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miércoles, 5 de noviembre de 2008

LA FIANZA OBLIGATORIA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza obligatoria se constituye como una obligación del arrendatario de depositar en poder del arrendador una o dos mensualidades de renta, según el contrato sea de vivienda o de uso distinto (art. 36.1), siendo su falta de pago motivo de resolución del arrendamiento (art. 27).

Llamamos obligatoria a este tipo de fianza porque la actual LAU permite la existencia de otras formas de afianzar sin determinar su naturaleza y contenido.

La cuestión que se suscita con mayor frecuencia es la determinación de la finalidad de esa fianza, en relación con la obligación del arrendador de restituir el saldo de la fianza en metálico al final del arriendo (art. 36.4).

En ese sentido un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad evitar no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también garantizar otros derechos del arrendador, como puede ser el pago de las mensualidades vencidas, lo cual se desprende de la norma que ordena la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, que implica de suyo una previa liquidación de cuentas entre las partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 5/11/2004, decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Código Civil) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era mientras estuvo vigente el art. 105 de LAU de 1964, que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza obligatoria, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Código Civil ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de -todas- las obligaciones del locatario. En esta norma, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art.36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

Lo que en modo alguno permite la fianza es una retención íntegra de su importe a pretexto de existencia de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador. La fianza sirve para, a través de ella, efectuarse el cobro de lo debido, no para retenerla hasta que por otro medio se cobre. Sin embargo cuando se insta en procedimiento judicial la devolución de la fianza arrendaticia el arrendador demandado puede oponer en compensación la existencia de créditos locativos contra el arrendatario a fin de que se minore o extinga el importe de tal fianza y con ello de su devolución.

En este orden de ideas y referido solamente a la imputación de daños en la fina arrendada hay que tener en cuenta que para determinar el incumplimiento de las obligaciones de conservación de la finca arrendada por parte del inquilino por actuación negligente y dolosa del mismo, hemos de atender a lo establecido en el art.1563 del Código Civil, aplicable a los arrendamientos de viviendas, norma que contiene un régimen especial de responsabilidad del arrendatario, por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo en su contra una presunción "iuris tantum" de culpabilidad, justificada por ser el arrendatario quien se halla en mejor posición probatoria y ser el creador de los riesgos.
Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable conforme al art. 1561, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada. Dicha regulación que impone al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, se encuentra complementada por la presunción del art. 1562, de que la finca se hallaba en buen estado al tiempo de recibirla, y por otra parte, no exime al arrendador, como es evidente y resulta de la aplicación del principio general contenido en el art. 1214 del mismo texto legal, de probar cumplidamente los presupuestos de su aplicación, especialmente la existencia de los daños que reclama.

81 comentarios:

  1. Hola,

    disculpe que no entienda el lenguaje juridico. A efectos practicos, el arrendatario puede retener parte de la fianza o su totalidad por "gastos de limpieza" o por reparaciones debidas al uso normal, una vez vencido el contrato?

    Muchas gracias

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  2. Puede retener de hecho aunque también puede oponerse a ello el inquilino y llevarlo a los Tribunales. Todo depende del interés económico del asunto.

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  3. Bunos dias. Me podría indicar si tengo derecho a que me devuelvan la fianza que mi madre entregó en 1970 (5.670 pesetas)? Me han desahuciado de un piso de renta antigua y después de dos años me requieren daños pero no me han devuelto la fianza. ¿Qué cantidad deberían devolverme? Mi correo por favor es el del trabajo:
    g03601at@correo.aeat.es.
    Muy, muy agradecida.
    Matilde.

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  4. Hola,queria contarle mi caso a ver si me puede ayudar.
    Yo me fui de un piso alquilado en el que mi compañera de piso se quedo.Me fui hace 2 meses,y mi compañera se va ahora.Ella aviso con 10 dias de antelacion,y no nos devuelven la fianza.
    El contrato me vencia en noviembre.
    Puede quedarse con la fianza?o me la tiene que devolver o compensarmela de alguna manera?
    por favor espero su respuesta.Mil gracias

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  5. Le recomiendo lea en este blog lo referente a desistimiento del inquilino

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  6. Buenas tardes.

    Tras leer los artículos publicados en su blog sobre desistimiento unilateral en el alquiler de una vivienda, le expongo mi caso:

    Se firmó un contrato de alquiler de duración de un año, el cual ha sido cumplido íntegramente.
    Una vez finalizado este periodo, no se ha suscrito ningún otro contrato, si bien he seguido ocupando la casa y pagando la renta y los recibos sin problema alguno.

    El problema es el siguiente: tras comunicar al casero la intención de dejar de utilizar su vivienda, abonarle tanto la mensualidad pactada como los recibos pendientes (luz, gas...) éste se niega a devolverme la fianza, amparándose en los daños que le causo por no haber completado un segundo año de alquiler.

    Es esto legal?? Hay alguna manera de reclamarle la devolución de la fianza, teniendo en cuenta que la vivienda está en perfectas condiciones??

    Muchísimas gracias.

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  7. A UVA PONCE: Para contestar con seguridad tendría que examinar el contrato para determinar la duración exigible de la prórroga tácita en la que se encontraba cuando decidió desistir.

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  8. Hola Sr. Hernandez;

    Soy un estudiante universitario que tiene un piso arrendado en Madrid.

    Llevo 3 años en el piso. Pasado un año y medio desde la firma del contrato, unas fuertes rachas de viento provocaron que se rompiera un toldo situado en una terraza de la vivienda.

    En el contrato si figura el toldo como parte del mobiliario de la terraza y cuando en su momento se lo comuniqué al propietario, me dijo que la culpa era mía por haber hecho mal uso del mismo, sin embargo logre convencerle de que reclamara a su seguro.

