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miércoles, 24 de febrero de 2010

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (2)


En esta segunda parte vamos a examinar los elementos objetivos inexcusables en un contrato de arrendamiento urbano: El OBJETO del mismo, inmueble sobre el que se constituye; el PRECIO, renta o merced que paga el arrendatario; la DURACION del arriendo.

OBJETO

El inmueble arrendado (piso, casa, local, nave, garaje etc.) ha de aparecer descrito en el contrato de manera que permita su perfecta identificación, sin riesgo de ser confundido con otro de la misma naturaleza y situación.
Mención especial merece la constancia de la referencia catastral, que exige la normativa fiscal.
Puede reseñarse así mismo la extensión superficial siempre que sea indiscutible.
Suele figurar en el contrato una declaración en virtud de la cual se afirma que el arrendatario ha examinado el objeto del contrato y lo encuentra de su total satisfacción. Para evitar posteriores controversias es conveniente que el arrendatario proceda, antes de firmar, a realizar ese examen y ponga de manifiesto, con constancia de ello, las deficiencias que observe.
Si la finca se alquila con muebles y enseres es muy recomendable que estén debidamente inventariados y que dicho inventario, firmado por ambas partes, se incorpore como anexo al contrato.

RENTA
Existe libertad de pactos en cuanto a la misma (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), que solo se verá limitada por la normativa sobre VPO.
Puede establecerse el momento de su pago, a falta de esta mención se entiende que el pago ha de hacerse en los primeros siete (7) días de cada mes.
Así mismo puede reseñarse el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca arrendada
En los arrendamientos de vivienda durante los cinco primeros años la actualización del alquiler ha de hacerse conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, a partir del sexto año puede establecerse un sistema distinto.
En el resto de arrendamiento puede pactarse la actualización con plena libertad.

DURACION DEL ARRENDAMIENTO

Hay que hacer dos puntualizaciones que aunque pueden parecer de Perogrullo la realidad es que todavía hay quien no se ha enterado: a) En la actualidad no se pactan arrendamientos que por ley sean de duración ilimitada. b) No es conveniente pactar duración indefinida, esa cláusula implica la aplicación de lo previsto en el Código Civil: Duración de un año si la renta se paga por años; un mes si se paga por meses y un día se paga por día.
En materia de duración existe libertad de pactos, salvo el imperativo legal de que en el arrendamiento de vivienda el inquilino goza del derecho irrenunciable de prorrogar el arriendo si lo desea hasta hacerlo durar tres años, con la única excepción de que el arrendador tenga necesidad de esa vivienda durante el plazo de prórroga forzosa.
En los arrendamientos de duración superior a cinco años se puede pactar el importe de la indemnización en caso de desistimiento anticipado del inquilino, siempre que haya cumplido cinco años y preavise con dos meses.
En esos arrendamientos se podrá pactar que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, si bien el adquirente deberá en todo caso soportar el arrendamiento hasta que cumpla los cinco años desde su firma inicial.
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