El requerimiento previo al avalista

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en la que se pacta una cláusula de garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, renunciando el avalista solidario a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tales efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado.

Como consecuencia del impago de los alquileres por la parte arrendadora se insta demanda contra los inquilinos y el avalista en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda respecto a los inquilinos no personados y desestima la demanda respecto al avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que para acumular las acciones de reclamación contra el inquilino y contra el avalista lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En el presente caso, no consta que se haya practicado el requerimiento previo de pago, tampoco consta cualquier actuación del codemandado que pudiera considerarse obstativa a la recepción de la comunicación de la demandante, que ni siquiera consta que haya sido intentada en el domicilio del codemandado tal como así se hizo constar en el contrato, lo único que resulta es una llamada de teléfono mencionada por el propio demandado, informándole de la situación pero consta que hubiese sido requerido de pago en forma efectiva, por lo que, en este caso, atendido el resultado del prueba practicada, no puede considerarse probado por las demandantes, a quienes correspondía probarlo, como hecho constitutivo de su demanda,  el requerimiento previo de pago al fiador, que es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad contra el fiador, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

Requerimiento por burofax para evitar la enervación del desahucio

 

HECHOS:

Demanda de desahucio por falta de pago contra el inquilino, que adeudaba un año de alquiler. Se alegó que no cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber sido requerido de pago con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, sin haber abonado las mensualidades pendientes.

El inquilino invoca no haber recibido el burofax de requerimiento y acompaña resguardo de pago de los alquileres adeudados.

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que se declaró enervada la acción de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento, con condena al demandado a abonar a la parte actora la suma de 12.000 euros, correspondientes a las rentas adeudadas al interponer la demanda, así como las que se devenguen durante la sustanciación del proceso hasta la fecha del lanzamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 22 de junio de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el requerimiento de pago no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

Los requisitos de ese requerimiento de pago, para impedir la enervación del desahucio, son:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 

3. Ha de referirse a rentas impagadas. 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, no se exige que se comunique al arrendatario. 

1. Que el contrato va a ser resuelto. 

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

La enervación de un desahucio por falta de pago

 

HECHOS

Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.

La entidad demandada invoca que no se había efectuado requerimiento de pago fehaciente que impidiera la enervación.

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda: condena al pago de la cantidad reclamada y declara enervado el desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara resuelto el arrendamiento porque no procedía la enervación, entiende que los requerimientos aportados como documentos 5 y 7 de la demanda se ajustan a los requisitos que exige la jurisprudencia para impedir la enervación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de marzo de 2021, estima el recurso de casación de la arrendataria, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Recuerda el Supremo que esta sala tiene declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.

Pues bien, el documento nº 5, que contenía los conceptos y el importe de las cantidades adeudadas, fue renunciado por la parte demandante, ante las alegaciones de falta de autenticidad de la demandada, por lo que le estaba vedado al tribunal de apelación valorar su contenido.

Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, aparece redactado en estos términos:

En consecuencia, les requerimos: "a. Para que procedan a pagar la renta convenida en los términos acordados en el contrato de 10-02-2012. "b. Para que procedan a pagar los atrasos correspondientes.

No hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio. Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó.

ASNEF. EQUIFAX. La inclusión en registro de morosos sin requerimiento.

 HECHOS:

Se formula demanda de protección del derecho al honor contra el Corte Ingles, por haber incluido en un registro de morosos al demandante, con vulneración de la normativa sobre protección de datos, por entender que no había deuda cierta, líquida y exigible ni se realizó requerimiento previo de pago.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a Financiera el Corte Inglés a abonar al actor el importe de 3.000.-€ por daños morales.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de diciembre de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica controvertida reside en determinar si puede considerarse que hubo o no previo requerimiento de pago. La Audiencia Provincial de Asturias no considera cumplido este requisito porque lo que se acredita es un envío masivo de notificaciones a los deudores, pero no se acredita la recepción por el destinatario. Al no constar devuelta la carta no prueba la recepción, según indica la Audiencia, quien considera que la recurrente disponía de mecanismos adecuados para acreditar que ha realizado el requerimiento de pago, tales como el envío con acuse de recibo, telegrama, correo electrónico acreditando el envío, o similares. Frente a esta postura, la recurrente considera que el envío es suficiente para acreditar el requerimiento de pago.

Esta sala en sentencia 13/2013, de 29 de enero, entendió que se había producido el requerimiento, considerando como argumento principal, que la notificación se había efectuado con anterioridad a la inclusión en el fichero de morosos mediante envío postal, sin fehaciencia en la recepción, pero entendía indiciariamente justificado el recibo de la notificación, dado que posteriormente se recibieron en el mismo domicilio telegramas de cuya recepción hay constancia.