    Su seguro notificó que el viento ese día no habñia superado los 96 km/h y por tanto, en virtud de, de las condiciones del mismo, la reparacion del mismo no quedaba cubierta.

    Ahora voy a rescindir el contrato y quiere descontarme el toldo de la fianza, sin embargo, la rotura del mismo se produjo por las propias inclemencias del tiempo y no por mal uso, pues casi nunca he hecho uso del mismo.



    Puede hacerlo? como puede demostrar que a parte de que hiciera algo de viento, el toldo no estaba ya dañado por el paso del tiempo?Debo abonar la reparacion del mismo, aunque la rotura se haya producido por inclemencias del tiempo y por tanto, por causas ajenas a mí?

    Muchas Gracias. Le estaría muy agradecido de que me pudiera dar una opinión pues aunque solo soy un joven universitario no me gustaría que me engañase el propietario o bien que me dijera dónde podría consultarlo yo mismo.

    Un saludo

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  9. A Juan Antonio Salgado: Es dificil determinar la responsabilidad por la rotura de ese toldo, dicho esto, hay que tener en cuenta que el casero "tiene la sartén por el mango" ya que con negarse a devolver la fianza debe ser el inquilino el que acuda a los Tribunales, y el costo de ello puede ser disuasorio.
    La normativa a aplicar el la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no aclara demasiado.

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  10. Buenos días me gustaría hacerle una consulta relativa a este tema. Le agradecería mucho cualquier tipo de orientación que me pueda dar al respecto.

    Tras 3 años en un piso de alquiler procedimos a dejar el piso para buscar otro en un nuevo emplazamiento y en mejor estado. Hasta ese día todos los trámites se habían realizado con la inmobiliaria por la imposibilidad de contactar con el arrendatario que tiene residencia en Nueva York.

    El contrato se realizo en septiembre y el piso se abandono el 1 de junio, notificándose con un mes de antelación tanto a la inmobiliaria (por teléfono) como al padre de la arrendataria (en persona). Previamente se pregunto si había algún problema con dejar el piso en junio y no en septiembre, puesto que la mudanza no corría prisa y podíamos esperar esos meses. Desde la inmobiliaria se nos comunico que no había inconveniente alguno y que la arrendataria, que volvía de vacaciones en julio, nos devolvería el dinero en mano. Sin embargo ahora nos encontramos con la negativa de la casera que aduce que a ella no se le ha comunicado el abandono del piso hasta el día 28 de mayo y por tanto no ha tenido tiempo suficiente para buscar un nuevo inquilino y esta perdiendo dinero, también niega que el padre tuviera constancia del hecho. Sin embargo esto no fue así, el padre lo sabia y desde la inmobiliaria también. ¿Hemos de pagar nosotros por que desde la inmobiliaria no se le comunicase?

    Además se dejo en el piso una serie de enseres como gentileza: estanterías, enseres de cocina, cómoda, televisor, una cama y una antena de televisión. El motivo de dejarlos fue que nos daba pena dejar el piso tan vacío y carente de muebles, se hizo con toda la buena voluntad. Sin embargo esa buena voluntad no es devuelta por la otra parte. Por lo que al comprobar la negativa de la devolución de la fianza le manifestamos nuestro interés por recuperar los objetos antes mencionados del domicilio, hecho al que también la arrendataria se niega, esgrimiendo que una vez cerrada la puerta por nosotros "la casa es suya" y con ello todo lo que hay en su interior, y que no tiene intención ninguna de devolvernos ese mobiliario que entiende que dejamos renunciando a ello y que ahora es de su propiedad ¿Realmente puede hacer esto?

    Yo no se de leyes pero me parece increíble que esta persona pueda quedarse con la fianza y unos muebles que no le pertenecen tras haber abandonado el piso en perfecto estado y limpio. Y dándose el hecho de haber preguntado previamente a la inmobiliaria se había algún problema por el abandono del piso y diciéndonos desde la misma que no había problema ninguno.

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  11. A Carmen: En mis post
    http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/04/mas-sobre-desistimiento-anticipado.html y
    http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/12/desistimiento-del-inquilino.html considero que tienes cumplida respuesta a tus preguntas, no obstante me pongo profesionalmente a tu disposición para cualquier asesoramiento complementario

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  12. Estimado Pedro,

    me encuentro en una situación en la que no sé la mejor forma de actuar. Mi compañera de piso y yo mantuvimos con nuestra casera un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada durante 7 años, llevando los dos últimos renovándose verbalmente. Este contrato expiró de mutuo acuerdo el pasado 5 de Julio. No obstante, queda pendiente el abono de los recibos de luz de Mayo y Junio, para lo cual requerimos que nos presente los recibos correspondientes, la devolución de la fianza depositada por nuestra parte (que obra en su poder, no teniendo constancia de que la haya depositado en el organismo correspondiente), y la entrega de la última copia de llaves que obra en mi poder (el resto de copias se encuentran dentro del inmueble). También tengo entendido que lo correcto es firmar un contrato de entrega de llaves por ambas partes.

    Nuestra casera nos ha comunicado telefónicamente que se encuentra en extremo desconforme con el estado del inmueble, alegando suciedad y que "hay una raja en la nevera", pero no ha concretado acerca de la aplicación de la fianza.

    Respecto a la limpieza y el estado del piso, me consta que estaba en muy buenas condiciones (salvo el envejecimiento lógito tras varios años de uso), y respecto a la raja en la nevera, yo no tengo constancia de su existencia, y en el caso de que lo hubiere, ignoro su magnitud o como podría haberse producido pues nosotros hemos hecho siempre un uso cuidadoso del inmueble.

