Cláusula penal por retraso en devolver vivienda arrendada

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia condenando a desalojar la vivienda y a pagar al arrendador 375 euros en concepto de rentas debidas, y 6.380 euros de penalización, cantidad que será incrementada, a razón de 20 euros al día, desde la fecha de interposición de la demanda y hasta que tuvo lugar la entrega de llaves.

El inquilino apela la sentencia invocando que al ser el arrendador empresario los arrendatarios tienen la consideración de consumidores, con lo que la cláusula penal es nula de pleno derecho por abusiva.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de diez de mayo de dos mil veintidós, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que no puede ser estimado el recurso de apelación centrado en la abusividad de la cláusula penal por cuanto no es desproporcionadamente alta atendida la cantidad fijada como pena (20€/día) en relación con el importe de la renta (12,3€/día) pues resulta obvio que una cláusula penal que no constriñe al deudor a cumplir, porque la pena no sea mayor a los daños causados referidos como mínimo al importe de la renta pactada carecería de sentido. Fijar como pena la misma cantidad que importa la renta no supone penalidad alguna sino justa y equilibrada contraprestación por el arriendo asumida por ambas partes contratantes y una ligeramente superior sin duda no sería disuasoria. Por tanto la cláusula penal no cumpliría su función coercitiva si la pena que se percibe por el incumplimiento de la obligación no disuade o indemniza en la medida adecuada.

Por otra parte la jurisprudencia distingue la cláusula penal de la cláusula penal moratoria y precisa que la cláusula penal moratoria no está estipulada para el supuesto de incumplimiento de la obligación como sucede con la primera, sino sólo y exclusivamente para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación (en este supuesto, para el de retraso en el cumplimiento de la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada al finalizar el arriendo), de modo que no cabía la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del art,1144 CC, ya que el presupuesto de ésta es únicamente el cumplimiento parcial o irregular de la obligación, en comparación con el incumplimiento total para el que pudo ser estipulada la respectiva cláusula penal, lo que no puede ocurrir nunca en el caso de la cláusula estrictamente moratoria, "la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, por así haberlo estipulado libremente las partes, por el mero y único hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuyo mero retraso, por sí solo, es totalmente inconciliable con los conceptos de cumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se halla instituida la facultad moderadora del repetido artículo 1154 CC, ya que durante el tiempo de duración de la mora el incumplimiento es total.

Cuestión distinta es, que pudiera sostenerse la inviabilidad de la ejecución de una cláusula penal que no guardara proporción alguna con el objeto del contrato, toda vez que está proscrita la ausencia de buena fe en la vida negocial (artículo 1.258 del CC y STS 20-12-2004) y la exigencia de una cláusula penal desproporcionada y desorbitada implicaría cumplimiento anormal del contrato.

ARRENDATARIOS MOROSOS

Existe una opinión muy difundida entre caseros e inquilinos que considera que no se puede instar el desahucio por falta de pago hasta que no haya transcurrido al menos un mes sin pagar su alquiler el inquilino, antes eran dos meses, es decir que un inquilino puede retrasarse en el pago de su alquiler siempre que le parezca y el casero debe aguantarse.

La Audiencia Provincial de Zaragoza no parece compartir ese criterio, en sentencia de diez de septiembre de dos mil diez, declara resuelto el arrendamiento de local de negocio al haber quedado acreditado que la arrendataria satisfizo el importe de los alquileres de Enero y Febrero de 2.010 mediante sendas transferencias bancarias a la cuenta del arrendador realizadas en fecha 16-02-2.010, lo que implica incumplimiento por su parte de la obligación que a la misma alcanzaba de pagar dichas mensualidades de renta dentro del plazo pactado (art. 1.555.1º del Código Civil ), siendo de apreciar, por tanto, la concurrencia de la causa legal de resolución de dicho contrato prevista en el artículo 114.1ª de la LAU de 1.964 , (…) sin que el pago de dichas mensualidades efectuado por la ésta última en tal fecha, después de presentada por el arrendador la demanda de desahucio rectora de este proceso, excluya la aplicabilidad de tal resolución arrendaticia, según tiene declarado como doctrina jurisprudencial la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de Julio de 2.008 , a la que se remite, a su vez, en su sentencia de 26 de Marzo de 2.009.