El supuesto al que hace referencia la mencionada sentencia de esta sala, es diferente de la actual, pues en aquel concurrían otros documentos (telegramas) de los que deducía el conocimiento por el deudor del requerimiento efectuado.

En el presente recurso se alega la infracción del art. 38.1. c) del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, de protección de datos, y esta sala debe declarar que se ha efectuado una correcta interpretación del mismo por el Tribunal de apelación, dado que el mero envío del requerimiento de pago, por vía postal, no acredita la recepción del mismo, por lo que no se puede entender efectuado el preceptivo requerimiento de pago, previo a la inclusión en el fichero de morosos. En este sentido la sentencia 563/2019, de 23 de octubre, se declara:

"En la sentencia 740/2015, de 22 diciembre, hemos declarado que el requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer rente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación".

Registro de morosos. Requerimiento previo al deudor.

El titular de una tarjeta de crédito de unos grandes almacenes, desde 2006, deja de pagar las cuotas  por imposibilidad económica, pactando novaciones sucesivas, hasta en 7 ocasiones, la última para pagar cuotas entre mayo de 2011 y junio de 2012.

No pagó tampoco esas cuotas por lo que el acreedor instó juicio monitorio por importe de 899,58€, sin pagar ni oponerse el deudor, por lo que se instó ejecución.

A principio de 2017 el banco comunica al deudor que figura en EQUIFAX desde el 05/08/11 por una deuda de 828,25 €.

Como consecuencia de ello pone demanda contra esos almacenes por vulneración de su derecho al honor y reclama una indemnización de 10.000 euros, basándose en que no fue requerido previamente de pago.

La reclamación es desestimada tanto en primera instancia, como en apelación y el recurso de casación es también desestimado por el Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2019.

El Supremo  reitera  su sentencia de 25 de abril de 2019 en cuanto que no es correcta la falta de trascendencia que, respecto de la acción de protección del honor ejercitada, la sentencia recurrida ha atribuido al incumplimiento del requisito establecido en los arts. 38.1.cy 39 del Reglamento, consistente en que, para incluir en estos ficheros de morosos los datos de carácter personal determinantes para enjuiciar la solvencia económica del afectado, es preciso que previamente se haya requerido de pago al deudor y se le haya informado que, de no producirse el pago, los datos relativos al impago podrán ser comunicados al registro de morosos. Ni es correcto afirmar que la vulneración del derecho al honor se produce exclusivamente cuando se comunican al registro de morosos los datos relativos a una deuda inexistente, por cuanto que, como hemos declarado reiteradamente, los ficheros automatizados del art.29 LOPD no son meros registros de deudas.

Así mismo que el requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer frente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación. (STS 22/12/2015)

Sin embargo en el presente supuesto no se produce coincidencia ni sintonía con estos requisitos, puesto que:

El recurrente no se vio sorprendido por tal inclusión, y la finalidad del requerimiento había decaído.

No era necesario el requerimiento para que tuviese plena certeza de que no era posible llegar a un acuerdo o solución o la posibilidad de explorar vías para conseguirlo, pues hacía tiempo que la acreedora se prestó a ello y accedió a la novación, sin que el recurrente hiciese frente a lo comprometido en la novación.

Durante esta y los actos posteriores su conducta ha sido totalmente pasiva, con abandono de toda negociación para saldar la deuda.

La acreedora no la sorprende en plena negociación, con inclusión en el registro de solvencia.

Requisitos para enervar un desahucio.

Cómo es sabido la ley permite que el inquilino moroso pueda enervar, detener, un desahucio por falta de pago del alquiler, pagando o consignando su importe en el juzgado que tramita ese pleito.

Sin embargo no podrá hacer uso de esta facultad en dos supuestos: primero, si, con treinta días de antelación, ha sido requerido por el arrendador para pagar lo adeudado; segundo, si con anterioridad ha enervado otro desahucio.

En cuanto al primero de los supuestos la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de julio de 2.019, precisa los requisitos que se han de cumplir para que el requerimiento previo del arrendador impida la enervación del desahucio.

HECHOS:

El arrendador requiere al inquilino el pago de 5.613,41 €, correspondientes a rentas impagadas así como otros conceptos, IBI, entrada de vehículos y tasa de basuras.

No habiendo sido atendido el pago, presenta demanda de desahucio con reclamación de cantidades adeudadas. El inquilino consigna en el juzgado la cantidad de 3 .775,14€.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto al desahucio, por entender que el requerimiento no es correcto al no coincidir el mismo (5.613,41 €) con la suma reclamada en la demanda (3.775,14), en la que se excluyen una serie de recargos y no existe justificación documental pese haber sido ello requerido por el demandado, de manera que entiende la juez que falta claridad en los conceptos y cuantías que se reclaman, debiendo estarse al requerimiento judicial de pago.