    Pues bien, le hemos reclamado a la casera el reunirnos a fin de resolver todos estos temas pendientes vía telefónica y vía SMS, no obteniendo respuesta. Mi temor es que haya decidido a aplicar la fianza unilateralmente a estos efectos, sin nuestro consentimiento.

    Estoy pensando enviarle un burofax para reclamarle su atención sobre estos temas. Por favor, indíqueme como debo actuar en caso de que no responda, no acceda a reunirse, o declare haber aplicado la fianza a estos efectos.

    Asímismo, agradecería que me indicara como puedo contratar un abogado de oficio si necesito posterior asesoramiento, pues actualmente me encuentro en situación de desmpleo.

    Agradeciendo infinitamente su ayuda, un saludo

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  13. A Ana Oliva. si no llegan a un acuerdo la única solución es la judicial.
    Un abogado de oficio no se contrata se lo nombrarán a su solicitud.Acuda al Colegio de Abogados, para saber si tiene derecho a justicia gratuita.

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  14. Magistral su explicación.

    Permítame comentarle que me expresé interpretando mal la Lay referido a su altículo 4.1 y 4.3 pues en el 4.3 se aclara
    SIN PERJUICIO DE LO DISPUESTO EN EL APARTADO 1...
    Por lo que aunque se rija por la voluntad en el acto del contrato, es de obligatoria aplicación lo que se dispone en el 36 que no especifica si es un mínimo o un máximo, solo dicta el la cantidad equivalente exacta.

    Ahora le pregunto, por favor, en este caso de los arrendamientos para usos distinto del de vivienda, àra temporada o como garaje, local de negocios o cualquier otra de uso temporal, si es de dias o semanas que no alcancen el mes.

    ¿cómo calculamos la FIANZA en este caso?

    Habrá que sumar el equivalente de, por ejemplo 7 dias, a dos meses.
    Si en 7 pago 10 entonces en 60 debo pagar 600. Esa debería ser la fianza para estos casos.

    Me dirijo a usted pues ya henos contestado a los usuarios contradictoriamente, no digo usted, sino refiriendome a los dos. Usted dice una cosa que respeto por su experiencia y yo digo otra. Muchas de las veces ocurre pues estamos respondienco al mismo tiempo y salen juntas.

    no se si me entendió.
    Un saludo.

    Osvaldo Victores
    5to año derecho y 10 de prácticas judiciales.

    gracias.

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  15. A AMYOS: Gracias por los elogios.
    En el tema planteado hay que tener en cuenta que la fianza no se entrega para responder del pago del alquiler sino de la integridad de la cosa arrendada y es evidente que ésta, la finca arrendada, tiene el mismo valor si se arrienda por 5 años que si se alquila por una semana, casi se podría decir qu el riesgo es mayor en un arriendo de temporada, al menos así lo entiende la LAU.

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  16. Buenos días,

    me gustaria saber cuanto es el plazo máximo que tiene un propietario o agencia para la devolución de la fianza.

    Muchas grácias

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  17. A Anónimo: A partir de un mes debe pagar intereses de demora
    Si quiere ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 €/min. Desde fijo; 1,53 €/min. Desde móvil) http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

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  18. Hola, le comento mi caso, hemos causado unos desperfectos en la vivienda donde estabamos alquilados y hemos de pintar 4 paredes de la casa, nosotros no nos negamos a arreglar esos daños , ya he hablado con un pintor y me ha pasado un presupuesto que es la mitad de la fianza pero el casero ni siquiera me coge el telefono para avisarle de qeu van a ir los pintores, asi que me tiene retenida la fianza.
    que se puede hacer?

    gracias

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  19. a Anónimo:
    Si por lo que parece ha entregado las llaves, para responder a sus preguntas habría que conocer el finiquito de contrato que debieron firmar

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  20. Buenas noches, soy propietaria de una vivienda.... la tengo alquilada por el plazo de un año (segun contrato), y a 20 idas del vencimiento y sin tiempor para reaccionar me dice la inquilina que se va..... Tengo que devolverle la fianza.????

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  21. A Anónimo: Tal como lo relata parece que el arriendo se ha prorrogado por la tácita un año mas.

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  22. Hola. Mi problema es el siguiente.Firmé un contrato el pasado 20 de Octubre 2010 con un señor de un local comercial para poner un negocio de estética y masaje....le pregunté por dos veces antes de firmar al propietario que si tenía licencia de apertura y me dijo que si, por lo que procedí a firmar dicho contrato. Mi sorpresa fue 8 días después que he ido al ayuntamiento y me dice que no tiene licencia...es más..el perito me dice que no me la darán puesto que la parte del sótano no reune las condiciones.Le he comunicado eso hoy al propietario y primero me amenazó diciendo que si sabe que firmé por 4 años y que me obliga eso a pagar si no cumplo el contrato. Yo de tanto decirle que si firmé es porque me fié de su palabra y que me engañó con la licencia...tras hacerle entender varias cosas y conseguir algo de cordura, después de tantos nervios y sofocos a los que me sometió....me dice que él no tiene el dinero que yo le di....osea, el 20 le di 1700 Eur. de 2 meses de fianza, la correspondiente mensualidad de Noviembre de 850 Eur, y 450Eur que me exigió para tenerme reservado el local hasta que firmé...y me dice que no lo tiene porque tiene muchas deudas y se lo gastó, que lo único es que llegue a este acuerdo: El pone el local en alquiler ya, por cada dia que pase sin alquilar, él me descontará 30 Eur. diarios de la mensualidad de Noviembre y la fianza me la devolverá cuando lo alquile y le de la fianza su nuevo inquilino. Yo no sé si esto es legal, pero mi pregunta es si puedo finalizar el contrato a los 12 dias de la firma por no reunir el local las condiciones como para ser alquilado?...me obliga a pagar los 4 años si quiero rescindir el contrato ahora?..es que no puedo montar el negocio, ya que no me darán la licencia...¿ no es deber del propietario tener el local que va alquilar en las normas y requisitos mínimos exigidos para ser alquilado? Estoy desesperada, me podría ayudar y explicarme que puedo hacer? En la cláusula pone que si una de las partes no cumple, tiene el derecho de exigir que cumpla a la que no y refleja la ley 1124 del Código Civil. No tengo el contrato aquí y por eso no puedo poner las palabras exactas, pero podría ayudarme?

