los términos de la limpieza, se considera que la factura debe asumirla el propietario, no el arrendatario.

LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.

Los efectos de la inhabitabilidad en una vivienda arrendada

 

HECHOS

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago más reclamación de rentas

La inquilina formula demanda reconvencional solicitando la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de las condiciones de salubridad y habitabilidad de la vivienda.

La sentencia estimó íntegramente la demanda condenando a la inquilina a pagar SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS (7.293 euros), por las rentas vencidas y no satisfechas y desestimó la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de octubre de 2021, estima la apelación de la inquilina, revoca la anterior sentencia y condena a la arrendadora a pagar a la inquilina 2.000 euros en concepto de indemnización por daños morales.

Considera la Audiencia que está acreditada la existencia de diversas comunicaciones a la parte actora sobre diversas deficiencias en la vivienda. Que conforme al artículo 21.3 de la LAU, no es necesaria la comunicación fehaciente, sino que simplemente se exige la obligación de poner en conocimiento la necesidad de las reparaciones.

La situación de inhabitabilidad ha quedado acreditada, por el informe del perito judicial, que cataloga las anomalías del sistema eléctrico y de la evacuación de líquidos como muy graves y que por lo tanto afectan la habitabilidad del edificio, así como las humedades por filtraciones exteriores como las humedades de condensación comprometen la habitabilidad de la vivienda.

La inquilina peticionó inicialmente, conforme al art. 21 de la LAU,  el cumplimiento de la obligación de realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si bien, al quedar resuelto el contrato por falta de pago de la renta alegó en ese procedimiento que la vivienda era inhabitable e inservible conforme a las denuncias adjuntadas, pero no se admitió su discusión en el marco de ese procedimiento-, la cuestión litigiosa ha quedado limitada a la indemnización solicitada.

Se ha acreditado que la vivienda no estaba en condiciones de habitabilidad, pero también es cierto que la demandada continuó viviendo en la casa hasta que abandonó la vivienda en el curso del presente procedimiento. Por tanto, el daño moral no puede ser cuantificado en la misma cuantía que las rentas que correspondían a la vivienda porque la demandada decidió libremente continuar utilizando la casa a pesar de las deficiencias. De este modo, tribunal estima prudencialmente que debe estimarse el daño moral en 2.000 euros.

La devolución de la fianza y la imputación de desperfectos al inquilino.

 HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia estima  la demanda del inquilino, condenando al casero a devolver íntegramente la fianza del arrendamiento, por importe de 2.500 euros, con sus intereses legales desde el día 1 de junio de 2018, por entender que los daños reclamados por el casero son menoscabos que se producen por el simple uso de la vivienda, máxime cuando éste ha durado cinco años

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veintiuno, desestima la apelación del casero y confirma la anterior sentencia.

La sentencia de la Audiencia enumera los gastos reclamados y su valoración, resolviendo que no puede considerarse su compensación contra la fianza:

- Arañazos y manchas en el suelo de parquet de toda la vivienda (1.440 euros)

- Instalación de cableados en el techo, colocación de adhesivos en paramentos, taladros en varios paramentos y manchas afectando a la pintura del techo y paramentos en varias estancias de la vivienda (820 euros).

- Avería en el aparato de aire acondicionado (220 euros)

- Rotura del canto de cajonera en armario empotrado (40 euros)

- Pegado de espejo y apliques al paramento de un baño (80 euros)

- Daños en tapa de inodoro (40 euros)

- Colocación de adhesivos en puerta de paso (80 euros)

 - Daños en cerradura de puerta de salida al patio (80 euros)

- Daños por descuadres y modificación o retirada de accesorios en vestidor (120 euros)

- Daños en tarima laminada de la cocina (675 euros)

- Manchas en papel pegado en cocina (360 euros)

- Rotura de la estructura de un cenador (120 euros)

 - Rotura de la lona del cenador (350 euros)

- Rotura de la caseta decorativa para ocultar cuadro de maniobras del riego automático (100 euros)

- Rotura de un interruptor (40 euros)

- Daños en una arizónica y en una jardinera (80 euros).

