La responsabilidad por el incendio en una vivienda arrendada.

 

A instancias de la aseguradora son condenadas dos personas a resarcir a ésta la cantidad de de 3.126,68 euros más el interés legal, como consecuencia del incendio producido en la vivienda que ocupaban.

La Audiencia Provincial de Segovia, sentencia de veintitrés de julio de dos mil veinte desestima la apelación de los demandados y confirma la resolución anterior.

Considera la Audiencia que no puede estimarse la alegación de uno de los demandados en el sentido de que él no era inquilino sino avalista. Al margen de cual fuera su condición como contratante su responsabilidad es innegable porque era quien se encontraba cocinando y fue con su negligencia al no quitar la sartén de la vitrocerámica el que provocó el fuego. Por otra parte de la prueba practicada se desprende que era morador de la vivienda pues realizaba actos propios de un ocupante legal como atender a visitantes o utilizar la cocina para hacerse la cena.

En cuanto a la inquilina pretende excusar su responsabilidad porque no se encontraba en la vivienda en el momento de suceder los hechos. No cabe admitir por la circunstancia alegada su falta de responsabilidad pues su responsabilidad como inquilina por los desperfectos acaecidos en la vivienda arrendada no puede excusarse por encontrarse accidentalmente ausente de la vivienda en el momento de suceder el incendio ya que como inquilina, de acuerdo al art. 1563 del Código Civil al que se remite el art. 21 de la LAU , debe responder del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada y de esa responsabilidad no puede quedar exenta aunque no se encontrase en la vivienda en el momento en que la persona, que era su avalista y ocupante de la vivienda autorizado por ella, estaba cocinando porque esa ausencia era ocasional y ha de exigírsele porque, al tratarse de un accidente culposo y no doloso en desarrollo del normal uso de la vivienda como es la utilización de la cocina para realizar una de las habituales actividades de cuál es la preparación de la cena, le es extensible la falta de diligencia en que haya podido incurrir el otro ocupante por los actos normales en el aprovechamiento del bien arrendado realizados con la aquiescencia de la titular del contrato.

Cuestionan finalmente el importe de los daños porque se inclinan por el informe del perito judicial. El argumento debe rechazarse porque el perito judicial no vio los objetos dañados lo que sí hizo el experto de la actora cuando compareció en la vivienda con ocasión del siniestro y porque el perito judicial no tiene en cuenta otros gastos como la limpieza de azulejos, del suelo o de la puerta de entrada, ni la tasa de bomberos. Y porque como manifestó en el juicio hizo su informe en base a las fotos e informe del perito de la actora pidiendo presupuestos de algún establecimiento del ramo pero alrededor de dos años después de ocurrir los hechos.

Plazo para la reclamación de daños en la vivienda arrendada.

El 2 de enero de 2015, el inquilino de una vivienda abandona la misma, sin preavisar al casero, dejando las llaves en poder del administrador del edificio.

El 30 de julio de 2015 reclama judicialmente los daños sufridos por la vivienda, que acredita mediante informe pericial de arquitecta técnica, manifestando que la fianza la plica al pago del alquiler de diciembre de 2014, que no habían pagado los inquilinos.

El Juzgado de primera instancia estima en parte le demanda condenando a los inquilinos a pagar 4.391,50 euros con intereses legales desde la demanda, sin costas.

Recurrida la sentencia por los inquilinos la Audiencia Provincial de la Coruña, s. 21 de diciembre de 2016, desestima la apelación, condenando a las costas de la misma a los apelantes.

La Audiencia no admite ninguno de los tres motivos de la apelación.

I.- Considera la Audiencia que no se puede apreciar la invocada infracción de la doctrina de los actos propios por el hecho de que una vez puesta la vivienda a disposición del arrendador, convinieron -según los apelantes- compensar la última renta con la obligada devolución de la fianza. Que el arrendador aceptase esa compensación  resulta frontalmente incompatible con la supuesta existencia de daños, porque la fianza tiene como finalidad resarcir los daños. Si hubiesen existido daños, la fianza tenía que haberse aplicado en primer lugar a su compensación.

Destaca la AP que conforme al art. 36.5 de la LAU la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizarla ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

II.- Tampoco admite que haya existido error en la valoración de los daños, como pretenden los inquilinos apelantes, porque en el informe pericial porque no se especifican las distintas averías de los electrodomésticos, ni se presentan presupuestos de reparación,  ya que conforme al art 348 de la LEC el órgano jurisdiccional valora la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado.

III.-Rechaza también la invocada inexistencia de nexo causal fundada en el largo tiempo transcurrido desde que los inquilinos abandonaron la vivienda, en noviembre de 2014 hasta que la arquitecta emite su informe finales de febrero de 2015.

Declara la Audiencia que no está probada la resolución del contrato en noviembre de 2014 y el casero afirma que recibió las llaves el 2 de enero de 2015. Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.

Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica.

La impropiamente llamada PERICIA CALIGRÁFICA.

Una buena parte de los procedimientos judiciales se basan en documentos, sobre los que el abogado, frecuentemente, se ve en la tesitura de probar su autenticidad o falsedad, para lo que debe recurrir a lo que el ordenamiento jurídico identifica como “pericia caligráfica”.

La expresión etimológicamente haría referencia a la experticia sobre la belleza de la escritura, lo que evidentemente nada tiene que ver con la justicia, pero, en la praxis diaria, la solicitud de esta prueba, en un 90 % de los casos, significa instar un dictamen respecto a la autoría de manuscritos o firmas.

Cuando se duda de la autenticidad de un documento, hacer depender la resolución del pleito de uno solo de sus elementos constitutivos -la firma-, es un grave error.

Para entenderlo mejor, imaginemos que cuando se firmó, el documento estaba en blanco o solo parcialmente impreso. Supongamos que el contenido inicial ha sido luego alterado por agregación o supresión de texto, sea manual, mecanográfica o tipográficamente. Presumamos que la fecha que obra en el encabezamiento no coincide con la fecha en la que se emitió el mismo, ¿cambiaría algo su valor probatorio?

Estas y otras cuestiones nos hacen entender que si la prueba se limita a solicitar la opinión del perito respecto a si la firma ha sido o no ejecutada por la persona a quien se le atribuye, estaremos dejando sin analizar otras muchas posibilidades que permiten poner en evidencia lo que realmente sucedió y lo que es más grave, facilitando al defraudador sacar adelante sus intereses con la connivencia implícita de las partes.

Es cada vez más evidente que, para enfrentar la casuística actual, no basta con haber aprendido a comparar firmas o escrituras, es preciso disponer de una formación científica y unos medios técnicos que permitan mostrar y demostrar cualquier afirmación que el informe contenga y, en el caso de carecer de los medios necesarios, contar con la asistencia de otros profesionales que si los tienen.

Se acabó el tiempo en que el perito, con la ayuda de una modesta lupa y su experiencia, atribuye o no la autoría de un escrito a una determinada persona. Es el momento del laboratorio forense, de la prueba científica, de la investigación en documentoscopía.

En LEYAS nos cabe el orgullo de ser el único laboratorio en España capacitado para la datación de tintas, en nuestro equipo contamos con Doctores y licenciados que suman más de un siglo de experiencia y nuestro equipamiento de laboratorio es el más completo con el que se puede contar en la actualidad.

Si algún día tiene un problema con un documento, recuerde, la firma solo es un elemento, no basta con un calígrafo, confíe en un analista de documentos.

El equipo LEYAS