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viernes, 29 de octubre de 2010

INDEMNIZACIONES A ARRENDATARIOS

Es innegable que una actividad empresarial competente realizada por el arrendatario proporciona al local arrendado un valor añadido que queda, sobre todo en empresas comerciales, en beneficio del arrendador al término del arriendo, llámese esto fondo de comercio, cuota de mercado o fidelización de clientes.

En los arrendamientos de la LAU1964, sometidos a prórroga forzosa a favor del arrendatario este valor añadido podía ser objeto de cesión mediante el derecho de traspaso, al desaparecer la prórroga forzosa y consecuentemente el traspaso la nueva Ley ha arbitrado un sistema para intentar compensar al arrendatario ese valor que incorpora al local.

Se establece así (art. 34) a la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento, una indemnización a favor del arrendatario de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.

La Ley señala como requisito previo que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

A estos efectos se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas

Por último es conveniente indicar que los derechos que al arrendatario reconoce esta norma son susceptibles de renuncia, y es relativamente frecuente que en los contratos de arrendamiento se inserte una clausula de renuncia a los derechos del art. 34, con lo cual queda sin efecto cualquier reclamación posterior.

jueves, 28 de octubre de 2010

ARRENDATARIOS MOROSOS

Existe una opinión muy difundida entre caseros e inquilinos que considera que no se puede instar el desahucio por falta de pago hasta que no haya transcurrido al menos un mes sin pagar su alquiler el inquilino, antes eran dos meses, es decir que un inquilino puede retrasarse en el pago de su alquiler siempre que le parezca y el casero debe aguantarse.

La Audiencia Provincial de Zaragoza no parece compartir ese criterio, en sentencia de diez de septiembre de dos mil diez, declara resuelto el arrendamiento de local de negocio al haber quedado acreditado que la arrendataria satisfizo el importe de los alquileres de Enero y Febrero de 2.010 mediante sendas transferencias bancarias a la cuenta del arrendador realizadas en fecha 16-02-2.010, lo que implica incumplimiento por su parte de la obligación que a la misma alcanzaba de pagar dichas mensualidades de renta dentro del plazo pactado (art. 1.555.1º del Código Civil ), siendo de apreciar, por tanto, la concurrencia de la causa legal de resolución de dicho contrato prevista en el artículo 114.1ª de la LAU de 1.964 , (…) sin que el pago de dichas mensualidades efectuado por la ésta última en tal fecha, después de presentada por el arrendador la demanda de desahucio rectora de este proceso, excluya la aplicabilidad de tal resolución arrendaticia, según tiene declarado como doctrina jurisprudencial la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de Julio de 2.008 , a la que se remite, a su vez, en su sentencia de 26 de Marzo de 2.009.

Esta sentencia de la Audiencia condena al arrendatario a pagar las costas tanto de la primera instancia como de la apelación.

lunes, 25 de octubre de 2010

ACTUALIZACIÓN RENTAS ANTIGUAS

El Tribunal Supremo en sentencia de quince de Septiembre de dos mil diez ha declarado como doctrina jurisprudencial en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994 , la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.

En definitiva, la actualización se produce una sola vez sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el "quantum" de la renta durante la vigencia del contrato

De ahí que el arrendatario no puede alegar la insuficiencia de recursos más que en los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue consumado anteriormente.

miércoles, 20 de octubre de 2010

DESAHUCIO POR NO PAGAR GASTOS DE LIMPIEZA

Se insta el desahucio del inquilino por falta de pago impago por parte del arrendatario de la cantidad de 39,13 euros que la arrendadora reclama por el concepto de servicio de limpieza en virtud de lo pactado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; como también al considerar que se ha producido un verdadero incumplimiento en el pago de la renta reclamada correspondiente al mes de mayo de 2009.

Tanto la sentencia del Juzgado de Instancia como la Audiencia Provincial de Valladolid en apelación –sentencia de veintiuno de septiembre de dos mil diez- desestiman esa solicitud condenando en costas al demandante.

Para fundamentar su decisión considera la Audiencia:

En primer lugar que el concreto y limitado objeto que la ley atribuye al juicio verbal de desahucio para la recuperación de la finca arrendada por causa del impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario ( artículo 250.1 y 447 LEC ), resulta evidente que el juicio sobre si ha existido o no un incumplimiento tales obligaciones, debe venir condicionado por el hecho de que la renta o cantidades en cuyo impago se sustenta la demanda se hallen clara y previamente determinadas y sean exigibles al arrendatario de forma que no ofrezcan duda alguna, pues de no ser así nunca podría hablarse de un verdadero incumplimiento o falta de pago, que es precisamente la premisa fundamental sobre las que descansa la legitimación activa de esta acción resolutoria del arrendamiento.