    Gracias, mil gracias por su ayuda y respuesta.

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  23. Hola. Mi problema es el siguiente.Firmé un contrato el pasado 20 de Octubre 2010 con un señor de un local comercial para poner un negocio de estética y masaje....le pregunté por dos veces antes de firmar que si tenía licencia de apertura y me dijo que si, por lo que procedí a firmar dicho contrato. Mi sorpresa fue 8 días después que he ido al ayuntamiento y me dice que no tiene licencia...es más..el perito me dice que no me la darán puesto que la parte del sótano no reune las condiciones.Le he comunicado eso hoy al propietario y primero me amenazó diciendo que si sabe que firmé por 4 años y que me obliga eso a pagar si no cumplo el contrato. Yo de tanto decirle que si firmé es porque me fié de su palabra y que me engañó con la licencia...tras hacerle entender varias cosas y conseguir algo de cordura, después de tantos nervios y sofocos a los que me sometió....me dice que él no tiene el dinero que yo le di....osea, el 20 le di 1700 Eur. de 2 meses de fianza, la correspondiente mensualidad de Noviembre de 850 Eur, y 450Eur que me exigió para tenerme reservado el local hasta que firmé...eso hace un total de 3000 Eur.y me dice que no lo tiene porque tiene muchas deudas y se lo gastó, que lo único que puede hacer es llegar a este acuerdo: El pone el local en alquiler ya, por cada dia que pase sin alquilar, él me descontará 30 Eur. diarios de la mensualidad de Noviembre y la fianza me la devolverá cuando lo alquile y le de la fianza su nuevo inquilino. Yo no sé si esto es legal, pero mi pregunta es si puedo finalizar el contrato a los 12 dias de la firma por no reunir el local las condiciones como para ser alquilado?...me obliga a pagar los 4 años si quiero rescindir el contrato ahora?..es que no puedo montar el negocio, ya que no me darán la licencia...¿ no es deber del propietario tener el local que va alquilar en las normas y requisitos mínimos exigidos para ser alquilado? No hay una cláusula que acoja eso de tener el local en condiciones para ser alquilado o algo así? Estoy desesperada, me podría ayudar y explicarme que puedo hacer? En la cláusula pone que si una de las partes no cumple, tiene el derecho de exigir que cumpla a la que no y refleja la ley 1124 del Código Civil. No tengo el contrato aquí y por eso no puedo poner las palabras exactas, pero podría ayudarme?

    Gracias, mil gracias por su ayuda y respuesta.

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  24. a Anónimo: Para ayudarle es indispensable leer el contrato que firmó.

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  25. Hacienda me requiere la constitución del depósito obligatorio de la fianza a favor de la Generalitat Valenciana para poder deducirme el alquiler de la vivienda habitual. La casera no hizo tal depósito en el 2008, cuando se hizo el contrato. ¿Es posible hacer ahora el depósito con carácter retroactivo a efectos de deducirme el % del alquiler que me corresponde?

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  26. Buenas noches:

    Le expongo mi caso. Hace dos años entramos como alquiladas en una vivienda depositando un mes de la misma en concepto de fianza. Al terminar el arrendamiento en junio de este año, una de las habitaciones se encontraba en mal estado por lo que se quedaría con la fianza hasta que supiera el precio del arreglo.

    Tras mes y medio de espera, sólo nos ha devuelto la mitad de los 1200 euros de fianza ya qu además del arreglo ha pagado con ella la limpieza del piso, sin avisar y sin factura justificativa. Es verdad que el contrato pone que puede hacerlo si el piso no estaba en las mismas condiciones de higiene en las que nos fue entregado el mismo, pero nosotras no estamos de acuerdo ya que lo limpiamos antes de irnos y él mismo nos dio su conformidad. Sabemos que "no es normal" pero queríamos preguntarle qué pasos debemos seguir para reclamarle el importe no justificado (tribunal, procedimiento...).

    Muchas gracias

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  27. A Anonimo: Si no están de acuerdo con la liquidación de la fianza deben acudir al Juzgado de 1ª Instancia mediante un procedimiento verbal.

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  28. Muchas gracias por la pronta respuesta... Por tanto debemos interponer demanda por reclamación de cantidad, por incumplimiento de contrato? Si perdemos nos tendríamos que hacer cargo de las costas? cuanto podrían suponer...

    Muchas gracias de nuevo

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  29. Hola,
    después de haber estado horas investigando por internet y leyendo leyes, no consigo saber lo siguiente. Soy arrendador y cuando firmamos el contrato de alquiler hace 5 meses me comentó que no tenia el dinero para que yo depositara la fianza. Quedamos que habia plazo de 2 meses para que me diera el dinero. Todavía dice que no me lo puede dar. Que puedo hacer? Quien es responsable del incuplimiento del depósito. Habia pensado en elaborar un documento privado en el que quede claro que es el inquilino que no quiere aportar la fianza.

