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miércoles, 24 de febrero de 2010

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (2)


En esta segunda parte vamos a examinar los elementos objetivos inexcusables en un contrato de arrendamiento urbano: El OBJETO del mismo, inmueble sobre el que se constituye; el PRECIO, renta o merced que paga el arrendatario; la DURACION del arriendo.

OBJETO

El inmueble arrendado (piso, casa, local, nave, garaje etc.) ha de aparecer descrito en el contrato de manera que permita su perfecta identificación, sin riesgo de ser confundido con otro de la misma naturaleza y situación.
Mención especial merece la constancia de la referencia catastral, que exige la normativa fiscal.
Puede reseñarse así mismo la extensión superficial siempre que sea indiscutible.
Suele figurar en el contrato una declaración en virtud de la cual se afirma que el arrendatario ha examinado el objeto del contrato y lo encuentra de su total satisfacción. Para evitar posteriores controversias es conveniente que el arrendatario proceda, antes de firmar, a realizar ese examen y ponga de manifiesto, con constancia de ello, las deficiencias que observe.
Si la finca se alquila con muebles y enseres es muy recomendable que estén debidamente inventariados y que dicho inventario, firmado por ambas partes, se incorpore como anexo al contrato.

RENTA
Existe libertad de pactos en cuanto a la misma (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), que solo se verá limitada por la normativa sobre VPO.
Puede establecerse el momento de su pago, a falta de esta mención se entiende que el pago ha de hacerse en los primeros siete (7) días de cada mes.
Así mismo puede reseñarse el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca arrendada
En los arrendamientos de vivienda durante los cinco primeros años la actualización del alquiler ha de hacerse conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, a partir del sexto año puede establecerse un sistema distinto.
En el resto de arrendamiento puede pactarse la actualización con plena libertad.

DURACION DEL ARRENDAMIENTO

Hay que hacer dos puntualizaciones que aunque pueden parecer de Perogrullo la realidad es que todavía hay quien no se ha enterado: a) En la actualidad no se pactan arrendamientos que por ley sean de duración ilimitada. b) No es conveniente pactar duración indefinida, esa cláusula implica la aplicación de lo previsto en el Código Civil: Duración de un año si la renta se paga por años; un mes si se paga por meses y un día se paga por día.
En materia de duración existe libertad de pactos, salvo el imperativo legal de que en el arrendamiento de vivienda el inquilino goza del derecho irrenunciable de prorrogar el arriendo si lo desea hasta hacerlo durar tres años, con la única excepción de que el arrendador tenga necesidad de esa vivienda durante el plazo de prórroga forzosa.
En los arrendamientos de duración superior a cinco años se puede pactar el importe de la indemnización en caso de desistimiento anticipado del inquilino, siempre que haya cumplido cinco años y preavise con dos meses.
En esos arrendamientos se podrá pactar que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, si bien el adquirente deberá en todo caso soportar el arrendamiento hasta que cumpla los cinco años desde su firma inicial.

15 comentarios:

Anónimo dijo...

hola... primero que todo, gracias por dedicar tiempo a este blog.

Probablemente ya ha respondido a esto con anterioridad pero no he podido salir de mis dudas que tienen que ver con la declaracion de la renta 2010.

Vivo de alquiler hace 8 meses en un piso en madrid y aun no se me hace contrato de alquiler, asunto que espero sanjar a comienzos de marzo. El nuevo contrato tendra a mas de una persona como inquilino [3 o 4 personas].
1º. ¿sin contrato de alquiler puedo declarlo en la renta?
2º. si debo declalarlo, ¿como debo hacerlo?

Los pagos que hago por el alquiler mes a mes son transferencias a la cuenta del casero, por lo tanto tengo recibo de cada una de ellas con un comentario que dice pago de alquiler y el mes en cuestion, ¿me serviran de algo en la declaracion de la renta?.

Bueno, gracias de antemano.

Saludos.

Pablo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo:
Si simplemente declara su situación de arrendatario, cumpliendo su deber fiscal, no es necesario que tenga documentación alguna, ahora bien si pretende deducir por alquiler es muy posible que la AEAT le requiera documentación de esa circunstancia.

Antonio dijo...

Hola. Muchas gracias por este blog y compartir con todos sus conocimientos. Tengo un problema. Estoy alquilando una habitación en un piso compartido. Sin contrato escrito, todo verbal y a inicios de cada año el casero nos sube la renta dependiendo de la subida del IPC. Los que vivimos en el piso queremos denunciarlo ya que alquila de forma ilegal, además entra en la casa cuando no estamos. A las habitaciones no tenemos constancia de que entre, pero si tiene la llave. El casero vive al lado de el piso que alquilamos. No quiere aumentar las horas de la calefacción, si traemos a alguien a la casa para que se quede una noche a dormir (novia o amigos) quiere cobrar adicional por eso. Agradecería me dijera que debemos hacer para denunciarlo y ante que entidad. El problema es que no tenemos ningún recibo que le pagamos el alquiler.
Muy agradecido.
Un cordial saludo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Antonio: Las cuestiones que plantea considero que no son las idóneas para ser contestadas de modo público

Yolanda dijo...

