HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con
fecha 1 de junio de 2015, con opción de compra y una duración de diez años.
El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda
de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de
Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago
parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe
de 418 €, de un total de 918 €. Se advirtió que la sociedad demandada había
ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio
prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva
enervación de la acción.
Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se
dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la
alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora
La sentencia de primera instancia desestimó la acción
resolutoria del contrato de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago
de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la
presentación de la demanda.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de
la arrendadora.
El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2025,
desestima el recurso de casación de la arrendadora.
Considera el Supremo que en el caso presente, la entidad
demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a
que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la
segunda mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la
mitad de la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad
durante dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes
respecto de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación
de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.
La arrendataria había llevado a efecto importantes
inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de
desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.
En la tesitura expuesta, la solicitud de la arrendataria de
proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del
contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente
justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la
declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. El
deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de
negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica
habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango
normativo.
La petición de la parte arrendataria de abrir una ventana al
reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de
coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la mitad de la
renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el impago de la
merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la
locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la
arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad
demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una
solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación
de la obligación de pago.
Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una
negociación leal estaban bien fundamentadas.
Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo
auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de
resolución del contrato, tan solo doce días después de que se produjera el
impago parcial de la renta.
No es un problema de capacidad económica, sino de lealtad
contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de
las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial,
con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una
consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una
consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una
conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada
por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.