No merecen la consideración de desperfectos la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño. El objeto del arrendamiento es vivienda sin muebles y a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos es consustancial la colocación de elementos de fijación o conexión.

En cuanto a las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario de un arriendo que ha durado casi 5 años, siendo los elementos exteriores como el cenador más sensibles a los agentes atmosféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios.

 Las partidas cuyo daño no se reputan probadas, bien por no constar el estado anterior, bien por no haberse acreditado el gasto de reparación, son las de daños en parquet, avería del aire acondicionado y modificación de un vestidor.

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

La reparación de la vivienda al término del arriendo

Una interesante y reciente sentencia, 25 de julio de 2019, de la Audiencia Provincial de Barcelona enumera pormenorizadamente  las reparaciones y gastos que debe asumir el inquilino al término del contrato de arrendamiento, distinguiéndolas de las que corren por cuenta del casero.

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 15 de diciembre de 2011.

En la primera quincena de mayo de 2016 los arrendatarios hicieron entrega de las llaves de la vivienda en el juzgado.

El arrendador reclama en  concepto de  suministros, daños y desperfectos de la vivienda arrendada la cantidad de 6606 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar al inquilino la cantidad de 3.992,63 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a la suma de 721,99 euros en la que se incluye el pago de suministros adeudados por el inquilino, conforme al siguiente razonamiento, que examina distintos aspectos del informe pericial, que sirvió de base a la sentencia apelada:

Partiendo de la presunción de buen estado de conservación de la finca objeto de autos, del juego de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , los arrendatarios son responsables del "deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada", causada por ellos o por las personas de su casa, salvo que se acredite que no se ocasionaron por su culpa. Sin embargo, el artículo 1561 CC  exime de responsabilidad en relación a "lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Falta de limpieza, aunque se constata una manifiesta falta de limpieza de las estancias y de los paramentos verticales y horizontales, así como del mobiliario, valorando la "limpieza general de la vivienda y retirada de muebles dejados por el inquilino" en 384 euros y el coste de "sanear, preparar y pintar" toda la vivienda en 1200 euros (Sin IVA). Conforme a la doctrina de la Sala, atendida la prueba documental obrante en autos, la valoración conjunta en un único concepto de la limpieza y la retirada de muebles y la falta de pacto expreso en el contrato de arrendamiento por el que los arrendatarios deban asumir la obligación de pintar el inmueble al finalizar el arriendo; ambas partidas deben considerarse que son consecuencia normal del uso de la vivienda arrendada.

Falta de un adecuado mantenimiento y conservación, se incluye en este concepto "Recolocación de persianas de ventana que se han desencajado e instalación de topes de persiana rotos", por valor de 150 euros así como "Sustitución de puerta cancela de jardín rota por zona de bisagras" por valor de 190 euros. Apreciándose que, efectivamente, existen dichos deterioros y constatándose que no puede atribuirse al mero uso normal de la vivienda y el transcurso del tiempo, el coste de su reparación debe ser asumido por los arrendatarios.

Sin embargo, no merecen la misma consideración las partidas incluidas de:

  

Limpieza de canales de evacuación pluvial que están embozados de pinaza y rotas o dobladas siendo un elemento exterior de la vivienda (que se encuentra a la intemperie) y constando qu

e la inspección ocular por el perito se produce en fecha 21 de junio de 2016 (transcurrido un mes desde la entrega de las llaves), se produce la ruptura de la necesaria relación espacio temporal, por lo que no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir piezas vierteaguas en alfeizar de ventanas y  Lijar y pintar ventanas de madera en todas las estancias se trata de desperfectos propios del menoscabo sufrido en la vivienda por el transcurso del tiempo y no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir cristal de ventana en aseo y ajuste de marco y hoja de madera y sustituir dos puertas de armarios de cocina, ninguna prueba concurre sobre la realidad de dichos desperfectos. En consecuencia, dichas partidas no pueden ser repercutidas a los arrendatarios.

¿Es exigible un preaviso de cuatro meses pactado en contrato, para desistir de un alquiler?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado por diez años.