Buenos días, Sr. Hernández,
Tengo un piso que quisiera alquilar en la provincia de Barcelona, constantemente oigo hablar de que por mucho que desee hacer un contrato inferior a un año, el inquilino tendrá derecho a prorrogarlo hasta los 5 años, ¿no existe modo alguno legal de hacer un contrato de alquiler en el que se determine una duración concreta aceptada por ambas partes, distinta a la mencionada, en la que ambos nos veamos en la obligación de cumplirlo ? Entiendo que si un contrato se pacta y estamos de acuerdo ambas partes debería ser así, no? Quisiera poder vender el piso en cuanto remonte un poco el mercado y deseo poder hacerlo en un periodo inferior a 4 o 5 años como mucho, y me temo que de alquilarlo mi propósito se viera complicado. Del mismo modo desconozco si puedo vender el piso con inquilinos habitándolo, y en el caso de que sea posible, ¿debo hacerlo constar en el contrato de alquiler? Tal vez fuera una de las soluciones, si se diera el caso de encontrar a un comprador que acepte estas circunstancias.
Muchísimas gracias por su atención.
Muchísimas gracias .

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Pedro Hernández Olmo dijo...

A Yolanda: Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
Llame al: 807 520 008
Coste de la llamada: 1,16€ por minuto desde teléfono fijo y 1,55 € por minuto desde móvil

Anónimo dijo...

Hola... gracias por la dedicacion a este blog.

Es la primera vez que vamos a arrendar una vivienda, no sabemos mucho del tema y la verdad, que por los tiempos que corren, nos da un poco de miedo alquilarlo.
¿Que consejos nos daria, para hacer el contrato? Tenemos pensado que nos lo tramite una gestoria, pero tenemos la duda, no se si esto será lo mejor.Hemos visto unos cuantos modelos de contrato en internet, pero no entendemos nada de leyes y no sabemos lo que hacer, ni donde dirigirnos.

Un saludo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 e/min. Desde fijo; 1,55 e/min. Desde móvil)

Rosita dijo...

Hola Pedro;

mi consulta es la siguiente;

Arrendatario que desiste anticipadamente de contrato de alquuiler de vivienda habitual de cuatro años, al año y medio. No se pacta nada sobre indemnización. Posibilidad de pedir indemnización de renta de tantos meses como años le restaban de cumplimiento al contrato.

Asimismo, en idéntico contrato, se pactó una opción de venta a ejercer antes de vencidos esos cuatro años. Pero la verdadera voluntad de las partes realmente no era esa, que entiendo como un elemento que depende unilateralmenet de la voluntad del arrendatario, sinó que era la de que la venda se formalizara en el plazo que durara el arrendamiento, descontando las mensualidades ya abonadas, una especie de compromiso de compra. ¿Afecta esta naturaleza doble del contrato a la indemnización antedicha de la renta de un mes por anualidad pendiente, propia del contrato de arrendamiento, si el arrendatario desiste antes de fin de contrato? En todo caso ¿podría compelerse, dada la ambigüedad de la opción de compra, al arrendatario para que formalizara la compraventa o abonara los daños y perjuicios irrogados al propietario?

Le quedaré muy agradecida por su respuesta, aún meramente orientativa.

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Rosita:
En cuanto al tema del desisitimiento anticipado le remito a lo qu etengo expuesto en este blog sobre la materia.
En cuanto a la opción de compra si se trata de un averdadera opción, excluye por su propia naturaleza la facultad de exigir su ejercicio.
Si quiere ampliar los datos puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil) http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

Erika dijo...

Buenas tardes, me podrias aclarar una duda por favor?
Soy inquilina y el contrato de arrendamiento de la vivienda dice:
"El plazo de duracion del presente contrato es de UN AÑO, comprendiendo desde el 1 de Julio de 2019 al 1 de Julio de 2010, sin que ninguna subrogacion o cesion comporte la amplitud de dicho plazo.
Transcurrida dicha duracion el contrato quedará extinguido, sin que en ningun momento tenga lugar la tácita reconduccion.
Finalizado el presente contrato, las partes podran suscrivir otro nuevo contrato de arrendamiento, si asi fuera la voluntad del arrendador de alquilarlo nuevamente y la parte arrendataria saliente estuviera interesada, teniendo derecho preferente sobre su ocupacion si el precio ofertado es de su interes"
Me gustaria saber si eso procede de verdad ya que el proprietario no especifica que el pueda necesitar la vivienda para uso propio. Aun sigo en la vivienda, y temo futuros problemas, como que no me devuelvan la fianza o me quieran indenizar por no respetar la duracion del contrato. Que devo hacer? Se lo agradezco que me pueda ayudar. Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Erika: Si continúa viviemdao en el piso se entiende prorrogado el arrendamiento por un año mas.

Rubén dijo...

Hola. Gracias por este blog tan útil.

Mi pregunta es la siguiente: ¿Puede una Comunidad de Vecinos limitar la duración máxima de los alquileres de viviendas por parte de cualquier propietario añadiendo dichas limitaciones a sus estatutos?
Se supone que en las Juntas de la Cdad. las decisiones se aprueban por mayoría, pero en este tema no sé si la Ley lo permite.
Lo pregunto porque estamos teniendo problemas de convivencia con algunos inquilinos y, dado que las denuncias avanzan muy despacio y a veces ni se toman en serio, pues obligar a los propietarios a limitar sus alquiler a un máximo (por ejemplo, 3 meses prorrogables) para poder expulsarlos al término de su contrato y evitar mayores problemas.
Gracias por su atención. Un saludo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Ruben: Esa limitación es inviable desde mi punto de vista, el procedimeito debe ser el previsto en el art. 7 de la LPH

Carmen dijo...

Buenas tardes.
Mi pregunta es la siguiente: ¿qué requisitos tiene quecumplir un contrato de alquiler de un piso para estudiantes para que pueda ser concedida una beca de residencia de las que convoca el MEC?
La arrendataria se ha comprometido a hacernos un contrato privado. ¿Es suficiente con esto?
Muchas gracias de antemano.