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  30. Hola, querría ver si me podrían aclarar algo.
    Pagué para alguilar una casa la fianza el 1 de mayo, junto con los honorarios del gestor inmobiliario. La vivienda iba a ser ocupada el 1 de Juniol. Pues bien, por diversas causas al final no voy a poder irme a vivir a esa casa. Firmé un contrato a falta de que lo firmara el casero. Y mi pregunta es: ¿Tengo derecho a que me devuelvan al menos la fianza? Creo que no he ocasionado ningún mal al casero...., en fin, no sé. Si alguien me puede responder se lo agradecería mucho.

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  31. la propietaria firmo el documento de final de contrato de mutuo acuerdo ( el modelo lo baje de esta web)solo se observó el parquet de dos habitaciones que reparé a nuevo, todo con prisas por que el nuevo inquilino queria entrar ya, cuando finalice el compropiso de reparacion le solicite devolucion del aval y me llamó la atencion que me deribara a una inmobiliaria que me exije el pago de daños que no me incumben, me amenazan por burofax con ejecutar el aval si no pago, y desconocen el documento de final de contrato por según ellos la persona es de avanzada edad y no sabia lo que hacia ( falso ) Primero gracias a Ud. por el modelo de fin de contrato y a mi por iluminarme a firmar antes de reparar el parquet.
    Tengo claro que esta gente no puede hacer nada legalmente y están intentando coaccionar, extorsionar, presionar como quiera llamarse para intentar obligarme a pagar algo que legalmente ya no me corresponde por que ya firmaron el finiquito donde expresamente consta que no tienen nada mas que reclamar. ( hasta le fecha no ejecutaron el aval a pesar de pasados los 5 dias de plazo, ni expusieron el detalle de los supuestos daños.
    Para el mi el tema estaría terminado si el banco no me hubiera contestado que la vigencia del aval finaliza cuando devuelva el aval original y que mientras tanto me cobraran las comisiones trimestrales por el servicio.
    Mi respuesta fue enviar un fax con el documento de final de contrato diciendo que el contrato está extinguido y por lo tanto está extinguido las obligaciones de responder con el aval, pero siguen insistiendo en que no.
    que hago?

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  32. Pablo: Me temo que no queda otra que la vía judicial

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  33. Auxi: Salvo que el arrendador esté conforme con su decisión de no cumplir el contrato que tiene firmado perderá las cantidades entregadas.

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  34. Andrés, habría que conocer ese documento para pronunciarse sobre el mismo

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  35. Tenía un piso en alquiler. El contrato me lo hizo una inmobiliaria y no indicó nada de tasa de basuras. El inquilino se fué ya, estubo un año, y finalizó su contrato. yo le tengo el finiquito de la fianza para que me lo firme y pagarme, y claro le he metido la tasa de basuras, porque él es el que la genera y según la ordenanza de mi localidad la debe de pagar él. El inquilino se niega a aceptarlo y por lo tanto no recoge la fianza, dice que al no aparecer en el contrato el no la paga.

    Creo que me quiere meter en juicio, ¿quíen paga el juicio?

    ¿Puedo cobrarle la tasa de la basura estando en toso mi derecho o al no aparecer el el contrato tendré problemas?

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  36. Tenía un piso en alquiler. El contrato me lo hizo una inmobiliaria y no indicó nada de tasa de basuras. El inquilino se fué ya, estubo un año, y finalizó su contrato. yo le tengo el finiquito de la fianza para que me lo firme y pagarme, y claro le he metido la tasa de basuras, porque él es el que la genera y según la ordenanza de mi localidad la debe de pagar él. El inquilino se niega a aceptarlo y por lo tanto no recoge la fianza, dice que al no aparecer en el contrato el no la paga.

    Creo que me quiere meter en juicio, ¿quíen paga el juicio?

    ¿Puedo cobrarle la tasa de la basura estando en toso mi derecho o al no aparecer el el contrato tendré problemas?

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  37. Hola Meme: creo que al no figurar expresamente en el contrato no le corresponde pagar

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  38. Meme, la tasa de basuras es el precio publico por la prestación de un servicio en algunos ayuntamientos se especifica que su pago en alquileres corresponde al inquilino, acudir al Juzgado por este motivo puede ser mas caro para ambos que el resultado favorable que puedan obtener.

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  39. Estimado Señor: tengo ahora un caso en el que tengo que recibir un local que se entrega por finalización de contrato. Pero en la Junta me dicen que hasta que no venza el contrato (1 de julio) no pueden gestionar la devolución del importe. Espero que en la entrega de llaves que será el próximo 1 de julio no me ponga el inquilino ningún inconveniente pues no voy a tener el dinero para devolverla. ¿Puedo firmar en el acta de entrega de llaves que queda pendiente de entregar la fianza a salvo de posibles desperfectos ocultos y de la devolución del importe por parte de la Junta? Muchas gracias.

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  40. Anónimo: Por ley tiene derecho a treinta días para devolver la fianza

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  41. Buenas tardes señor Hernández.

    En primer lugar agradecerle su blog y el servicio que presta a través de la web a todos los que por aquí nos acercamos con dudas.

    En mi caso me gustaría saber si puedo como inquilino retirar la fianza de la administración sin que medie el arrendador, con el que ha habido malas relaciones tras el final del contrato y se ha desentendido de la fianza que él mismo depositó en la administración. Tenemos un documento firmado por el arrendador en el que declara que el piso se encuentra en perfectas condiciones y que el contrato se resuelve amistosamente.

    Desde la administración nos dicen que denunciemos por apropiación indebida (ya hace más de un mes de la rescisión de contrato)... ¿es la única salida?

    Muchas gracias por su atención. Reciba un cordial saludo.

    Fdo. Catalán.

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  42. Fdo. Catalán, supongo que ha intentado el rescate de la fianza y no lo ha conseguido, tenga en cuenta que quien depositó esa fianza fue el casero. Es mucho mas facil si tiene el recibo y el fin de contrato reclamarle directamente al casero mediante un juicio verbal o un monitorio.

