La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda. 2

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de octubre de 2017, por un plazo de un año prorrogable de mutuo acuerdo por periodos de un año.

El 17 de abril se remite burofax al arrendatario para notificar que el contrato no se prorrogaría a partir del 1 de octubre de 2023.

Se interpone demanda de desahucio por expiración del plazo.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no ha expirado el plazo porque se firmó un nuevo contrato de fecha 20 de octubre de 2019, que aporta con la contestación a la demanda, con efectos a partir del 1 de octubre de 2019.

El juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda declarando extinguido el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de Palma, sentencia de veinticinco de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de primera instancia

Considera la AP que constan en autos dos contratos de arrendamiento entre las mismas partes, con la misma renta, la misma duración y las mismas obligaciones entre las partes recogidas en nueve cláusulas, aunque la actora solo aportó con la demanda el de 2.017. Posteriormente en la vista, la parte actora afirma que el contrato a tener en cuenta es el del año 2017, que el 2019 solo fue una modificación del primero, que según esta parte sigue vigente. La parte demandada, apelante, entiende que el contrato en vigor es el del 2019, que sustituyó el de 2017.

Ambas partes estuvieron de acuerdo en firmar el segundo contrato en 2019 y las cláusulas eran prácticamente idénticas, salvo la fecha. No consta en ningún momento ninguna referencia al primer contrato, sino que es como si se firmara de nuevo.

Hay un hecho a tener en cuenta y es que el cambio de fecha resultaba esencial en este caso ya que, después del cambio normativo, cambiaba la duración del contrato de arrendamiento de vivienda y, en consecuencia, se le aplicaría diferente plazo. Por lo que, hay que entender que las partes lo que pretendían era la firma de un nuevo contrato con diferente ley aplicable, después de la modificación normativa, y diferente plazo. Este cambio lo marcaba la fecha del contrato. Al constar las mismas cláusulas, se entiende que el segundo sustituye al primero y es el que está vigente.

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al contrato de 2017 establecía una duración mínima de tres años y al contrato de 2019 se le aplica una duración mínima de cinco años, por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el cambio de fecha sí es trascendente para este contrato y hay que entender que se ha producido una novación extintiva del primero.

En consecuencia, el contrato está vigente y no puede estimarse una demanda de desahucio por expiración del plazo.

La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015, pactado por un plazo de tres años, hasta el 22 de marzo de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 22 de marzo de 2019. El arrendador es una SAU.

En ese momento, 22 de abril de 2019, las partes suscribieron una novación modificativa por la que se prorrogó la duración del contrato por tres años más, hasta el 21 de abril de 2022.

Llegado ese momento y previa notificación de fin de contrato la arrendadora insta demanda de desahucio por extinción del contrato.

Los demandados no se personaron ni contestaron la demanda, siendo declarados en rebeldía.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 26 de marzo de 2026, desestima íntegramente el recurso de apelación de la sociedad arrendadora.

Considera la AP que la controversia en esta alzada se centra en la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes en fecha 22 de abril de 2019. La resolución recurrida considera que dicho documento constituye un nuevo contrato de arrendamiento celebrado tras la extinción del contrato inicial, por lo que resulta de aplicación la normativa vigente en ese momento. La parte apelante sostiene que dicho documento constituye una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en 2015.

Cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento que han denominado de "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015",el contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015 ya no estaba vigente.

A partir del 22 de marzo de 2019, habiendo permanecido la parte arrendataria disfrutando al menos quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, operó la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito al amparo del artículo 1566 del Código Civil español.

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato con la vigencia inherente a la tácita reconducción.

De modo que cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento denominado "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015”, en realidad no estaban llevando a cabo una novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015, toda vez que dicho contrato ya se había extinguido.

Y por tanto lo que estaban suscribiendo era un nuevo contrato de arrendamiento, como afirma la sentencia de instancia.

Este nuevo contrato se suscribió en fecha 22 de abril de 2019, estando ya vigente el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo que prevé una duración mínima, en beneficio del arrendatario, de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

La novación en un contrato de arrendamiento

 

En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de junio de 2017 se acuerda con fecha 20 de diciembre de 2019, excluir del contrato a uno de los dos arrendatarios, por su fallecimiento, quedando en lo demás el contrato inalterado con el otro arrendatario.

El inquilino apela la sentencia de primera instancia que le condena a abandonar la vivienda por extinción de la duración del contrato, invocando que el contrato novado en fecha 20-12-2019 se rige por la LAU vigente, cuyo artículo 9 dispone un plazo de duración mínimo de 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Almería sentencia de 3 de septiembre de 2024, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que la novación modificativa subjetiva acordada entre las partes en el año 2019, no altera los elementos esenciales del contrato de arrendamiento.

Se produce una novación impropia o modificativa (sustitución o reducción de objeto), que presupone la existencia de una obligación preexistente, la creación otra nueva dispar y la voluntad de novar. Si bien, a diferencia de la novación propia o extintiva, sólo tiene efectos de simple cambio o alteración de alguno de sus aspectos no fundamentales en cuanto a su naturaleza o carácter del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene aun cuando sea modificado en alguno de sus aspectos (STS 16/12/1987, 24/07/1989, 4/04/1990, 9/01/1992, entre otras).

