Consultas legales - 807 520 008

jueves, 25 de junio de 2015

La responsabilidad del API o Agencia Inmobiliaria como intermediario en un contrato de arrendamiento



Aunque habitualmente el intermediario no responde del buen fin de la operación en la que interviene puede haber excepciones como es el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de veinticinco de Mayo de dos mil quince que condena a una Agencia Inmobiliaria a pagar VEINTE MIL QUINIENTOS DIECIOCHO EUROS con SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (20.518,69 €), en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Recuerda la SAP que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993); es por tanto un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en cuyo caso el contrato o comisión pactado se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además aquel contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredores el plazo marcado para aquel negocio.

Al mediador es exigible mayor diligencia que la ordinaria del buen padre de familia que contempla el artículo 1.104 del CC porque su código deontológico, al que se remite el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, indica en su artículo 11 que el agente de la propiedad inmobiliaria se compromete a proteger y a promover los intereses del cliente que haya realizado el encargo, respecto de los que observará una fidelidad absoluta, que no le dispensará de tratar equitativamente a las demás partes de la transacción, a los que considerará también como sus clientes.

En este caso concreto los propietarios pusieron a su disposición unas llaves para que pudiera exhibir la vivienda a los interesados en el arriendo, pero no le habían autorizado a entregar la posesión, ni menos aún a contratar en su nombre.

Es de todo punto inadmisible que la agencia hubiera entregado esa misma mañana las llaves a la interesada, por mucho que esta hubiera depositado a título de reserva el importe de la mensualidad que debía dejar como fianza una vez se firmara el contrato, que tendría lugar el 3 de diciembre, es decir veinte días después.

Es fácil entender y no precisa de especial prueba que, como cualquier otro propietario, los demandantes no estaban interesados en contratar a cualquier riesgo, antes bien el futuro inquilino debía reunir unos requisitos mínimos de solvencia moral y económica pues la propiedad corría el riesgo de poner en manos ajenas un inmueble cuidado y amueblado con esmero, cuya recuperación, caso de precisarse la intervención de los tribunales, sería compleja y costosa; por tanto no se trata en modo alguno de que el agente deba garantizar el buen fin de un contrato de tracto sucesivo y con duración prorrogable a voluntad del arrendatario durante al menos cinco años, como es el arrendamiento de vivienda, pero sí de verificar que quien se postulaba como inquilina reunía, al menos aparentemente, los requisitos antes mencionados.

Esa actuación es fuente de todas las incidencias posteriores, por lo que, de conformidad con el artículo 1727 del CC ., la agencia solo podría excusar su responsabilidad si la propiedad hubiera confirmado expresa o tácitamente lo realizado por aquella traspasando los límites del encargo.

La recepción de la señal por parte de los dueños no puede equipararse a la convalidación de lo realizado por la agencia porque, puestos ante el hecho consumado de que un tercero estaba en posesión del inmueble, era perfectamente razonable que los dueños hubieran optado por retener la señal en garantía de la indemnización de los daños y perjuicios que pudieran irrogárseles.

Existe un reportaje gráfico ilustrativo del estado del piso en el momento de la entrega de llaves y un informe pericial en el que se describen los daños, las reparaciones y el coste correspondiente que no ha merecido mayor atención para la parte demandada; así pues, a falta de contradicción sobre este particular, el Tribunal estará a lo que resulta del único informe pericial obrante en autos.

Consta igualmente la tasación de las costas devengadas en el procedimiento de desahucio que la propiedad tuvo que interponer para recuperar el inmueble indebidamente cedido a tercero.

Y lo propio sucede con las demás facturas de cerrajería, limpieza del inmueble y suministros consumidos.