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  43. ¡Muchísimas gracias por su respuesta, y por la premura!

    Fdo. Catalán.

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  44. Hola: se puede iniciar un juicio verbal o monitorio por el reclamo de la devolución del aval bancario por el que el banco continua cobrando comisiones, ya firmamos el final de contrato , la propietaria pese a haber firmado no tener mas nada que reclamar pretende cobrar importes indebidos.

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  45. Pablo, El banco le seguirá cobrando el coste del aval hasta que no le devuelva el documento original de aval, contra eso no puede hacer nada. Debería habérselo exigido a ua camara al firmar el finiquito de contrato

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  46. Buenas tardes,según mi contrato de arrendamiento el arrendador tiene 60 días para devolverme la fianza, sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que el plazo es de 1 mes, y que a partir de ese plazo se generan intereses, por tanto mi pregunta es: ¿al haber firmado el contrato he aceptado un plazo de devolución de 60 días, o dicha clausula es ilegal y puedo exigirle al arrendador que me devuelva la fianza en 1 mes?. Muchas gracias.

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  47. Buenos días Sr. Hernandez: A ver si me puede ayudar porque estoy un poco desesperada. Firmé un contrato de alquiler con fecha 01/09/2010. Vencido el primer año, se prorrogó un año más verbalmente. El 05/07/12viernes), le comunico que dada mi situación económica, había encontrado otro piso más barato pero que si me bajaba la renta, que me quedaba. Me pidió hasta el lunes. Llegado el lunes (08/07/2012), me comunicó que no podía rebajarme la renta, por lo que le comunico que dejaba el piso y sería mi último mes. Dia 31/07 dejo el piso. El arrendador dice que no me devuelve las dos mensualidades de fianza, porque no he cumplido el año de contrato. Intento llegar a un acuerdo diciendo que me devuelva las dos mensualidades y yo le pago una semana del mes de agosto, por comunicárselo oficialmente el día 08 que dejaba el piso como marca la LAU. Puesto que no nos hemos puesto de acuerdo,el piso perfectamente se lo ha encontrado, pagándole anticipadamente y con confianza, ya que nos conocíamos, sigo con las llaves del piso. Pienso que la LAU está por encima de un contrato, que el primer año es de obligado cumplimiento. A la espera de sus noticias.Muchas gracias de antemano.

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  48. Buenas tardes, señor Hernández, tras cuatro meses de la firma de rescisión de un contrato de alquiler (solidario, entre 4 personas) la casera no accede a devolvernos la fianza (cuando en la rescisión queda por escrito que sería devuelta íntegramente exceptuando las facturas pendientes de luz agua y gas). Tras cuatro meses de no contestar telefónicamente ni por email, ha escrito enviandonos un desglose de diversas facturas y reparaciones asi como un servicio de limpieza; en lo que ha invertido 1100 euros de los correspondientes 1500. ¿Qué opciones legales tenemos para exigirle la devolución de la fianza como quedó por escrito? ¿Dónde podemos acudir y qué pasos debemos dar?
    Muchas gracias.

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  49. cris Villa, para reclamar esa fianza debe acudir al Juzgado

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  50. Buenos días,

    Mi nombre es Ana y me gustaría recibir Asesoramiento Jurídico acerca de un alquiler.

    Finalicé mi contrato de alquiler hacer unos días dando un preaviso vía email de 60 días. La casera revisó el piso e indicó que todo OK e ingresaría la fianza de 496€. Han pasado 10 días de eso y ya no contesta a mis emails ni llamadas aunque al principio confirmó que me pagaría vía email.
    No firmamos un contrato de fin de arrendamiento por desconocimiento, ahora estoy intentando que lo firme pero no estoy consiguiendo que me de señales de vida y eso que conozco su domicilio y donde trabaja.
    Creo que tiene 30 días para pagarme la fianza pero en realidad sigo siendo la inquilina legal del piso y no sé si debo enviar un burofax ahora o esperar a que se cumplan estos 30 días.
    Creo que ella tiene también 30 días para reclamar desperfectos aunque yo le dejé el piso impecable y entiendo que sin el contrato de fin de arrendamiento firmado no puede entrar al piso.
    Tengo el contrato de alquiler en el que se indica la fianza que deposité.Aunque no tengo Contrato de Fin de Arrendamiento tengo testigos, pruebas de la mudanza, emails...que entiendo podrían valer para demostrar que ya no estoy viviendo ahí.

    Cómo debo proceder? Debo esperar los 30 días y así evito que me reclame cualquier desperfecto del piso? Podría reclamarlo después con las pruebas que aporto en las que se demuestra su conformidad con el estado del piso?
    Si no me contesta, ¿cómo puedo reclamarle que me devuelva las llaves o presionarla?

    Contactaré con usted teléfonicamente para arreglar el burofax cuando usted me diga que así se requiere.

    Gracias y un saludo.

    Ana

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  51. Ana, como bien señala el mejor sistema para resolver sus preguntas es el telefónico directo. Quedo a la espera

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  52. Buenas,

    Tengo una duda y no he conseguido encontrar respuesta en foros especializados en internet.

    Entiendo que aunque la fianza obligatoria en los arrendamientos urbanos está fijada por ley en 1 mes de arrendamiento, si las partes están de acuerdo, esta fianza puede ser superior.

    Ahora bien, en caso de que se establezca una fianza superior; ¿tiene el arrendador la obligación de ingresar el importe íntegro de la fianza en la Admnistración Pública pertinente (en mi caso, el IVIMA de Madrid), sea de la cuantía que sea? ¿O la obligación del ingreso se limita sólo a la fianza obligatoria, esto es, a 1 mes de alquiler?