Hay que recordar que la novación, como cita la jurisprudencia, debe ser objeto de una interpretación restrictiva, pues nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar (STS de 12/02/1987, 18 /02/1992 y 27/06/1992, entre otras). Y en el contrato novado, como cita la sentencia con sujeción al artículo 1204 del CC. No consta una voluntad clara expresada en el contrato de extinguir la obligación primitiva y sustituirla por una nueva, ni cambiar el periodo de duración inicialmente pactado.

En consecuencia, la novación modificativa, no altera el régimen de duración del contrato vigente a la fecha de su contratación, en la reforma operada en el año 2013, que era de 3 años, susceptibles de prorrogas anuales según disponía su artículo 9 y 10 de la LAU.

 

Modificación a su vencimiento de un contrato de alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Con fecha 12 de mayo de 2015, se firma contrato de arrendamiento de vivienda en el que el arrendador es una persona jurídica.

Con fecha 13 de mayo de 2019 el arrendador pactó con el arrendatario, entre otras cosas, modificar la duración del contrato de arrendamiento, de modo que se pactó una prórroga por tres años más, esto es, hasta el 12 de mayo de 2022.

El arrendador emitió burofax en fecha 31 de enero de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción del mismo a fecha 12 de mayo de 2022. A pesar de ello, el arrendatario no ha desalojado la vivienda.

La sentencia de instancia desestimó la demanda de desahucio por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 17 de octubre de 2024, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, si se analizan en su conjunto los documentos suscritos por las partes en fechas 10 y 13 de mayo de 2019, en algunos pasajes o párrafos de ellos se observaría una voluntad declarada de ambas partes de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, sometido al nuevo régimen de la LAU. Sin embargo, en otros se reflejaría una intención de mantener el contrato de 2015, modificando únicamente algunas de sus cláusulas.

Esta discrepancia ha de favorecer a la parte arrendataria, que no intervino en la redacción de esos documentos, conforme al art. 1288 CC, y claramente se encontraba en una posición de desequilibrio a la hora de contratar. Debe tenerse en cuenta que la parte arrendadora era en el año 2019 una entidad bancaria, que posteriormente ha sido sucedida en el contrato por una sociedad anónima profesional en el sector inmobiliario.

En definitiva, ante tal discordancia cabe interpretar que las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 2019, sometido al régimen de la LAU vigente en aquel momento, lo que denotaría un sometimiento a un plazo de duración mínimo obligatorio para el arrendador de 7 años.

Es más, en último término, y como acertadamente apunta el juez a quo, podría interpretarse que la voluntad de las partes era la de mantener el contrato de 12 de mayo de 2015, pero únicamente alterando el sometimiento del mismo a la nueva normativa de la LAU, mediante la referencia al Real Decreto-Ley 7/2019. Con ello, se entendería que el plazo de duración mínima del contrato sería de 7 años, pero computables desde el 12 de mayo de 2015. Por tanto, el plazo del arrendamiento vencería, conforme al art. 9 LAU, el 12 de mayo de 2022. Vaya por delante que no es ésta la interpretación a la que se acoge este tribunal, a la vista de que algunos de los documentos de la demanda hablan de manera clara de un nuevo contrato suscrito en 2019. Pero, en todo caso, si se quisiese mantener esa interpretación, resultaría igualmente ineludible que el plazo de antelación mínimo para que el arrendador comunicase su intención de no renovar el contrato a su vencimiento sería de cuatro meses, ya que habría que aplicar el art. 9 LAU conforme a la redacción actualmente vigente. Y, en este caso, es claro que la notificación hecha por la arrendadora no se ajustó a dicho plazo.

La novación extintiva en los arrendamientos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975, cuyo objeto fue el "local estudio primera" en Barcelona

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al anterior contrato”, en el que se modificaba el alquiler y el objeto del contrato, que pasaba a ser el antiguo local de portería del mismo edificio.

Se pactaba expresamente que: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora por la que solicitaba la resolución del arriendo por extinción del plazo, al considerar vigente el contrato de 1975.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación del arrendador considerando que se había producido una novación extintiva el 8 de noviembre de 2001, y el arriendo se encontraba en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso de casación del inquilino, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el documento firmado el 8 de noviembre de 2001 con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, con arreglo a las siguientes razones:

I.- El documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad".

II.- El significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente".

III.- En consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.

IV.- En el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo.

V.- El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción

Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo -. En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.

El valor de un arrendamiento verbal

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda solicita y obtiene sentencia que acuerda tener por extinguido por expiración del plazo y con efectos del 2 de enero de 2022 el contrato de arrendamiento de vivienda, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición del actor.