Se incluye a favor del arrendatario, la facultad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, y siempre y cuando esté al corriente de pago de las rentas devengadas hasta la fecha. La resolución anticipada del contrato deberá ser comunicada fehacientemente a los arrendadores con CUATRO MESES de antelación, pudiendo el arrendador, colocar un letrero de SE ALQUILA, tan pronto reciba la comunicación de renuncia anticipada del contrato.

El arrendatario comunica con TRES DIAS de antelación su voluntad de dar por terminado el contrato, durante la vigencia del mismo procediendo a la entrega de las llaves del local a la parte arrendadora.

El arrendador reclama y obtiene del Juzgado de 1ª Instancia una indemnización de 20.134,15 euros, correspondientes a las rentas de dichos cuatro meses, a razón de 4.000.-€ mensuales, más la renta impagada del mes de octubre de 2013, desperfectos del local, y cantidades menores por consumos pendientes de pago, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, con costas.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Baleares, s. dieciséis de junio de dos mil quince, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado, condenando al recurrente a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia que no es admisible la invocación de la arrendataria de que no existía en el contrato previsión de indemnizar en caso de desistimiento anticipado, puesto que se observa que se produjo el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria, sin cumplir la previsión contenida en el contrato, la cual exigía el preaviso fehaciente con un plazo de cuatro meses. Preaviso que, sin duda, iba destinado a otorgar al arrendador dicho periodo para la búsqueda de un nuevo arrendatario y, en cualquier caso, le aseguraba el cobro durante ese incierto ínterin de cuatro mensualidades de renta. Por lo que el comportamiento de la parte arrendataria de desistir sin preavisar más que con tres días, supuso un incumplimiento de los términos literales del contrato suscrito de mutuo acuerdo por las partes y, en consecuencia, dicho incumplimiento genera en la parte cumplidora (parte arrendadora) un derecho indemnizatorio consistente en la reclamación de los daños y perjuicio causados (art. 1.101 del Código Civil).

En tal sentido, y como se recuerda en la sentencia y no discute la parte apelante, la jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento ha referido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1.254 CC ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (art. 1.258 CC), y teniendo también en cuenta, como dice el art. 1.091, siempre de dicho texto legal , que las obligaciones derivadas del contrato tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, no cabe sino concluir como algo obvio que las mismas deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (art. 1.256 CC). Por lo que, si en el citado contexto contractual, por un lado, el arrendador no puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, por el otro lado, tampoco éste podía dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin cumplir las condiciones estipuladas para tal desistimiento anticipado. Por lo que el proceder de la parte arrendataria hacer surgir un derecho del arrendador a resarcirse del perjuicio sufrido.

Por otra parte el hecho de que la arrendataria entregue las llaves no supone una exclusión de su responsabilidad, ya que si no existe conformidad del arrendador en la resolución unilateral, la entrega de las llaves no tiene efectos jurídicos concluyentes. Y el hecho de que la parte arrendadora reciba las llaves entregadas no supone, por si mismo, una aceptación de la resolución. De modo que es la parte arrendataria, en tanto que anticipó la finalización de un contrato bilateral y oneroso, quien deberá aportar la prueba del pretendido consentimiento del arrendador. No siendo bastante el hecho de que no exista negativa a aceptar las llaves, no pudiendo ello considerarse, por si mismo, como una renuncia a los derechos de la parte arrendadora, ya que la negación de tal recepción podría acarrearle todavía mayores perjuicios al no tener, además, disponible el local para tratar de arrendarlo a un tercero.

Aunque la arrendataria alega que los supuestos daños materiales no resultan justificados ya que no había constancia fehaciente del estado inicial del local al ser arrendado, considera la Sala que, como recuerda adecuadamente la sentencia de instancia, no puede obviarse el contenido del artículo 1.562 del Código Civil en relación con el artículo 1.561 de dicho texto legal , es decir, la presunción legal, en defecto de prueba en contrario, de que el local arrendado se entregó y recibió en buen estado. Por lo que la obligación de la arrendataria era la devolución en el mismo estado que se recibió.