    Gracias de antemano

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  53. La obligación de deposito se refiere exclusivamente a la fianza obligatoria un mes en vivienda dos meses en los demás casos

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  54. Estimado Sr. Hernández:
    Gracias por las consultas que resuelve desde este espacio.
    Quisiera exponerle mi caso con una casa que abandoné hace exactamente un mes. Desde que la alquilé todo ha sido una serie de despropósitos. firmé el contrato el día 1 de noviembre de 2011, y la anterior inquilina se fue la noche anterior. Por tanto, el casero no limpió la casa ni pintó, y así nos lo hizo saber a mi hermano (que me acompaño ese día) y a mi, contestándole que no tenía importancia y que nosotros la limpiaríamos.
    Después de una serie de quejas no atendidas (tardó 5 o 6 meses en reparar el aire acondicionado, goteaba el calentador y nunca lo arregló...) me fui el día 7 de Enero de 2013. El dia que le entregué las llaves no trajo ningún documento que recogiera el acto de entrega de las mismas, él vio la casa y le pareció todo correcto. Precisamente hoy me ha llamado para que le de mi cuenta bancaria y me ingrese lo que el considera: los últimos recibos de luz y gas (correcto), los 7 días de enero (correcto, aunque dice que no me queje porque debería cobrarme el mes completo) y 60 euros porque ha tenido que contratar a una persona para que limpie. A parte de eso, en mis primeros recibos tuve que pagar el mes de octubre (como he dicho entré en noviembre), importe que no quiere devolverme. Yo quiero que la devolución se haga en persona, y se niega. He leído en otros comentarios que el retraso en la devolución de la fianza supone intereses.
    Tanto mi hermano como yo hemos intentado solucionarlo pero se cierra a cualquier razonamiento. ¿Qué puedo hacer? ¿Le denuncio directamente? ¿Puedo exigirle que se haga la devolución en persona? ¿Puede reclamarme el gasto de limpieza?
    Muchas gracias por su ayuda.

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  55. Cristina, yo le agradezco su confianza en mis modestos conocimientos, pero estará conmigo que 'este espacio' no me permite preguntarle datos para poder asesorarle con mayor conocimiento de causa.
    Sin esa ayuda debo recordarle que 'las palabras se las lleva el viento' y es mas que conveniente que los acuerdos, notificaciones y pagos tengan siempre constancia escrita.
    Puedo decirle que, conforme a la LAU, ni el casero ni vd tiene obligación de entregar la casa limpia, eso no autoriza al sindrome de Diogenes evidentemente.
    Puede reclamarle incluso judicialmente la fianza con intereses a partir del 30º día desde que pueda acreditar la entrega de llaves.

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  56. Buenas tardes
    Me gustaría preguntarle como arrendadora. Mi inquilina se ha ido a medio mes y me dice que no me paga el mes completo, aún cuando se lo dejé claro por teléfono y viene así indicado en el contrato (meses completos).
    Puedo descontarle de la fianza el medio mes que me adeuda?

    Gracias
    Conchi.

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  57. Buenas tardes

    Quería preguntarle sobre descontar de la fianza el medio mes que me adeuda mi inquilina. Dejó el piso a mitad de mes, a pesar de haberle dicho que los meses eran completos, y que en el contrato viene recogido tal cual.

    Un saludo

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  58. Conchi: Tal como relata los hechos pareceque el contrato sigue vigente y devengando alquileres ya que no han firmado el finiquiro debería recordárselo a su inquilina

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  59. Buenos días Pedro, gracias por su bloc, me llamo Luis y tengo una duda.

    Hace un mes terminé el contrato de alquiler estoy a la espera de que la arrendataria me haga el ingreso, me ha comentado los gastos que faltan por pagar pero durante estos 6 meses he estado pagando unos gastos de agua de comunidad (placas solares) que creo no tenía que haber pagado y ahora me dice que esos gastos los tengo que abonar yo y que no me los reingresa.

    En el contrato pone que son a cuenta del arrendatario ENERGÍA ELÉCTRICA, GAS, AGUA, TELEFONO, CALEFACCIÓN y AFINES y del arrendador los GASTOS DE COMUNIDAD.

    Qué opinión tiene usted al respecto?

    Gracias por su ayuda.

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  60. Luis, si ha pagado pacificamente es decir sin objeciones ahora le puede resultar dificil cambiar de criterio.

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  61. Buenos dias,
    Mi problema es que he finalizado el contrato con mi casera antes de la finalización del mismo con un documento firmado en el que consta que ambas partes estan deacuerdo en finalizar el mismo antes de tiempo y que todos los pagos estan al día.
    Han pasado 33 días desde lavfirma de ese documento y de la entrega de llaves y m ha llegado la transferencia bancaria de la fianza de la cual me faltan 250e.
    Le comento a la casera de que es ese dinero y me envia una factura de honorarios de un abogado que ha contratado ella para su acesoramiento extrajudicial.
    ¿Me puede descontar ese dinero de mi fianza para esa causa?
    Muchas gracias de antemano.

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  62. Anónimo, tal como lo relata es una arbitrariedad por parte de su casera descontarle esa minuta de abogado

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  63. Hola, mi casero me ha retenido los dos meses de fianza que le entregué por valor de 2400 euros (ya va por 30 días). Me exige unas reparaciones exageradas para no hacerlo. Al margen de quien tiene razon, quería saber si por ley puede retener esas dos mensualidades o tan sólo puede retener una de ellas.

    Muchas gracias

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  64. Anonimo, por ley no puede retener nada, está obligado a devolver la fianza a los treinta días, a partir de ahí a pagar intereses de demora. Firmaron documento de fin de contrato y entrega de llaves?