El inquilino apela la sentencia invocando error por cuanto, iniciada la relación arrendaticia en mayo de 1996 -tal y como reconoce la sentencia-, no ha existido novación modificativa. Afirma que se debe aplicar un criterio de interpretación restrictivo en relación con la supuesta novación de contratos de arrendamientos urbanos cuando tal novación implique una pérdida de los derechos adquiridos por el arrendatario, como sucede en el presente caso.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de cinco de junio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Para esta resolución, han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

A) Resulta acreditado que el demandado ha estado empadronado en la vivienda arrendada desde el 1 de mayo de 1996, tal y como se desprende del volante de empadronamiento individual histórico aportado, por lo que podemos pensar que, desde dicha fecha, el inquilino ha ocupado el inmueble.

B) Aunque el demandado hubiera ocupado el inmueble desde 1996 a 2017 en calidad de arrendatario -tal y como afirma la parte demandada- no existe prueba alguna de las condiciones que regían la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, tales como plazo, renta, etc.; prueba cuya carga corresponde a la parte demandada que invoca su existencia. Por tanto, no puede hablarse de novación modificativa de un contrato anterior.

C) Por último, aun en el caso de que hubiera existido dicho contrato verbal (hecho que no afirmamos), el mismo quedó claramente sustituido por el suscrito por las partes en fecha de 2 de enero de 2017 ya que en éste se indica expresamente que el arrendamiento comienza el día 2 de enero de 2017 (estipulación segunda), estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido desde dicho momento, sin que el demandado haya invocado la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rúbrica por el mismo de todas sus estipulaciones.

En definitiva, el contrato que rige entre las partes es del suscrito en fecha de 2 de enero de 2017, sin que pueda hablarse de novación modificativa o extintiva de un contrato anterior ya que éste no resulta probado y, por tanto, no resulta probada su novación.

Instalación de ascensor en un inmueble arrendado

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de marzo de 2014, con una duración de 13 años.

En dicho contrato se establece una cláusula, como obra de mejora del edificio, la posibilidad de ocupación de unos metros cuadrados del local arrendado para la instalación de un ascensor, renunciando el inquilino a toda reducción de renta por razón de la parte del local de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Con base en ello el arrendador presenta demanda solicitando se declarase el derecho a la instalación de un ascensor en la finca de su propiedad, la obligación del arrendatario de permitir la ejecución de esa obra, a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para ello y a declarar novado el objeto del contrato quedando fuera de la finca objeto del alquiler los espacios cuya posesión se reintegren a la propiedad.

El inquilino se opuso a la demanda formulando reconvención para que se declarase nula la antedicha cláusula del contrato.

La sentencia de primera instancia desestimó ambas pretensiones.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de septiembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que si el art. 22 de la LAU prevé necesariamente una compensación al arrendatario de los supuestos de afectación (temporal y provisional) del arrendamiento como consecuencia de la realización de las obras de mejora, difícilmente puede sostenerse que el arrendatario carezca de derecho alguno a ser indemnizado cuando el resultado de las obras de mejora del edificio suponga una minoración de la finca objeto del arrendamiento, y máxime en nuestro caso donde se observan las ya escasas dimensiones del local.

Sostener lo contrario, como se sustenta, fundamenta y se pide en la demanda rectora de las presentes actuaciones va contra el propio designo de la LAU, pues ésta, en su art 22 referido, respecto de las obras de mejora que afectan a la finca arrendada establece, ex lege, un derecho a rebajar la renta y un derecho a obtener una compensación por aquéllas. De ahí que resulta improcedente negar una compensación y/o rebaja de las rentas cuando la afectación de las obras resulte una minoración permanente de la superficie de la finca objeto del arriendo. En este sentido, como sea que la súplica de la demanda rectora de las presentes actuaciones se ha postulado en realidad como un todo, procede confirmar la íntegra desestimación de la misma

 Siendo el derecho a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para la ejecución e instalación del ascensor una consecuencia de la declaración de novación postulada en el escrito de demanda, debemos señalar que ésta no procede por cuanto no existe acuerdo (ni expreso ni tácito) alguno de las partes contractuales al respecto y los hechos no han dejado de revelar sino una frontal oposición de la arrendataria a dicha novación contractual.

El pacto invocado regula el derecho a llevar a cabo, por parte del titular del inmueble y arrendador, obras de mejora en el edificio, pero ello (que nadie discute, ni niega) no es, en realidad, el objeto de la pretensión de la parte demandante, sino la recuperación de los espacios necesarios para esa obra.

Por último, al no existir inquilinos en las viviendas que integran el inmueble, no se advierte perentoriedad alguna en llevar a cabo las obras de mejora propuestas, sino solo se revela el mero interés de la parte arrendadora.

RESUMEN:

El casero pretende, aunque no lo consigue, aprovechar una cláusula de obras de mejora, para privar al inquilino de parte del inmueble arrendado, sin indemnización ni rebaja del alquiler

Efectos de la novación en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento de “local estudio primera”.

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.

En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato, establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.

El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de 2018, por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara que no procede el desalojo.

Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de 2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido.

Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.