En tal sentido respecto a la primera de dichas obligaciones,- impago por parte del arrendatario de la cantidad de 39,13 Euros que la arrendadora el reclama por el concepto de servicio de limpieza- claramente no reúne las condiciones de previa certeza, liquidez y exigibilidad antes señaladas. Y a este respecto basta leer la cláusula en cuestión para ver que en ella no se contiene sino una mera previsión de obligación futura e indeterminada ( " si en el futuro fuere preciso contratar servicio de limpieza de escalera y portar, el inquilino abonará la cuarta parte del coste de este servicio") y además consta en autos que cuando fue contratado y reclamado por la arrendataria el servicio de limpieza, el inquilino se opuso formalmente a ello dando una explicación, sobre la necesidad y alcance de este gasto, que en modo alguno puede considerarse caprichosa o falta de fundamento sino razonada y razonable y por lo tanto, suficiente a los efectos de la indeterminación e iliquidez de que aquí se trata

Por lo que se refiere a la renta correspondiente al mes de mayo si bien es cierto que el demandado efectuó el pago de la misma a finales de ese mes, el día 28 concretamente, cuando según lo pactado debía hacerse por meses adelantados, también lo es que concurrieron una serie de circunstancias atribuibles e imputables a la propia arrendadora.

viernes, 8 de octubre de 2010

Preguntas Frecuentes de Alquileres

1.- ¿Qué impuestos gravan un contrato de arrendamiento de vivienda?

2.- ¿Qué es un arrendamiento con opción de compra?

3. ¿Qué duración tiene un contrato de arrendamiento de renta antigua?

4.- ¿Cómo afectó el llamado Decreto Boyer a los arrendamientos?

5.- ¿Cuál es la duración actual de un arrendamiento de vivienda?

6.- Tengo un negocio en un local alquilado, ¿Puedo traspasarlo?

7.- Necesito con urgencia mi piso ¿Puedo desahuciar al inquilino?

8.- Terminado el arrendamiento, el casero se niega a devolver la fianza ¿Cuáles son mis derechos?

9.- Para alquilar un piso me piden un aval bancario ¿Qué significa eso?
10.- Si firmo como avalista en un contrato de alquiler ¿A qué me comprometo?

11.- ¿Puede vender mi casero la vivienda que ocupo como inquilino?

12.- ¿Puedo dar por terminado el alquiler antes de cumplir el plazo pactado?

13.- En caso de incendio de mi coche en un garaje alquilado ¿Quién responde de los daños?

14.- En un alquiler de renta antigua ¿Cuál ha de ser el precio de venta del inmueble arrendado?

15.- ¿A partir de cuándo surte efecto la actualización del alquiler?

16.- Me han concedido la RBE ¿Tendré alguna repercusión fiscal?

17.- Si el inquilino se marcha antes de terminar el plazo pactado ¿hay que devolver la fianza?

18.- Si mi casero es una entidad bancaria y no pago el alquiler ¿me puede incluir en el RAI, ASNEF etc.?

19.- ¿Cuál es mi situación en un piso alquilado sin contrato?

20.- Tengo un inquilino de “renta antigua”, en caso de querer vender el piso ¿debo ofrecérselo a un precio especial?

21.- Si en el contrato se estipula esa facultad ¿Tiene el casero derecho a entrar en mi vivienda so pretexto de comprobar su estado?

22.- En caso de incendio en la vivienda arrendada ¿Cual es la responsabilidad del inquilino?

23.- ¿Es válido y eficaz un arrendamiento de vivienda sin contrato escrito, solamente por acuerdo verbal?
24.- ¿Puede repercutir el arrendador al arrendatario las obras realizadas para mantener el inmueble arrendado en condiciones de uso?

25.- ¿Que es un juicio o proceso monitorio?

26.- El arrendador se niega a recibir los alquileres ¿que debo hacer?

27.- ¿Es aconsejable o no utilizar modelos de INTERNET para contratos de arrendamiento?

28.- Se ha producido una inundación por dejar un grifo abierto ¿quien debe pagar los daños ocasionados al morador del piso de abajo?

29.- ¿Son responsables los caseros de sus inquilinos molestos?

30.- ¿Puedo alquilar mi piso hipotecado?

31.- ¿Quién tiene que pagar la revisión del gas?

32.-Casualmente a mi inquilino se le han estropeado el horno y el frigorífico a la vez. ¿Debo hacerme cargo de la reparación?

33.- ¿Puedo tener animales domésticos en un piso alquilado?

34.- Si inicialmente no se pudo, ¿Se puede actualizar ahora el alquiler a un inquilino que ha llegado a mejor fortuna?

35.- Como arrendador ¿Puedo exigir el pago del alquiler en los primeros días de cada mes, sin retrasos?
36.- Se me vence el contrato de alquiler de un local comercial y no me lo renuevan. ¿Tengo derecho a indemnización?


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