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  65. Gracias por la celeridad en su respuesta Don Pedro. Entregué las llaves a la propietaria tras revisar juntos el piso el 15 de agosto. No firmamos nada, ni entrega de llaves ni fin de contrato. Ahora me manda un correo con carta fechada a 15 de agosto anexando desperfectos desproporcionados por valor de 1700 euros para que firme la finalización de contrato y la aceptación de 700 euros puesto que el resto pretende no devolverlos...

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  66. Anonimo habría que leer ese correo para ver si sirve como justificante de entrega de llaves, sin objeciones, el 15 de agosto

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  67. Buenos dias, mi problema es acerca de la limpieza de la casa al irme, despues de irme el 21 de agosto me dice que tuvo que contratar a una persona para limpiar la campana de la cocina y me cobra 60 euros, de lo cual aun no recibo factura, la campana estaba ya sucia al entrar yo y nunca pude usarla ni poner filtros por ello no la limpie, y la casa en general no estaba lamentable..puede cobrarme ese importe de la fianza?

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  68. Anonimo, en es mismo blog puede ver que, salvo caso de excepcional suciedad, los gatos de limpieza no pueden ser repercutidos al inquilino

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  69. Gracias por su contestacion, mi consulta es si ya me lo ha cobrado de la fianza y sin consultarmelo, como puedo hacer para que me devuelva los 60 euros?

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  70. Como puedo hacer para que la dueña me devuelva el importe de la limpieza de la casa despues de irme, cuya factura no me ha facilitado?

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  71. Anonimo si no atiende a razones no tiene otro camino que el Juzgado

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  72. Buenos días,

    En marzo de 2014 firmamos la resolución del contrato con el arrendador. Hemos comprobado, para realizar la declaración de la RENTA, que la fianza no la depositó en el IVIMA y que sin el resguardo no tenemos opción a deducirnos de dicho alquiler ¿Qué opciones tenemos para intentar deducirnos por alquiler? ¿Denunciar vía administrativa se podría, presentando la documentación pertinente (el contrato y los pagos del alquiler)?

    Si realizamos la deducción en la declaración de la renta ¿Hacienda nos puede sancionar aunque le presentemos la documentación?

    Gracias. Un saludo.

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  73. Arturo eso es algo que conviene comprobar al inicio del alquiler, ahora tiene muy mala solucion, salvo en Galicia que permite deducir con copia de la denuncia por no haber ingresado la fianza, consulte por escrito al IVIMA si admitirían esa solucion gallega.

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  74. Hola, en noviembre 2013 se firmo un contrato de 11 meses como vivienda habitual. En la clusula 4 se indicaba que si no acavaba el contrato de alquiler la dueña se quedaba los 250€ de la fianza. A los 6 meses envie un burofax y al poco firmamos la entrega de llaves y que el piso se entregaba tal cual lo recibi. Ahora me ha llegado un recibo de agua y luz por mas dias tras la entrega de llaves. La dueña puede cobrarse esos dos recibos con la fianza o igualmente he de pagar esos recibos?

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  75. Jorge esos recibos los debe pagar Vd. si corresponden a consumos suyos, sin embargo,a pesar de lo que pone el contrato, tendría que leerlo, la dueña no puede quedarse con la fianza

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  76. Hola,

    Soy propietaria de un piso que alquilé de septiembre a marzo de este año. Ahora, al llevar los papeles a un gestor para hacer la declaración de la renta, me han dicho que tenía que haber depositado la fianza en hacienda al comienzo y solicitar su devolución una vez terminado el contrato. No sabía nada de esto! He llamado a hacienda autómica (Andalucía) para intentar reguralizarlo y ahí me han dicho que llame a hacienda estatal. En la estatal me dicen que no, que es cosa de la autonómica. Me mandan de un sitio para otro y nadie me da respuesta.
    Mi duda es, ¿qué puedo hacer? Sé qué mi inquilina lo va a incluir en su declaración para deducir el alquiler.

    Muchas gracias por su atención.

    Saludos

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  77. Anónimo el error proviene de quien la ha dicho que debe depositar en hacienda, la hacienda estatal o,autonomíca nada tiene que ver con eso, tiene que depositar en el Insitituto de la Vivienda de Andalucía

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  78. En Andalucía sí es en la hacienda autonómica https://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/modelos/modelo806/806.jsp
    He vuelto a llamar y me han dicho que al no estar el contrato vigente ya no puedo hacer nada, que seguramente me llegará una sanción y mi inquilino tendrá que pagar la deducción que se haya hecho en la renta. Así de tajante! He insistido bastante en que quiero reguralizarlo, pero nada. Desde luego, ya no me vuelve a pasar.
    Gracias.

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  79. Hola hice entrega de las llaves del piso el 30 de mayo y al mes me han devuelto la fianza pero me han descontado 700 euros y la propietaria se ha negado a decirme en que se ha gastado este dinero, quiero saber si esto es normal, que los propietarios se queden con el dinero a su libre albedrio o si puedo denunciarla por no justificarme el uso de ese dinero; Además antes de devolverme la fianza me ha dicho que un techo con humedad tenia que pagarlo yo…esto es lo correcto? y por último la propietaria me ha hecho pagar todo el año 2014 de mantenimiento de agua, y solo estuve allí hasta el 30 de mayo,..puedo pelear por mi dinero, o las leyes solo la protejen a ella como propietaria?
    gracias

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  80. Ingrid Al término del arriendo es inexcusable que se firme un finiquito de contrato y entrega de llaves, en cuyo documento se harán constar, si procede, los desperfectos o deterioros imputables al inquilino que haya sufrido la vivienda, así como las deudas pendientes por alquileres o consumos, que servirán de base para su descuento de la fianza. De estos datos se extraerá la posibilidad o no de reclamar la totalidad de la fianza con intereses de demora.

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