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miércoles, 24 de mayo de 2017

INVIFAS: Renuncia de los compradores a reclamar por defectos de las viviendas adquiridas.



Una Mancomunidad de propietarios de viviendas vendidas por el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS), reclama a este organismo, como propietario que fuera de cada uno de los edificios que integran la expresada comunidad, una indemnización de 2.124.034,32 euros, en que presupuesta las reparaciones de los de daños existentes en elementos comunes de las fincas compradas.

La sentencia de 1ª Instancia estimó íntegramente la demanda.

No lo entendió así la sentencia de la Audiencia, que revocó la del juzgado y desestimó la demanda, con el argumento de que los demandantes eran conscientes con carácter previo a la venta del estado de las viviendas, lo que no les impidió acceder voluntariamente a su propiedad, aprovechando condiciones realmente ventajosas puesto que adquirían una vivienda de 108 metros cuadrados por 41.000 - 42.000 euros, en periodo álgido del boom inmobiliario, y lo hizo así porque el mantenimiento de dicho patrimonio resultaba excesivamente costoso, sin que se aprecie visos de fraude alguno ya que no tenían conocimiento de los daños que posteriormente se detectaron.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de mayo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo:

Los hechos que declara probados la sentencia recurrida ponen en evidencia la falta de relevancia de la cláusula de renuncia al saneamiento, a la que se refiere el recurso, puesto que no había obligación contractual de sanear. Se trata de una venta de la Administración a personal a su servicio conforme a la Ley 26/99, que no se enmarca dentro de una política general de vivienda sino en un proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, como explica su Exposición de Motivos. De una venta que no se hace en el mercado libre, al que parece dirigirse la Disposición Adicional Primera, apartado II , 9.º de la Ley 26/84 , sino a personal a su servicio, en la que los compradores, usuarios de las viviendas desde hacía más de 25 años, eran perfectos conocedores de su estado. Y se hace en un mercado inmobiliario al alza, mediante una prestación económica calculada conforme a criterios legales teniendo en cuenta el nivel de conservación y grado de mantenimiento. Se trata, además, y así lo dice la sentencia recurrida, de viviendas con una antigüedad de más de 40 años, que fueron construidas con técnicas y medios diferentes y en lugares próximos al mar, como es San Fernando (Cádiz), con gran humedad, y con materiales que no eran los más óptimos para esa contingencia, por lo que su mantenimiento precisaba de mayores actuaciones que en sitios secos.

En lo que aquí interesa, supone que los compradores conocían el estado de los pisos, de las reformas que podían precisar y de sus posibles vicios (sobre lo que se ajustó el precio), tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia), siendo como era una realidad que el mantenimiento no era el más adecuado; razones todas ellas por las que no puede aceptarse que la cláusula cuestionada fuera operativa o actuara en perjuicio del consumidor, contrariando la normativa citada en el motivo, pues no tenían obligación alguna de aceptar la oferta ni es posible trasladar a la Administración una reparación que transformaría a su costa en nuevo lo viejo que compraron, pues nuevas serían las casas con el importe reclamado de la reparación; todo ello con evidente alteración de las condiciones muy singulares en que se celebraron los contratos, autorizados y regulados por Ley con motivo de una situación concreta y muy específica, tanto por la razón que justificaba la venta, como por su objeto y destinatarios.