Esta sentencia de la Audiencia condena al arrendatario a pagar las costas tanto de la primera instancia como de la apelación.

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO (II)

Como complemento a lo ya dicho parece interesante reseñar algunas resoluciones recientes del Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia en relación con la falta de respuesta de la Administración Pública a solicitudes o reclamaciones de los ciudadanos.

El Tribunal Supremo en sentencia de dieciocho de Enero de dos mil diez revoca la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que entendió concedida por silencio administrativo la licencia comercial para la ampliación de una gran superficie comercial en la localidad de Barbastro, por entender que no concurren los requisitos para aplicar la doctrina del silencio administrativo positivo.

El Tribunal Supremo en sentencias de 4 de marzo y veintinueve de Marzo de dos mil diez se pronuncia a favor de la estimación del silencio administrativo positivo, anulando Acuerdos del Consejo de Ministros y estimando la solicitud de rehabilitación de los interesados (Guardias Civiles) por considerar que la Ley 44/1999 únicamente contempla el silencio negativo para "los procedimientos en materia de evaluaciones, clasificaciones, ascensos, destinos y recompensas cuya concesión deba realizarse a solicitud del personal del Cuerpo de la Guardia Civil", a los que no puede equipararse el encaminado a resolver sobre la rehabilitación de quien dejó de pertenecer a él por ser condenado a pena de inhabilitación.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias en sentencia de 8 de septiembre de 2009 resuelve no admitir la aplicación del silencio administrativo positivo en solicitud de concesión para la instalación y explotación de una granja de cultivos marinos por considerar que en ningún caso podría la recurrente adquirir por silencio administrativo la concesión solicitada pues la misma recae sobre bienes de dominio publico, y el art. 43.2 de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común excluye de los efectos positivos del silencio administrativo, los procedimientos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio publico.

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en sentencia de veintisiete de julio de dos mil nueve considera de aplicación en una solicitud de renovación de la autorización de residencia y trabajo se regula en el art. 36 y siguientes de la Ley de Extranjería, , la institución del silencio administrativo positivo, si la Administración no ha dictado y notificado la correspondiente resolución, en el plazo de 3 meses.

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia en sentencia de tres de Marzo de dos mil diez revoca la del Juzgado de lo Contencioso por la que se estima la demanda interpuesta por una Asociación cultural y deportiva contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo por la que se desestima la concesión de la exención del Impuesto sobre Bienes Inmuebles prevista en el artículo 62 Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales así como solicitud de estimación , por silencio administrativo positivo, de la exención del mencionado impuesto. Considera el Tribunal Superior de Justicia que “Olvida el juzgador que la norma aplicable viene constituida por el Real Decreto 803/1993 precedente legislativo inmediato del vigente Reglamento de gestión e inspección de tributos de aprobado por Real Decreto 1065/2007 contempla en su anexo 4 los procedimientos que ha de entenderse desestimados por silencio administrativo negativo en el caso de que no recayere resolución expresa en el plazo de 6 meses, y en su numero 98 recoge expresamente el procedimiento para la concesión de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, previsto en el artículo 78.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre , reguladora de las Haciendas Locales

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

A efectos prácticos podemos considerar como silencio administrativo la falta de respuesta de un Órgano de la Administración, ante una solicitud, reclamación o impugnación de un ciudadano.

La promulgación de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común supuso la modificación del sentido tradicional del silencio administrativo, hasta ese momento desestimatorio, si bien como se manifiesta en la propia norma:
El objetivo de la Ley no es dar carácter positivo a la inactividad de la Administración cuando los particulares se dirijan a ella. El carácter positivo de la inactividad de la Administración es la garantía que se establece cuando no se cumple el verdadero objetivo de la Ley, que es que los ciudadanos obtengan respuesta expresa de la Administración y, sobre todo, que la obtengan en el plazo establecido. El silencio administrativo, positivo o negativo, no debe ser un instituto jurídico normal, sino la garantía que impida que los derechos de los particulares se vacíen de contenido cuando su administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado. Esta garantía, exponente de una Administración en la que debe primar la eficacia sobre el formalismo, sólo cederá cuando exista un interés general prevalente o, cuando realmente, el derecho cuyo reconocimiento se postula no exista.

