La novación en un contrato de arrendamiento

 

En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de junio de 2017 se acuerda con fecha 20 de diciembre de 2019, excluir del contrato a uno de los dos arrendatarios, por su fallecimiento, quedando en lo demás el contrato inalterado con el otro arrendatario.

El inquilino apela la sentencia de primera instancia que le condena a abandonar la vivienda por extinción de la duración del contrato, invocando que el contrato novado en fecha 20-12-2019 se rige por la LAU vigente, cuyo artículo 9 dispone un plazo de duración mínimo de 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Almería sentencia de 3 de septiembre de 2024, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que la novación modificativa subjetiva acordada entre las partes en el año 2019, no altera los elementos esenciales del contrato de arrendamiento.

Se produce una novación impropia o modificativa (sustitución o reducción de objeto), que presupone la existencia de una obligación preexistente, la creación otra nueva dispar y la voluntad de novar. Si bien, a diferencia de la novación propia o extintiva, sólo tiene efectos de simple cambio o alteración de alguno de sus aspectos no fundamentales en cuanto a su naturaleza o carácter del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene aun cuando sea modificado en alguno de sus aspectos (STS 16/12/1987, 24/07/1989, 4/04/1990, 9/01/1992, entre otras).

Hay que recordar que la novación, como cita la jurisprudencia, debe ser objeto de una interpretación restrictiva, pues nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar (STS de 12/02/1987, 18 /02/1992 y 27/06/1992, entre otras). Y en el contrato novado, como cita la sentencia con sujeción al artículo 1204 del CC. No consta una voluntad clara expresada en el contrato de extinguir la obligación primitiva y sustituirla por una nueva, ni cambiar el periodo de duración inicialmente pactado.

En consecuencia, la novación modificativa, no altera el régimen de duración del contrato vigente a la fecha de su contratación, en la reforma operada en el año 2013, que era de 3 años, susceptibles de prorrogas anuales según disponía su artículo 9 y 10 de la LAU.

 

Modificación a su vencimiento de un contrato de alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Con fecha 12 de mayo de 2015, se firma contrato de arrendamiento de vivienda en el que el arrendador es una persona jurídica.

Con fecha 13 de mayo de 2019 el arrendador pactó con el arrendatario, entre otras cosas, modificar la duración del contrato de arrendamiento, de modo que se pactó una prórroga por tres años más, esto es, hasta el 12 de mayo de 2022.

El arrendador emitió burofax en fecha 31 de enero de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción del mismo a fecha 12 de mayo de 2022. A pesar de ello, el arrendatario no ha desalojado la vivienda.

La sentencia de instancia desestimó la demanda de desahucio por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 17 de octubre de 2024, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, si se analizan en su conjunto los documentos suscritos por las partes en fechas 10 y 13 de mayo de 2019, en algunos pasajes o párrafos de ellos se observaría una voluntad declarada de ambas partes de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, sometido al nuevo régimen de la LAU. Sin embargo, en otros se reflejaría una intención de mantener el contrato de 2015, modificando únicamente algunas de sus cláusulas.

Esta discrepancia ha de favorecer a la parte arrendataria, que no intervino en la redacción de esos documentos, conforme al art. 1288 CC, y claramente se encontraba en una posición de desequilibrio a la hora de contratar. Debe tenerse en cuenta que la parte arrendadora era en el año 2019 una entidad bancaria, que posteriormente ha sido sucedida en el contrato por una sociedad anónima profesional en el sector inmobiliario.

En definitiva, ante tal discordancia cabe interpretar que las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 2019, sometido al régimen de la LAU vigente en aquel momento, lo que denotaría un sometimiento a un plazo de duración mínimo obligatorio para el arrendador de 7 años.

Es más, en último término, y como acertadamente apunta el juez a quo, podría interpretarse que la voluntad de las partes era la de mantener el contrato de 12 de mayo de 2015, pero únicamente alterando el sometimiento del mismo a la nueva normativa de la LAU, mediante la referencia al Real Decreto-Ley 7/2019. Con ello, se entendería que el plazo de duración mínima del contrato sería de 7 años, pero computables desde el 12 de mayo de 2015. Por tanto, el plazo del arrendamiento vencería, conforme al art. 9 LAU, el 12 de mayo de 2022. Vaya por delante que no es ésta la interpretación a la que se acoge este tribunal, a la vista de que algunos de los documentos de la demanda hablan de manera clara de un nuevo contrato suscrito en 2019. Pero, en todo caso, si se quisiese mantener esa interpretación, resultaría igualmente ineludible que el plazo de antelación mínimo para que el arrendador comunicase su intención de no renovar el contrato a su vencimiento sería de cuatro meses, ya que habría que aplicar el art. 9 LAU conforme a la redacción actualmente vigente. Y, en este caso, es claro que la notificación hecha por la arrendadora no se ajustó a dicho plazo.