La AP desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque de conformidad con la doctrina jurisprudencial que emana de las S.S. T.S. 302/2.014, de 28 de mayo y 335/2.014, de 23 de junio , el requerimiento cursado por la arrendadora llena en principio y sin perjuicio de lo que se dirá, los requisitos previstos en el art. 22.4 en su párrafo segundo de la LEC, por cuanto contiene requerimiento de pago de cantidades asimiladas a la renta, es fehaciente en el sentido de que se acredita -no se discute- que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente y ha transcurrido el plazo previsto sin que el arrendatario haya puesto a disposición de la actora las cantidades reclamadas, pues sólo lo hizo una vez interpuesta la demanda.

  

Ahora bien, como también indica la S.T.S. nº 283/2.019, de 23 de mayo , el requerimiento extrajudicial previo dirigido al demandado y que neutraliza la posibilidad de enervar la acción sólo produce plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida y, en nuestro caso, se efectuó por importe significativamente más alto que el que dio lugar a la demanda de reclamación de cantidad.

Así pues, dada tal incoincidencia, no podemos considerar el requerimiento extrajudicial efectuado como acto con eficacia para impedir la enervación de la acción, de forma que el recurso debe ser rechazado con la consiguiente imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

El burofax como requerimiento de pago contra el fiador o avalista

En la sentencia que resuelve un desahucio por falta de pago, con reclamación de rentas adeudadas, el Juzgado, condena, sin costas,  a la inquilina a abandonar la vivienda y al pago de las cantidades reclamadas pero absuelve a la avalista de este arrendamiento al no haberse acreditado haber sido requerida de pago antes de la presentación de la demanda.

El tal sentido la sentencia del juzgado razona que aunque fue remitido el burofax que se aporta, no se acredita cual fue el contenido del mismo porque la carta remitida por este medio no lleva sello alguno de Correos que es lo que hubiera justificado la remisión de su contenido.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 21 de julio de 2017 estima el recurso de apelación y condena a la avalista pago de la cantidad fijada en la sentencia, así como condena a ambas demandadas al pago de las costas causadas en primera instancia,

Considera la Audiencia que aunque el documento presentado como contenido del burofax no lleve ningún sello de Correos la avalista ha reconocido la recepción de un burofax remitido el 9 de abril de 2.015 y recibido el 10 de abril de ese mismo año, siendo la carta remitida de 6 de abril de 2.015, no solo es que para la demandada avalista hubiera sido fácil exhibir otro burofax distinto al remitido y el contenido del mismo, sino que además cuando se remite una carta certificada donde consta un burofax, la oficina de correos no pone ningún sello, sino que solo deja constancia por medio de la entrega de una copia al remitente, acreditando de esa forma que se ha presentado el escrito remitido por burofax.

Por otra parte "Debe tenerse en cuenta que el burofax, combinado con el servicio de acuse de recibo y copia certificada, es un medio que proporciona al remitente un justificante legal del envío, de la recepción y de la exacta reproducción de su contenido impreso o manuscrito, que la Ley General de Telecomunicaciones regula ese medio de comunicación el cual acredita fehacientemente tales aspectos y que la jurisprudencia menor lo ha venido admitiendo equiparándolo al acto de conciliación y a la carta remitida por conducto notarial" (STS 24/07/2011).

Desahucio por falta de pago: Si hay requerimiento de pago, no procede la enervación.

Se reclama mediante burofax en dos ocasiones al inquilino el pago del IBI, que venía pagando desde 1994. Se presenta  demanda por falta de pago por una de las condueñas de la vivienda arrendada el 26 de febrero de 2010. La demandada fue emplazada el 17 de mayo de 2010 efectuándose el pago del IBI por la arrendataria el 1 de junio de 2010, por lo que el IBI se encontraba impagado a la fecha de la presentación de la demanda.

El Juzgado desestimó la demanda al ser interpuesta solo por una de las comuneras.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, no atribuyendo efectos enervatorios a la consignación efectuada tras la presentación de la demanda, dado que con la antelación necesaria había sido requerida de pago la arrendataria, la que no abonó el IBI correspondiente a la reclamación efectuada.

El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Mayo de dos mil catorce) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia considerando que :

En el presente caso se informaba a la arrendataria, que recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que correspondía, fotocopia de los recibos y se añadía que "en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia (letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento de contrato".

En suma, la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago.

Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

    1. Que el contrato va a ser resuelto.

    2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo  preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.