En tal sentido, en su redacción inicial la Ley 30/1992 declaraba que el incumplimiento de la obligación de resolver “dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria o, en su caso, será causa de remoción del puesto de trabajo” .
Actualmente la sanción de remoción del puesto de trabajo del funcionario responsable ha quedado suprimida.

Los efectos de la falta de notificación de resolución expresa, en tiempo y forma, en procedimientos iniciados a solicitud de interesado son:

A.- Regla general: Entenderla estimada por silencio administrativo, excepto en los supuestos en los que una norma con rango de Ley por razones imperiosas de interés general o una norma de Derecho comunitario establezcan lo contrario.
A.a.- Excepciones: El silencio tendrá efecto desestimatorio en los procedimientos relativos al ejercicio del derecho de petición, a que se refiere el artículo 29 de la Constitución, aquellos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público, así como los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones. No obstante, cuando el recurso de alzada se haya interpuesto contra la desestimación por silencio administrativo de una solicitud por el transcurso del plazo, se entenderá estimado el mismo si, llegado el plazo de resolución, el órgano administrativo competente no dictase resolución expresa sobre el mismo.

B.- La estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. La desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente.

C.- La obligación de dictar resolución expresa se sujetará al siguiente régimen: a) En los casos de estimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior a la producción del acto sólo podrá dictarse de ser confirmatoria del mismo. b) En los casos de desestimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará por la Administración sin vinculación alguna al sentido del silencio.

D.- Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la resolución expresa sin que la misma se haya producido, y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido que pudiera solicitarse del órgano competente para resolver. Solicitado el certificado, éste deberá emitirse en el plazo máximo de quince días.

La cláusula penal moratoria en los alquileres

Es relativamente frecuente encontrar en los contratos de arrendamiento una cláusula en virtud de la cual el inquilino se obliga a pagar por cada día de retraso en la entrega al dueño del inmueble arrendado, una cantidad que por su significativa cuantía resulte disuasoria.

Recientemente el Tribunal Supremo en sentencia de 31 de marzo de 2010, ha sentado la siguiente doctrina, en un supuesto en que la cantidad reclamada por este concepto había sido de 444.092,58 euros correspondiente a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente y reclamación de los gastos adeudados en concepto de IBI, tasas de recogida de basuras, luz y gastos de comunidad, así como a los intereses, por una prolongada demora en la entrega que no tuvo lugar sino hasta transcurridos cuatro años desde el requerimiento notarial al efecto practicado:

Al ser indiscutido que la arrendataria no ha entregado el local hasta varios años después de haber sido requerida notarialmente, dicho incumplimiento sólo puede calificarse como total y absoluto, por lo cual es preciso aplicar la doctrina jurisprudencial de esa Sala concerniente a que no cabe hacer uso por el Juzgador de instancia de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del Código Civil , reservada para casos de incumplimiento parcial o irregular de la obligación (entre otras, SSTS de 30 de marzo de 1999, 10 de mayo de 2001 y 3 de octubre de 2005 ), pero no para el supuesto en que la cláusula penal debe reputarse de moratoria, como aquí sucede.
El artículo 1154, cuando se pacta una cláusula penal moratoria, desenvuelve su eficacia sancionadora por el mero hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuya demora, por si sola, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento total o irregular.

El Tribunal Supremo declara que tampoco cabe descontar de la pena impuesta los alquileres pagados durante la demora en la entrega.

En el supuesto debatido, de las actuaciones cabe inferir que el actor permaneció en la ocupación del local a sabiendas que debía abandonarlo, y pagó la renta pactada en el contrato ya extinguido, y así consiguió dilatar el proceso de desahucio por expiración del plazo durante más de cuatro años, mientras se prolongó la tramitación de las Diligencias Previas incoadas por la querella por él formulada, que fueron archivadas.
En definitiva, no habido ocupación amparada por el derecho, sino impuesta por la parte recurrente a la recurrida de manera ilegítima, según la resolución dictada por la jurisdicción del orden penal precedente al juicio causante de este recurso de casación.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Mora

Mora: Situación que se produce por la tardanza unilateral en el cumplimiento de una obligación.
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