La novación extintiva en los arrendamientos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975, cuyo objeto fue el "local estudio primera" en Barcelona

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al anterior contrato”, en el que se modificaba el alquiler y el objeto del contrato, que pasaba a ser el antiguo local de portería del mismo edificio.

Se pactaba expresamente que: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora por la que solicitaba la resolución del arriendo por extinción del plazo, al considerar vigente el contrato de 1975.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación del arrendador considerando que se había producido una novación extintiva el 8 de noviembre de 2001, y el arriendo se encontraba en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso de casación del inquilino, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el documento firmado el 8 de noviembre de 2001 con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, con arreglo a las siguientes razones:

I.- El documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad".

II.- El significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente".

III.- En consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.

IV.- En el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo.

V.- El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción

Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo -. En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda (2)

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de marzo de 2010 concertado por plazo de un año y con una renta mensual de 460 euros.

El contrato se prorrogó obligatoriamente para los arrendadores y voluntariamente para los arrendatarios durante 5 años hasta febrero 2015 (art. 9 LAU), llegada esta fecha, el contrato se prorrogó por plazo de 3 años más (art. 10 LAU) hasta febrero 2018 y finalmente se produjo la reconducción tácita del contrato por periodos mensuales (art. 1581 CC).

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia declarando resuelto el arriendo por expiración del plazo contractual.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 11 de mayo de 2023, desestima la apelación del inquilino que invocaba la existencia de novación extintiva.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, aun siendo cierto que hubo una rebaja de la renta, ello no supone novación extintiva, sino modificativa. El efecto extintivo, ni se declaró por las partes, ni se deduce una voluntad en tal sentido, no hay prueba alguna de ello, por razón de aquella rebaja, ni existe absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo (art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva. Además, como apunta la STS 8/06/2020, debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-.

Esta resolución se fundamenta en la reciente sistematización sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC.

En las novaciones extintivas, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento (art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (STS 31/03/2021)

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 13 de marzo de 2014, contrato cuya duración se fijó inicialmente en un año, "sin perjuicio de alcanzar el plazo mínimo de tres años de duración a que se refiere el artículo 9 de la vigente Ley".

Se matizaba en cuanto a la duración, no obstante, que "para que el arrendamiento alcance la duración de cinco años, el contrato se prorrogará automáticamente por otro periodo de un año, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de cinco años, un máximo de cuatro prórrogas, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador por escrito y con treinta días de antelación como mínimo a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. Transcurrida la segunda prórroga obligatoria, no cabra más prórrogas ni tácita reconducción, quedando el contrato extinguido de pleno derecho y estando la arrendataria obligada a devolver al arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca".

Con fecha 23 de enero de 2020, se notifica al inquilino la voluntad de dar por terminado el arriendo al término de la anualidad en curso. Llegada esa fecha el inquilino no abandona la vivienda.

El juzgado se primera instancia estima la demanda de resolución de contrato por término del plazo y declara haber lugar al desahucio por expiración de plazo

El inquilino apela la sentencia invocando que la prolongación del arrendamiento solo podía justificarse por la circunstancia de que, tras la novación extintiva, nació a la vida jurídica un nuevo contrato que quedó sometido a la normativa resultante de la reforma de la LEC introducida por el Real Decreto 7/2019, de modo que su duración mínima sería la de siete años, al ser la arrendadora una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que a, no podía considerarse probada la existencia de una novación extintiva por cuanto para ello habría sido precisa una declaración expresa de las partes dirigida a dar por finalizado el contrato de 2014 y de sustituirlo por otro, y tal declaración no consta que se formulara por ninguna de las partes

La permanencia de la inquilina en la vivienda litigiosa, con la aquiescencia de la propiedad, más allá de los cinco años que como plazo máximo de duración se fijaron en el contrato únicamente puede ampararse en la figura de la tácita reconducción, como también apunta correctamente la magistrada de primera instancia.

Efectos de la novación en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento de “local estudio primera”.

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.

En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato, establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.

El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de 2018, por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara que no procede el desalojo.

Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de 2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido.

Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.